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專家表示,目前的觀望狀態有助房地產市場的理性回歸,本輪調控在抑制『投機需求』的同時,也提醒『剛性需求』者作出理性思考,不宜盲目跟從網絡媒體與開發商的宣傳造勢。
一邊是大量有住房需求的人買不起房,一邊則是大量投資投機者持有多套房、任其空置——住宅市場這種不正常現象,成為困擾樓市健康發展的癥結之一。
眼下有觀點認為,『30年後,會面臨房子過多的問題』,此類『奇談』卻引起熱烈反響。從另一個角度看,『房子是不是過多』指的是存量房問題。記者采訪發現,部分城市存量房市場潛力巨大,一些城市二手房交易量近年來已接近或超過一手房;而與此同時,大量已售住宅遭遇空置。業內人士提出,樓市調控要強化『調存量』,通過提高持有成本、『精確』打擊投機、優化租房環境以及由政府收購房源用作保障房儲備等多種手段,激活存量房市場。
房屋市場的『結構性過剩』有觀點認為,現在一些人擁有兩套或兩套以上的房子,但再過30年就不需要這麼多房子了,因為現在的獨生子女,其父母已經為他們買好房子,等他們長大了就不需要買房子,到時候,『房子就會是一個問題』。
除去『獨生子女因素』,部分人群『房子過剩』的現象的確存在。比如,記者日前在青島市區環海的東海路上看到,路旁遍布各類高層住宅和低密度別墅。但奇怪的是,不少住宅看起來雖然至少兩三年以上的房齡,但均是門窗緊閉,陽臺是毛坯模樣,空調機位也空著。晚上,小區內一片黑燈瞎火。顯然,不少房屋長期無人居住。一問中介,卻得知它們早已售出。
長年研究上海樓市的中國指數研究院副院長陳晟說,住宅空置的現象在上海或多或少都存在,尤其是在高檔住宅領域更為突出。他說,他身邊有兩三套房子的人已很普遍,有些投機者甚至擁有幾十套乃至上百套房源,房源全部交給中介打理,有些房屋自己看都沒看到過。
在杭州,位於朝暉路上的『深藍廣場』、文二路上的『楓華府第』,都是前兩年竣工的知名高檔樓盤。盡管地處市區中心,交通便利,環境優美,但是不少房子交付以來一直處於閑置狀態。杭州城北供電局的一位電力班長說,電力工人每兩個月抄一次電表,這些小區中有約20%的房屋用電量都是『零』,應該是從來沒人住過。另據介紹,位於杭州市武林商圈的『白馬公寓』,也有10%-20%的『零用電量』住戶。
杭州市民李昌華說:『有房的人不住,想住的人卻沒房,大量住宅成了投資者的工具,卻離本應有的居住功能越來越遠,這種現象很不正常。』
『存量房』市場潛力有多大?
『存量房』主要是二手房中的可售、可租房源,其潛力之大從幾個一線城市的二手房交易量中可見一斑。中原地產研究中心提供的數據顯示,2009年,上海一手住宅的成交面積是2658萬平方米,二手住宅成交量是2583萬平方米,後者為前者的97%。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬、944萬、661萬平方米,而二手住宅成交量分別為1853萬、1154萬和1375萬平方米,三大城市二手房市場均已超過一手房。數據還顯示,今年一季度,深圳二手住房成交面積為202.12萬平方米,是同期新建住宅成交量的2.83倍之多。
調控政策對以『散貨』方式交易的存量房市場往往能起到『立竿見影』的效果。比如,在一些打擊投機、增加供應政策的作用下,上海『網上房地產』數據顯示,5月28日上海二手住宅掛牌量為114495套,一周以後增加5000餘套。至6月7日,增加到124959套。而同期一手住宅的供應卻增減不定,5月的新房供應還少於4月。
長期研究樓市的九三學社上海市委副主委黃鳴還指出,開發商經常渲染的『房荒』是對新增房源供求形勢的過度渲染,一個成熟的房地產市場是不可能出現『無房可賣』的情況的,因為其存量房的成交量完全可以佔據主導,關鍵是如何『激活』。一直以來,我國的住房市場結構過度倚重一手房市場,二手房市場培育相對滯後,此種局面應引起重視並逐漸調整。
專家認為,近年來我國的房地產市場調控多著力於直接供應,即通過增加土地供應、督促閑置地塊開工、處置捂盤惜售等手段,加大新建房源的供給。但隨著一些城市住宅用地資源的日益稀缺,一手房市場調控的空間已越來越小。此外,現實也多次證明,在投資投機性需求旺盛、房屋持有成本低廉的情況下,新增再多房源都可能被投資客買入囊中成為獲利『錦上之花』,而難以成為自住者的『雪中之炭』。一些開發商和利益機構則會不斷借故『喊渴』,一味呼吁增加土地供應,為炒房者不斷提供『投資工具』。
樓市調控需進一步『調存量』
業內人士認為,調控樓市亟待把大量投機者、囤房者『趕』出市場,把存量房『逼』入市場,或出售或出租,發揮其真正的居住功能。
黃鳴建議,『逼存量』的關鍵是要增加房屋的持有成本,壓縮投資投機者的贏利空間。不過,這其中需要注意一個問題:當存量房『換手』後,『接棒者』依然可能是投資投機者。因而專家建議,稅收政策和信貸政策應『組合出擊』,加快研究出臺實施房地產稅收政策,同時對多套房實行長期的信貸從緊政策,同時對首套房貸適當放松以避免『殃及無辜』。
陳晟還提出,各地有一些存量房房齡超過10年,銀行信貸對此類房源交易一般不提供支持,自主交易存在困難。地方政府可以通過住房保障機構對此進行收儲,進行簡單改造後用作保障性住房房源儲備。
業內人士還建議,進一步規范和整頓二手房市場環境,對經紀公司代理行為和履行職責問題制定明確標准,並加強監督與違規懲處力度;此外,還應完善住房出租的管理制度,完善住房租賃體系;還可以考慮對普通出租住宅予以一定程度免稅,節省交易成本,增強出租意願。