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日前頒布的《國務院關於鼓勵和引導民間投資健康發展的若乾意見》明確,鼓勵民間資本參與政策性住房建設。
目前,各地政策性住房建設正在大規模推進,同時民間資本相對充足但投資渠道有待拓寬。記者在上海、青島等地采訪時發現,不少民間資本對政策性住房中的保障性住房建設項目躍躍欲試。
業內人士就此建議,應實現民間資本和保障房的順利『對接』,合理設計民間資本的進入渠道,確保相應鼓勵政策能落實到位。
民資參建正當其時
根據國土資源部公布的計劃,全國30個省區市(西藏除外)2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬公頃,其中保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量,佔住房用地計劃供應總量的77%。2010年,中央將下達300萬套保障性住房建設任務。不少地方已明確『今年保障房(配套房)開工量不少於總量60%』等高目標。今後幾年保障房建設規模可謂空前,並將成為房地產業的主流。但落實保障房計劃,必須解決要解決『誰來建』的問題,鼓勵和吸引更多民資主體參與勢成必然。
此次《意見》提出,支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房,參與棚戶區改造,享受相應的政策性住房建設政策。一些業內人士認為,此一政策出臺可謂正當其時。
部分民企心存顧慮
不過,也有部分民營房企對保障房心存顧慮。青島一知名的民營房企董事長一說起保障性房,便搖頭直言:『不想再乾了。』
他說,公司在2002年開始在當地參與建設保障房,當時還有贏利。隨後連做五六個保障房、政策性住房項目,總面積約有50萬平方米,卻累計虧損約7000萬元。
2007年,這家公司在當地開發一個面積約6萬平方米的限價房,定價是4578元/平方米。不料,在建設過程中,鋼材價格猛漲,建築成本劇增。以限定價格銷售,最後該項目每平方米虧損1000多元,整個項目虧損5000多萬元。2009年,這家公司還承建一個大型經適房項目,由於企業額外承擔了部分動拆遷成本,致使每平方米增加成本約1500元,最後核算此項目公司虧損800多萬元。
這位董事長說:『民營房企對保障房抱有很多顧慮,一是在價格、利潤限定的情況下,市場變動帶來的成本及銷售風險由誰來承擔?二是一旦在建設、管理過程中出現不規范現象,也會增加企業的額外負擔。』
一些業內人士還提出,經適房、限價房畢竟可以通過直接銷售回收成本,而即將全面推行的公共租賃房『只租不售』,需更多資金沈淀,因而吸引民間資本參與更迫切。
如何讓民資順利進退?
此次國務院的《意見》規定,規范設置投資准入門檻,創造公平競爭、平等准入的市場環境。市場准入標准和優惠扶持政策要公開透明,對各類投資主體同等對待,不得單對民間資本設置附加條件。
多位業內人士建議,政府應承擔保障房建設的首要責任,『政府的歸政府』『企業的歸企業』,雙方以契約形式履行各自責任,並接受公開監督。其次,在對保障房的規劃設計、建築標准、銷售價格等設定統一標准的前提下,應讓保障房開發市場向國企、民企平等開放,相關政策均等享受,形成良性競爭局面。此外,政府應建立更合理的利益激勵和風險分擔機制,減少企業在融資、建設、銷售過程中的不確定因素。