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在以『房產』為門檻的『財富拉力賽』中 普通勞動者與投資者之間收入『鴻溝』加速變寬
一邊是調控頻頻發力;一邊是樓市高燒不退。2010年以來,全國70個大中城市房屋銷售價格出現連續上漲,從1月份的9.5%擴大到4月份的12.8%。即使到了5月份,樓市也是『量跌價挺』。多位專家認為,隨著房價的上漲,房地產的購買力成為衡量財富持有及增值能力的重要標杆。在以『房產』為門檻的『財富拉力賽』中,普通勞動者與投資者之間的收入『鴻溝』加速變寬,加劇了『貧者愈貧、富者愈富』的社會經濟分層態勢。
在房地產泡沫中『吸血』 地產大佬輪番成為首富
2000年以來,北京、上海、深圳、廣州等一線城市和二線城市房價出現了普漲和暴漲。在高房價的帶動下,房地產成為中國財富的代名詞之一,而住房消費則成為中國貧富分化最集中、最突出的領域。
《2010胡潤財富報告》指出,中國內地有87.5萬個千萬富豪和5.5萬個億萬富豪。而中國內地富豪數量的增長主要依賴三個方面的因素,即股指上漲、房價上漲和GDP的快速增長。不僅如此,在福布斯中國富豪榜上,這兩年新晉的富豪無一例外地都是房企老板,他們大多通過在香港H股上市一夜暴富,碧桂園、龍湖、恆大這些房企的老板輪番成為中國首富。不過,觀察他們的財富成長路徑會發現,其財富的增長並不是依靠自己公司的價值創造,而是在上輪和這輪房地產泡沫中『吸血』。
房地產業已經成為中國最暴利的行業之一。有關數據表明,2005年至今,近40家上市公司由原來的主業轉行房地產,佔到目前地產類上市公司總數的35%。而以上市公司的毛利率表現來看,房地產行業表現最為突出,自2005年以來毛利率連續五年超過30%。
業內人士透露,調控前,開發商購置土地或明或暗可以貸款,拿到土地證後又可以名正言順地向銀行抵押貸款,項目開工後建築承包商墊資建設也是行業常態,而且,雖然預售制度有很大變化,但開發商花樣翻新地創造出各種變相的『賣樓花』方式,例如向意向購房者十幾萬元高價出售會籍,獲得會籍後就可在開盤時折價購房。通過利用制度上的不完善,許多開發商可以用5倍、10倍的杠杆率來操盤,這樣一來100%的利潤率也不是神話。
85%家庭沒有能力購房 虹吸效應助長投機炒房
開發商們樂見房價飛速上漲,但普通老百姓卻不得不為高房價『買單』。據易居中國測算,1996年至2008年期間,我國的房價收入比在5.5至7.5的區間波動,總體水平高於發達國家的平均水平,而在北京、上海、深圳等一線城市,房價收入比已超過10甚至15。這意味著,普通工薪階層不吃不喝也要100多年纔能買得起一套房子。中國社科院發布的2010年《經濟藍皮書》稱,我國85%的家庭沒有能力購房。
專家指出,市場經濟條件下,土地及資本要素具有勞動所無法比擬的『致富』能力,房地產日益突出的資本屬性決定了:越過門檻的『有房者』和被擋在門外的『無房者』之間的差距將進一步拉大,前者可能在樓市的『追漲殺跌』中不斷增加資本儲備和財富積累,而後者離一套僅作為消費品的住房所需的購買力都會越來越遠。
中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海告訴記者,投機是造成住房消費兩極分化的一個重要原因。在國內,炒房行為不受任何限制,交易成本極其低下,且幾乎沒有持有成本。炒房客通過倒買倒賣即可獲得高額利潤,而穩賺不賠。
