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新政調控2個多月來,天津市地產市場依舊在新政後的低氣壓中延續,某專業機構根據成交數據統計顯示,剛性需求和改善型自住需求仍是市場的主要支橕力,佔到目前成交的9成以上。由此一來,一些以休閑、旅游為賣點的『准二居』甚至『准多居』項目的生存現狀就遭受到前所未有的考驗。如果說剛性需求是支橕目前房地產行業發展的唯一動力,那麼那些原本定位就是『休閑二居』的項目又該何去何從呢?
成交量下降促使價格松動
10%-15%降幅已成定局
『現在價格已經比以前低了一些,您現在購買挺合適的。』當記者電話諮詢一些休閑地產項目時,銷售員大多會有類似的表述,這不免讓人聯想到新政調控2個多月後,休閑地產項目的生存現狀並不理想。據某專業調查機構即時數據顯示,一些以旅游、休閑為賣點的遠郊項目成交量跌幅高達60%之多,到訪量也急劇下降,與之前排隊購房的場面相比,真可謂是冰火兩重天。成交量的驟減,讓很多項目面臨著較大的回款壓力,價格調整成為吸引客戶的手法之一,近日記者從萬科東麗湖項目售樓處了解到一套103平方米的洋房目前售價為79萬元,相比之前9500元/平方米的均價顯然已是大幅優惠。而與萬科東麗湖項目毗鄰的恆大綠洲項目更是打出了『成本價開盤,開盤期間認購再享8.5折優惠』的誘人折扣。據記者了解,不僅是東麗湖區域,根據搜房網『樓盤動態』顯示,寶坻的生態大盤錦繡香江水城二期住宅4月開盤均價9000-11000元/平方米,目前二期住宅和公寓,住宅最低60萬/套,公寓最低40萬/套,現在優惠政策為每平方米送1500元精裝修,全款95折,按揭98折,基本回歸理性售價。
此外,上述區域的二手市場也可以用『慘淡』來形容,記者從東麗湖區域的金偉達中介了解到,目前很多業主不願意降低心理預期,導致表面上看房價並未下降,可事實上,這些標價較高的房源只能面臨有價無市的尷尬,『如果真想成交,價格起碼要比新政前降低10%-15%,個別樓層、區域不太理想的房源甚至要把價格下浮20%以上,否則很難有成交的可能。』金偉達中介的銷售員告訴記者。
空間距離難成一居
整體入住不足30%
之所以定義成『二居』主要是空間距離太遠,不能滿足大多數人的居住者的居住需求,如果想要作為一居需要付出較大的交通成本及時間成本。在東麗湖恆大綠洲項目認購的現場記者隨機采訪的十幾位購房者中絕大多數都表示『房子真不錯,但是太遠,不能長住。』可見,空間距離仍是絕大多數購房者難以克服的置業阻力。『如果客戶購房不是作為一居,就涉及到二、三套房政策的問題,首付提高和貸款壓力確實會讓一部分購房者放棄購房打算。』恆大綠洲項目的銷售人員坦言。據記者了解,我市將進一步落實『國十條』新政,嚴格差別化住房信貸政策。目前天津市絕大多數銀行嚴格執行二、三套房貸政策,對第三套及三套以上購房者停辦貸款業務,即便部分銀行可辦貸款業務,貸款利率執行的區間也將上浮10%-20%,同時銀行方面表示:具體的執行標准還有待於審核借款人的貸款條件纔可以確定。不符合剛性需求的休閑二居又因為貸款門檻損失了一部分需要貸款的客戶,銷售難度可想而知。
除了空間距離,配套的不完善也是一些購房者下不了購買決心的理由之一。記者從萬科東麗湖物業了解到,目前整體入住不足30%,『即便是辦了入住手續,也只是偶爾來住。』一位萬科東麗湖的業主告訴記者,而同樣以旅游休閑地產聞名的仁愛團泊湖項目,目前入住率僅在10%左右。長時間的空置,讓整片區域難以按預計的發展速度發展,『不方便』、『適合長線投資』、『買了也是空置』……休閑二居業主們的經驗之談在某種程度上也給後續購房者打了一針鎮定劑,讓一些理性購房者暫緩了購房計劃。
自然資源仍受關注
超高性價比將成賣點
『休閑二居與普通遠郊住宅的最大區別就是自然資源的稀缺性,它的投資潛力遠比普通住宅大得多,市場雖有波動,但優勢毋庸置疑。』中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰對未來休閑地產的走勢表示樂觀。根據中國指數研究院的統計數字表明,購買休閑二居產品的購房者一次性付款比例達到30%以上,這部分人有著較強資金實力,同時更具有投資意識。根據記者了解,在當下各種形式的『抄底大軍』中,關注休閑地產的購房者並不在少數。記者隨機采訪了一位恆大綠洲項目的購房者,他表示自己看重的就是整體區域的發展,再加上產品性價比較高,相信該樓盤價格一定會是『低開高走』的趨勢。
『超高性價比的高品質樓盤和區域的聯合開發或成旅游、休閑地產最大的賣點。』蔣雲峰預測。據了解,中惠、光耀、松江、仁愛、德泰隆基、融科、金地等大開發商已經紛紛進駐團泊湖區域,將共同打造一個類似於北京溫榆河、上海佘山的天津中央別墅區。整體區域規劃的日益成熟和超高性價比樓盤將成為未來休閑地產的發展趨勢,『團泊湖具有稀缺的自然資源、得天獨厚的宜居環境;而且,團泊湖以文化、旅游、體育產業為核心的定位,使這個區域具備了成為優質新城市、高品質居住區的條件,眾多開發商的合力打造將讓整個團泊區域更快成熟。』金地集團天津公司總經理助理李颺表示。記者石爽