|
||||
真實個案:報低價省了一半稅費
方小姐去年在營業稅減免的優惠期內入市,以73萬元買了嶺南新世界一個兩房單位。當時業主的房產證剛滿兩年,按規定可免征營業稅,不過她為了省錢,以42萬元的價格成功在房管局報低價成交。方小姐告訴記者,她在嶺南新世界周邊中介看盤,談到價格時,無論大行還是小行,都一律建議房管局報低價,借此省錢。她周邊的朋友買房,大家也有此共識——報低價,省錢。
陸先生是在營業稅減免到期前買入駿景南苑一低層單位,也是報低價避稅成功。陸先生說,中介向我介紹省錢招數時,說成交價130萬元,到房管局報65萬元就可以了。我當時將信將疑,後來在房管局遞件,這個價格順利通過。
按方小姐的個案,她屬於首次置業,購買的住房面積在90平方米以下,業主名下只有唯一一套住房,在營業稅減免期她只要1%契稅一大稅項(交易服務費另計),按73萬元計算的話,她要交7300元契稅,按照42萬元報稅,她只需交4200元契稅,但拿到手的購房發票只有42萬元。
按照陸先生的個案,由於他購買的面積超過90平方米,且業主名下不止一套住房,他要交1.5%契稅、1%個稅(業主方面要交的稅費,按實收原則,由買方承擔),按130萬元成交價計算,他一共要交3.25萬元稅費;按65萬元計算,他要交的稅費可以減半。
不是所有業主都肯『配合』報低價
據記者從中介人士中了解,市面上約有10%的交易是各付各稅,即業主承擔營業稅、個稅等稅費,買家承擔契稅。中介人士稱,肯各付各稅的業主一般是低價入市,可從轉讓中獲得豐厚利潤,他們又想快點出手,因此願意承擔部分稅費。中介人士稱,各付各稅不一定意味著真實報價,只是稅費承擔方式的一種分攤而已。
在極少數堅持真實報價的業主中,香港業主佔了大部分。中介人士分析道,香港法律完善,公民納稅和守法意識普遍比內地高,故此他們認為房管局報稅的價格必須要與合同價相等,而且他們也擔心購房者按照房管局報價來支付樓款會引致資金風險。
買樓者扶小姐曾遇過一個『均真』的香港業主。她前一陣子買了一個順德碧桂園的單位,129平方米,成交價為70萬元。中介經紀當時只是向她說了報低價的事情,香港業主不知情。結果在遞件時,香港業主堅持不願意報低價,雙方不歡而散。由於扶小姐首期緊張,承擔不了原價報稅所產生的稅費,於是中介公司簽擔保,承擔報稅及買家拖欠樓款的一切風險。香港業主拿到這份擔保書後,纔勉強同意按40多萬元報稅。
『擊鼓傳花』最終一棒將承擔高昂稅費
廣州二手房網簽今年內要上馬,政府希望網簽系統能夠最終杜絕報低價的情況。據了解,北京實行網簽已有兩年以上,網簽成交報價仍遠低於成交價。北京網簽後,中介公司與買賣雙方依然會簽三方約,三方約的價格纔是最真實的成交價,網簽價只相當於以往房管局報稅價的『翻版』。
廣州市中介公司高層表示,購房者報低價只會造成以後成交的障礙,他們都建議雙方真實報價。一位高層人士直言道,廣州話所謂『買得起雞,還會省下買醬油的錢嗎?』5年內轉讓房屋,5.5%營業稅是按照差額征收。這次僥幸能夠低價報稅成功,以後轉讓的時候若政府嚴查成交價,必須要真實報價,那麼最後導致的增值稅費將非常可觀。
報低價『擊鼓傳花』這個例子已在番禺麗江花園有過先例。中介人士稱,2005年前,番禺區房屋轉讓報價較混亂,麗江花園有的單位業主手持的居然是幾千元或1萬多元的購房發票,2006年後征收營業稅,按增值部分納稅,這些房屋轉讓則幾乎要全額納5.5%的營業稅。