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國家統計局5月11日發布『1月至4月全國房地產市場運行情況』顯示:受房地產調控政策的影響,全國房地產開發景氣指數自去年4月以來首次出現下調。與此同時,各地樓市在新政出臺後一改4月前半月的量價齊漲局面,成交量迅速下跌。目前北京、上海、杭州等城市的一手房成交量基本上都有40%至70%的下滑。從本市最近一周的成交數據看,樓市也延續了下行走勢,新政的出臺導致多數客戶轉向觀望,新房、二手房的成交同時出現較大的降幅,其中新房成交萎縮兩成,二手房成交則下降了53.7%,而價格方面尚未出現大幅波動。
新房:開發商和購房者都在觀望
當前的樓市環境可以用這樣一句話來描述:新政調控遏制房價,專家預測拐點將至,房企定價硬挺不降,近日成交大幅下跌,後市尚需觀望,購房者謀定而後動。
與其說當前的購房者都是在觀望,不如說是在『謀定而後動。』這是記者通過走訪在售樓盤和二手房門店後,經過與多位消費者的交談了解得出的結論。之所以這樣說原因有三,首先,消費者並不是在靜態的被動的觀望,而是在積極的關注目標樓盤的價格動向,更准確的說,並不是在被動等待樓市價格的整體下調後再做自己的購房打算,而是在時刻緊盯著面對成交量逐周下跌的景象。其次,聰明的消費者都不約而同地在當前采取『等待』策略,這種等待有著鮮明的目的。一是在等開發商面對成交連續滑落後的價格轉舵,二是在等國家新政效應更有力的顯現,三是在等待本市細則的出臺和發揮更具體的調控作用。最後,之所以說消費者是在『謀定而後動』,因為市場中存在的是實實在在的有需求的消費者,他們有剛性需求也有一定的購房資金,觀望只是謀定的過程,在適宜的時機就會選擇出手。
從去年年底開始就打算買房的李先生關注本地樓市已有半年,李先生告訴記者:『自從新政策出臺以來,我們看到一些樓盤借著「五一」和「母親節」等名目打出了讓利、抽獎、返點等形式的優惠活動,但實際上我們挨個去各個樓盤詢問具體價格情況時發現多數樓盤所謂1%至3%的價格優惠無非是和往常一樣,是對一次性付款給予的優惠,房價自身真正的下調微乎其微。當然我們很理解現在的情況,新政策出臺不久,樓市正處觀望期,我們消費者和開發商也在彼此觀望,現在各個樓盤都在挺著價格沒有人率先進行實質性降價,也許在銷量持續低迷以後,各個樓盤集體降價也說不定。總之目前我們還是在期待有關政策,尤其是天津本地細則出臺發揮效應後再做決定。』記者隨即走訪了河西區、南開區的幾個樓盤,大多數樓盤的銷售員表示目前價格上未有太多改動,優惠上也是和以前一樣遵循一次性付款優惠1個點至3個點的原則。
但是,也有少部分消費者持有和李先生不盡相同的觀點。在河西區梅江區域某樓盤銷售現場,記者遇到了前來看房的徐先生夫婦。徐先生說:『買房人都希望房價有降的可能,但是我們也看到近幾年,年年有政策出臺,房價也年年都在漲。說實話,我們認為即使政策效果顯現也很難讓房價回落多少。所以趁現在的觀望期我們主要是在挑選適宜的地段和喜歡的戶型,尤其是看得見摸得著的現房,只要自己認為房子合適、價格能接受就可以買。』
二手房:成交量急速下跌價格未見大幅下降
從最近一周成交數據看,二手房市場對於新政的反應更為敏感,5月3日至5月9日的全市二手房成交量同比下跌了53.7%,購房者的觀望情緒較新房市場更為沈重。『新政之後,二手房市場雖然房源有所上昇,但目前還未出現投資者的大幅拋售情況,最近一周的價格變動幅度也不大,因此購房者這邊也是普遍關注的多、交易的少。』我愛我家策劃部經理陳萌表示。新政之下,投資者因何不急售,是對新政後市的價格堅挺保持樂觀還是根本不懼手中房產價格貶值?記者來到本市最具投資代表性的重點中小學附近的學區房區域進行了解。河西區岳陽道小學附近某中介門店店長告訴記者,該區域很多投資客都是在去年年初房價較低時入手的,盡管新政給投資者的回報帶來不利信息,導致一些投資客希望趁現在房價尚未到最低時出手,從而獲得較高回報。但記者可以感到投資者雖然出售,但在價格上並不妥協,也並不急於將房產出手,不急於賣房的原因是無論價格高一些或低一些,都只是賺多賺少的問題,當前新政影響到的房價變動還未到令投資者擔懮的程度。
開發商:調低年度銷售目標接受兩成降價幅度
『國內樓市會回到2009年年初的水平,房價下降15%至20%。』潘石屹日前拋出的這一論斷並非是危言聳聽。據中國不動產研究中心日前發布的樓市走勢調查報告顯示,76%的開發商認為,本輪樓市新政的實施可以遏制目前房價上漲勢頭,而超過50%的開發商更直接表示會調低公司今年的銷售目標。
中國不動產研究中心在針對25家知名房企進行調查後發現,超過5成的企業表示會調低今年的銷售計劃。業內人士對此表示,開發商應對此輪調控的最佳策略理應是降價銷售,且應一降到底,對於降價的幅度,多數開發商給出了20%的可接受空間。
4月中旬以來,中央、地方樓市調控政策密集出臺,尤其二套房首付50%、貸款利率執行1.1倍及『認房不認貸』的政策對投資投機性購房需求有了明顯的抑制作用,面對如此大力度的調控政策,新項目推出速度明顯放緩,市場出現了濃重的觀望氣氛。報告顯示,一系列新政出臺後,48%的房企會維持原有的銷售計劃不變,44%的企業計劃小幅下調,8%的企業會大幅下調。
業內專家:量縮是價跌前兆三季度後有望抄底
業內資深人士認為,有效的政策調控,一般分三個階段,第一階段就是量縮;第二個階段是價跌;第三個階段是剛性需求和合理的改善型需求開始回歸市場,實現最終的調控目的,量價回歸合理水平。而目前的調控正處於第一階段向第二階段過渡的關鍵時期。
那麼消費者最為關注的房價問題何時會出現松動呢?一種觀點認為,在信貸收縮、投資投機性需求得到抑制的情況下,如今房企資金最寬松的時點已過。如果觀望持續,那麼下半年房企資金將出現一定程度的緊張局面,降價促銷現象將越來越普遍。但也有另一種觀點認為,目前開發商的資金鏈仍然充裕。由於大部分開發商在2009年都積累了不少資金,具備了『挺住』的資本,其固有的經濟實力或使其缺乏降價促銷的動力。
據專家預測,如果第三季度成交量仍在低位徘徊,總會有開發商會率先降價以回籠資金,這個時候房價的松動應當會比較明顯,但是否會持續下行目前還很難說,可能只是一個階段性的轉變和調整。因此對於購房者而言,抄到房價的最底部很難精確把握,如果在今年下半年出現了房價較大幅度的下降,已經是購房的可行之選。