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葉小姐關注的樓盤在被稱爲最嚴厲的樓市調控政策之下到現在仍未降價,由於擔心政策可能轉向,葉小姐又重新開始安排看房活動。記者瞭解到,市場上有剛性需求的買家,在新政一個月後,由於自己所關注的樓盤沒有出現明顯的價格下降而開始擔心,在恐漲的心態下他們選擇加緊看房,“一有政策轉頭的傾向就出手”。
對此業內人士認爲,樓市價格的下降往往在成交量跌之後,且往往間隔兩三個月,現在正處於量跌而價還未動的階段,但深圳樓市也同樣存在抗跌和不抗跌的樓盤,有的小區如果戶型、樓層朝向好的話,價格下降空間的確不大。而來自開發商和中介大都認爲,此輪樓市新政短期不會調整,市場買賣雙方仍在持續博弈,跌入成交冰點的市場回暖,則需要市場在價格方面進一步作出調整。
●開發商多重優惠換市場
葉小姐對樓市未來有恐漲的擔心,而開發商則擔心自己的開盤價無法得到市場支撐,從近期深圳開盤的幾個樓盤來看,開發商顯然面臨價格下降的壓力,調低開盤價才能獲得市場的迴應,而不調整的則面臨市場的冷淡。上週末位於龍華的水榭春天二期開盤,當天成交的客戶可享受9.7x9.8折優惠,並可獲贈一個擁有20年使用權的車位。另外,一次性付款、五成以上首付及五成以下首付還分別享有不同折扣優惠,所有折扣算下來,幅度分別爲9折、9.2折及9.4折,折後售價約爲1.8萬—2.3萬元/平方米。這種以折扣變相調價的手段得到了市場認可,水榭春天開盤人氣旺盛,開發商統計開盤兩天約成交220套。而同樣也在龍華片區的潛龍曼海寧則在之前選擇以24000元/平方米的均價開盤,銷售則遇冷,“他們的營銷總監壓力很大。”一位中介告訴記者。而同期位於華僑城的僑城馨苑也採用多重優惠手段銷售。
而在二手房方面,根據中原地產對新政前後一月深圳樓市的監控,新政一個月後有32個樓盤的成交均價較之前一個月有所下降,其中中海大山地、南海玫瑰園、金地梅隴鎮的成交均價環比降幅都在三成左右。在成交均價跌幅前十位的樓盤中,記者注意到多爲兩類,一類是關內區域均價高於兩萬元的樓盤,如國城花園、南海玫瑰園、香格麗苑等;另一類則是關外樓盤,其中跌幅最多的中海大山地位於龍崗橫崗,另有位於龍崗和龍華的金地梅隴鎮、潛龍鑫茂花園等分別降幅在一成以上。
而據搜房深圳二手房數據顯示,在889個南山在售二手樓盤小區中,有30.14%的樓盤在降價。其中降幅最大的爲60.47%,多爲一些高檔豪宅。
●購房者加緊看房伺機出手葉小姐現租住在羅湖區鬆園路上的鴻翔花園,樓市新政後她每天都會關注各大中介的放盤價,“47平方米的還是八十幾萬,大一點的均價還是在兩萬以上,一點都沒降”,另外葉小姐也覺得最近看房的人多了,由於她準備在深圳長期生活,購置一套房產成爲她計劃中的一項。這種情況下,她開始懷疑這輪樓市新政後房價是否有下行的空間。
“樓市新政出來後房價沒怎樣降,倒是股市一口氣往下跌,這麼跌下去很怕國家政策會轉向。”葉小姐於是重回買房大軍中。而一份來自中介的分析報告則表示,基於政府本輪調控的目標和力度漸露水面的前提下,如果近期無其它政策與形勢影響,市場僵局可能會開始冰釋。
“二手房的價格要看多重的因素,地段、小區配套,戶型、樓層、朝向,如果一套房子這些條件都好,那周圍樓盤都降價它不降一樣是有可能的。”中原地產市場研究總監王世界表示,他告訴記者,樓市新政後二手房市場成交量下降了80%以上,買賣雙方在持續的價格博弈之後,樓盤已經或多或少出現降價,要待跌入成交冰點的市場回暖,仍需要市場在價格方面進一步作出調整。
與葉小姐一樣恐漲的心態和看空樓市新政影響效力的人也不在少數,根據中原地產春交會期間的調查結果顯示,雖有三成置業者認爲新政對於市場的影響很大,但更有四成置業者認爲對於市場影響不大,畢竟供應量持續低迷,對於宏觀政策的影響力尚存質疑。而且置業者對於房價下跌的預期更爲保守,其中50%的置業者認爲下跌幅度爲5%-10%,認爲下跌10%-20%的僅佔35%。
●業內支招多看房多議價對於樓市新政的影響,開發商並不樂觀,萬科執行副總裁肖莉在日前舉行的一次論壇上表示,最近房地產調控是在2009年下半年以來房價過度上漲後的調整,調整力度和政策執行的堅決程度都是過去所沒有的,短期內不會有什麼變化,所以開發商對未來不能有僥倖心理,在開工這塊可能會趨於謹慎。與此形成對應的也包括近期開發商的主動降價優惠。
對於葉小姐的擔心,中原地產市場研究總監王世界建議,現在可以多看房,“樓價下行階段買樓就如買斷碼的衣服,一開始折扣不多但貨品豐富,後來折扣多了剩下的也就不好了”。他建議二手房買家可以緊盯住一個樓盤,時機合適就可以出手。
綜合開發研究院旅遊與房地產研究中心主任宋丁表示,買二手房時看均價是沒用的,多看、多和業主議價才能買到自己心儀的房子。投資客謝先生認爲,這輪政策調整至少也持續一兩年,樓市下行幅度也在20%—30%,對於葉小姐的困惑,他表示,再等等。