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本月多幅靚地入市
成交卻頻頻爆冷
不是流拍就是以底價成交
本月東莞土地交易市場11幅位置看好的商住、商業用地集中入市拍賣,當業界預期長安『地王區』、萬江商業金融區推出的幾幅素質極高的『靚地』有望引發商家競拍潮時,結果卻令人『大跌眼鏡』:本月長安『地王區』商住地無人競拍以底價成交,折合樓面地價僅1722元/平方米,同地段地價3年內暴跌七成;萬江區隨後推出的年內最大商業用地境況更糟,地理位置優越卻無人競拍,最終流拍;本周三,土地交易中心再推出一幅長安中心區『靚地』,結果企業拼不過個體,地塊居然被個人成功拿下。
為何質素極高的商住商業用地入市,卻無法激起開發商拿地的熱情和興趣?業界分析人士認為,一方面樓市低迷的現狀令開發商對從土地市場高價拿地望而卻步;另一方面,目前東莞開發商正熱衷於用另一種方式取得土地——那就是通過『三舊』改造獲取新的土地開發資源。
以往地王多成『雞肋』
『示范效應』不容小覷
自2007年樓市高峰期東莞出現了一大批的『地王』之後,近兩年東莞土地市場鮮有『地王』出現,近一年來市場上僅出現了兩幅地價較高的土地:東莞城區體育路『地王』及虎門金洲商住地,但兩幅用地的地價與2007年『地王價』相比,明顯是小巫見大巫。
事實上,經過2007年那一輪瘋狂拍地後,開發商已經在『地王』項目上吃了不少苦頭,多數『地王』成了『雞肋』。高地價帶來的開發、銷售難度及風險越來越明顯,各大『地王』項目在樓市低迷期開發銷售舉步維艱,入市日期一拖再拖,如中信西平『地王』至今仍未有入市銷售跡象。
而已經入市銷售的『地王』項目日子也不好過,如萬科地產、瑞豐地產名下已在售的地王項目,雖然銷售情況較好、能賣得起價,但開發商坦言項目受高地價影響,利潤極低。曾經風光一時的長安地王『沃多夫』目前銷售形勢也不理想,據知情人士透露,因為公寓住宅價格偏高難賣,開發商准備把另一棟還未銷售的高層改為酒店。
市場分析人士指出,目前『地王』項目的各種境遇已經給開發商敲響了警鍾,那就是沒有確實的把握,就不要拿高價地。目前,從土地市場通過競爭獲得高價土地的方式在企業中認同度越來越低,這也是為何開發商最近對土地市場的好地塊『不太感冒』的原因之一。
『三舊』用地優惠多
的確很有吸引力
與此同時,東莞近期大量『三舊』改造用地大規模進入房地產開發市場,成為房地產開發企業儲地拿地的另一主要方式。
東莞市政府最新統計數據顯示,目前東莞『三舊』改造用地面積將近30萬畝,其中居住用地7749.9公頃,佔了『三舊』改造總用地約四成;商業金融業用地3056.6公頃,佔總用地的15.5%。
從近期各大鎮區公布的『三舊』改造信息看,以上大量商住商業用地都采取讓房地產開發企業參與開發的模式,其中東城區火煉樹舊村改造地塊已確定由光大集團介入開發,虎門鎮也傳出56幅『三舊』改造地塊被23家房地產企業『瓜分』的消息;本土開發企業中惠熙元更是在黃江鎮簽下了本次『三舊』改造最大的房地產商住項目——太陽神舊廠改造項目,該地塊面積近40萬平方米。
據了解,此次東莞大規模的『三舊』改造可以令房地產商享受到諸多優惠政策,如項目開發容積率將有大幅提高、補交土地出讓金標准可能會打七折等。而且許多『三舊』用地所處位置非常好,中心區地塊很多,具有極高的開發價值,越來越多的開發商認為開發『三舊』用地更具利潤空間。
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『三舊』項目入市將導致市場供應過大?
雖然本土開發企業在此輪『三舊拿地潮』拿到不少項目土地,但開發商也在擔心一個問題:大量『三舊』項目集中上市,會在一定時間內造成東莞樓市供應量過大、需求跟不上的問題。
據了解,目前東莞現有的閑置土地仍有很多。據初步估算,如果用來開發房地產,按照每年開發400萬平方米的數量計算,還可以開發很多年。『三舊』改造雖然為房地產開發、城市建設盤活了珍貴的土地資源,但市場分析人士認為在開發進程中也會對樓市造成一定的影響,如造成新的市場供需失衡、大量房源上市房價易受衝擊等。
對此,一些房企則認為以上問題未必會出現。東莞市高發房地產有限公司營銷經理姚松認為:『「三舊」改造比一般商住項目操作更復雜,有時僅是前期拆遷補償就需要一兩年的時間,同時「三舊」項目的開發也是有計劃地分批進行的,不是一哄而上,短期內不會造成樓市供應量過大。長期而言,只要東莞的產業昇級成功、戶口政策能適當放寬,市場的需求慢慢就會上來。』