在房地產領域,『虹吸效應』已然顯現。作為一種經濟現象,虹吸效應指的是各種經濟要素向條件好的地區集聚和流動。由於炒房行為帶來的巨大收益,越來越多的炒房客和炒房資金湧入房地產,在推高樓價的同時,房屋昇值的好處越來越多地被炒房者所獲取,而普通老百姓的剛性需求則受到抑制,需要花費更多的金錢來購買房子,財富變相縮水,只能『望房興嘆』或因購房而成為『負翁』。
值得一提的是,炒房者並不直接創造社會財富,而是玩著『擊鼓傳花』的游戲,不斷吹起樓市泡沫。一些炒房者與開發商合謀,不斷推高房價,囤積大量房源,造成社會資源的極大浪費。
高房價加劇了貧富差距 應該通過制度完善解決
在北京某報社廣告部上班的藍先生至今還在為一套房子糾結。『我來北京的這9年,房價至少漲了七八倍,這幾年省吃儉用攢下的錢遠遠趕不上房價上漲的速度。』
業內人士指出,高房價必然使得中國的貧富差距更加擴大。因為同樣收入,擁有房產和沒有房產、擁有多套房產和僅僅擁有一套房產者已然在資產上形成差異,而隨著房價的不斷走高這種差異表現得更為明顯且不斷擴大,高房價成了貧富差距的『助推器』。
國家信息中心發布的一份報告稱,房價大幅增長,特別是一些大中城市房價增長過快,意味著財富以貨幣和固定資產的形式向經濟發達、居住環境較好的地區集聚,向少數高收入者,特別是投機購房者和房地產商手中集聚,這在一定程度上加重了我國收入分配的不平等狀況。
『高房價問題不僅關系到社會財富分配,更關系到社會公平的實現。』曹建海說。九三學社曾經提出,房價過高已成為影響我國經濟健康發展和社會和諧的一個突出問題,不但抬高了城市商務成本,降低了競爭力,而且擴大和加劇了社會貧富差距,成了社會矛盾最集中和最易激化的導火線。
有關專家建議,防止房價快速上漲而導致的貧富差距的加劇和社會矛盾的擴大,必須通過制度的完善來解決。如加大對房地產市場違法違規行為和腐敗的打擊力度,保證房地產企業資本金到位,實現土地拍賣出讓陽光化;盡快開征物業稅,抑制個人和外資的房地產投機行為;建立和完善社會保障性住房制度,向市場提供更多廉價的土地和廉租、廉價房;完善社會公眾對政府官員的監督機制,等等。
樓市調控重壓下
『價堅強』
在新一輪樓市調控壓力下,一些房地產商以打折搶佔市場,但記者發現,在打折的背後,房價事實上仍然堅挺。專家認為,打折風波撲朔迷離,在資金流動性充裕的情況下,開發商降價壓力不大,樓市調控任重道遠。
多數開發商還是硬扛著
記者走訪深圳、廣州兩地樓市發現,雖然售房優惠不斷,但是房價依然只在高位小幅波動,未見真正回落。
21世紀不動產深圳泛城房地產總經理楊創慧介紹,恆大打折只是個別行為,沒有產生『蝴蝶效應』。『很多開發商都表態,不會搞大規模的降價,大部分開發商仍然堅挺房價。』
深圳市社會科學院城市營運中心主任高海燕認為,在房地產的營銷策略中,降價往往是應對市場變化的最後的一招。普遍的方式是先硬挺,後優惠,最後纔降價。現在政策纔出來不到一個月,要馬上看到市場效果是不可能的。
建議出臺長期調控政策
專家提醒,政策不能因打折的表象而剎車,需警惕市場出現反預期。
首先,資金鏈改變,房地產商抗壓能力增強。盡管銀行放貸已收緊,但資金鏈改變後開發商融資能力更強,有能力熬過市場的低迷時期,他們在與政策執行的周期進行博弈。其次,房價小幅回調可能只是暫時現象,警惕市場出現反預期,政府必須做好打持久戰的准備,警惕短期調整之後出現快速反彈的局面。第三,政府須盡快出臺長期的政策工具和手段來穩定房地產市場,如擴大房源供應,出臺相應的稅收政策等,多管齊下重建健康的房地產市場。