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5月20日,北京市住房城鄉建設委、北京市發展改革委、北京市規劃委、北京市國土資源局四大部門聯合發布《關於加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》,禁止分割銷售酒店類項目。該政策對市場產生了什麼樣的影響?記者發現目前該政策尚未影響到銷售市場。但從土地交易情況看,該政策遏制了開發商拿商業用地的衝動,以至於多塊商業立項土地流標。
>>現場調查
產權式酒店影響已經出現
該通知針對的酒店立項的酒店式公寓,在市場有個更為通俗的稱呼:產權式酒店,重點在酒店,而目前市場上所稱呼的酒店式公寓主要是商業立項或辦公立項的以酒店服務為特色的公寓產品。
據目前最著名的產權式酒店項目世貿·工三的售樓人員介紹,該項目目前仍在銷售,其中,商用寫字樓平均售價45000元/平方米,而私人產權酒店平均售價48000元/平方米,除一次性付款9.7折外,沒有其他的優惠。售樓人員強調,禁售政策對其沒有影響,並暗示其房價還有上揚的趨勢。但記者在現場並未看到其他購房者。
位於豐臺區西站南路的西區國際公寓原定5月開盤,但截至6月4日仍尚未開盤。售樓處銷售人員對記者表示還沒想好是作為酒店出售還是分割銷售,所以還要等一段時間。
據記者了解,雖然銷售人員均不承認銷售受到影響,但禁售令對部分購買者產生了慎購心理,從而影響了產品銷售。
酒店式公寓銷售遇冷
位於西直門附近的金貿中心是50年寫字樓立項的酒店式公寓,並非酒店立項的酒店式公寓。按理說,禁售政策對其並沒有影響,但記者在現場看到,其銷售情況並不佳。
記者在售樓處看到大堂很冷清,聽銷售說,雖然項目是酒店式公寓,但立項是辦公,所以貸款方面不會受新政限制,依然是按照首付5成,貸款10年,利率上浮1.1倍執行。但盡管如此,樓盤銷售並不算很火,開盤到現在僅賣出五分之一。
據了解,由於是2003年拿的地,如今購買的話產權還剩不到43年,這阻礙了部分購買者。這種情況在酒店式公寓銷售時普遍存在。
據記者了解,部分酒店式公寓的銷售普遍不佳,但因為禁售令是新政過程中推出的,很難分清目前的銷售遇冷是因為新政還是禁售令。
>>深入影響商業土地遇冷
由於禁售令針對的是新立項項目,所以對現有的銷售市場影響並不大,但對新增土地卻產生了立竿見影的效果。
據了解,自從5月19日出臺產權酒店禁售令後,北京先後有5塊商業或辦公立項土地流拍。
5月24日,北京有4塊商業或辦公立項土地因無人競價流拍,這4塊土地分別是豐臺區花鄉樊家村辦公項目用地、朝陽區金盞鄉樓梓莊村2-4號多功能用地、朝陽區金盞鄉樓梓莊村1-7號商業金融用地和房山區房山線長陽站9號地多功能項目用地。5月26日,大興區采育鎮一商業金融和文化娛樂項目用地再次因為無人競價而流拍。
雖然禁售令針對的就是產權式公寓酒店,市場份額很小,但是據市住建委相關負責人透露,下一步還將陸續出臺有關商業、綜合用地項目改住宅將被禁售的規定。業內人士認為,正是這個補充解釋,使得商業用地屢屢流拍,而且,在調控形勢不明朗的情況下,開發企業普遍開始擔心調控會向商業地產蔓延。
>>市場分析
銷售情況不理想
雖然原則上商業立項或寫字樓立項的酒店式公寓不會受新政影響,有利於開發商回款,但是,在當下整體調控的情況下,投資需求銳減,自住需求對產權式酒店和酒店式公寓的需求都很弱,所以整體銷售並不好。
愛房網銷售部人士告訴記者:『酒店式公寓銷售情況很差,大部分都考慮整售,手上有一個客戶兩個月沒賣出去,還是現房,算是北京最典型的酒店公寓。整體來說,酒店式公寓的銷售都是弱於住宅地產』。
該人士提醒購房者,一些已有的項目雖可銷售,但對於未獲批分割銷售的項目,如果購買了單套房屋,則將無法辦理房產證。
促進貸款業務
隨著『國十條』『京12條』政策的出臺,國家對於樓市的進一步調控使得住宅的購買和貸款都變得更難了,於是越來越多的購房者將眼光轉向了酒店式公寓住宅。
據北京凱盛經略擔保公司總經理盧婷莉表示,酒店式公寓按照其設計用途分為兩種情況:一種是商用酒店式公寓,50年產權,這種公寓執行的貸款政策是首付5成,利率上浮10%,且不受一套、二套或三套的影響;另一種是設計為住宅用途的『酒店式公寓』,70年產權,執行的是普通住宅的貸款政策。盧婷莉還表示,『雖然目前的政策在住宅立項的酒店式公寓方面控制很嚴格,但是對商業立項的部分卻並沒有限制,所以對目前的擔保公司相關業務的影響還不大,相反還在一定程度上促進了抵押貸款業務的發展。』
現有產品利好
狙房網周曉溪認為,新增酒店式公寓難再出現,未來價量或有走高的趨勢,但這不會對住宅供應造成大的影響。
周曉溪認為,首先,酒店式公寓在新建商品房項目中佔比不足5%,根據狙房網的數據,2010年1-5月新開盤與預計6月開盤的328個住宅項目中,僅15個項目為純粹或包含部分酒店式公寓,在新建商品房市場所佔比重為4.6%左右。其次,很多酒店式公寓由物業統一經營打理,純粹靠租金為業主賺取長期收益;而部分可在二手房市場出售的酒店式公寓項目主要集中在一些中高端熱點商圈,主要優勢在於租金相對較高及出租空置期較短,今後這類經營性住宅將成為稀缺房源,價量或將走高。
21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔也認為,由於沒有後繼產品,所以對現有的產權式酒店項目或酒店式公寓而言,理論上可能是好事。不過,他也指出,最終的結果還需要看市場的。
(責任編輯:徐沛宇)