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4天之內,兩次發布出讓土地公告,這也是樓市新政後福州土地市場首度密集推地。記者注意到,兩次公告出讓的10幅地塊中,8幅為純商服用地,2幅商住地塊中1幅也以商業為主。業內人士認為,新政下樓市疲軟,而商業地產相對受影響較小,在此背景下重點推商業地產,可加快城市商業配套布局。而對住宅用地上市趨謹慎,屬『投石問路』,看看市場反應。
10幅出讓地塊幾乎全商用
14日,福州市國土局發布公告,將掛牌出讓『中央商務區』的兩幅商業地塊,均建造超高層,這是福州市『中央商務區』規劃以來,首次公告出讓該區域地塊。
17日,福州市再度發布公告,將掛牌出讓8幅地塊,6幅為商業地塊,其中4幅為金融街地塊,並限定3幅出讓給金融機構。而鼓山大橋連接線東南側地塊,限定給具有液化天然氣經營資質的競買人。南江濱東路東段西南側地塊主要為商業辦公用地。
值得一提的是,宗號2010-22地塊位於倉山浦上大道北側,閩江大道西側,江廈小區東側地塊,雖然土地用途為商住用地,但是其限定『商業建築含酒店、寫字樓,面積佔總建築面積的70%,地面首層應為集中式商業,酒店式公寓面積佔總建築面積的30%,不得建成套住宅』,主要以商業配套為主。
商業地產大手筆
很重要的原因是,新區對商業配套的需求增加,政府加快落實規劃
逆勢昇溫受關注
福州如此密集地推商業地塊並不多見,而且是在樓市調控的背景下,備受業界關注。
房地產資深人士江南客認為,政府重拳調控樓市,住宅市場陷入觀望,但是,商業地產受市場影響小一些。
新政後,與樓市急劇萎縮不同的是,福州商業地產卻逆勢昇溫,成交量有上昇趨勢。麥田商業地產部經理王建華認為,商業地產不在新政調控范圍內,且此次二套房上調首付至五成,利率1.1倍,和商業地產的貸款政策一樣。而目前住宅不景氣,商鋪的租金受益卻在增長,促使不少投資者從住宅轉向商業地產。
業內人士認為,隨著城市外擴,新區對商業配套的需求將增加,為商業地產未來的昇值提供了空間,而目前在其他主要的投資渠道不景氣的情況下,商業地產逆勢昇溫。
提速城市昇級
而江南客認為,此次商業地塊的密集上市,很重要的原因是,政府加快落實規劃大手筆。
記者注意到,兩次出讓的地塊中,4幅是福州規劃新金融中心的金融街地塊,而2幅是福州市主要規劃的北江濱『中央商務區』地塊,1幅布局東部新城,都屬於福州市近年重點規劃區域。
一位房產業內人士表示,在公告中約定繳納建設保證金,並限定了項目的封頂時間,這在土地出讓上尚屬首次,不僅可以看出政府希望加快規劃的落實,也表明政府對開發商的實力的要求比較高。
『額外繳納建設保證金,這對開發商資金的要求進一步提高,目前政府重拳調控樓市,開發商資金鏈就是其生命線的保證,拿錢出來自然要有一定的實力』,該人士認為,封頂時間的限定,不僅有效避免開發商囤地,也是希望盡快把規劃藍圖變為現實。
住宅用地謹慎
出讓地塊面積大門檻高,有點試水的味道,試探下目前市場對土地市場的反應
此次出讓最受福州開發商重視的,應數倉山則徐大道東側,原汽車客運南站地塊,58.45畝的商住地塊。
這塊地此前曾就出讓公告過兩次。早在2007年9月11日,這塊地曾以6.44億元、樓面地價7500元/平方米出讓,後因政府調控樓市,市場不景氣,這塊地塊再次回到政府手中。去年8月5日,福州市國土局曾公告出讓該地塊,競買起始價2.34億元,後因地鐵規劃,臨時取消拍賣。
和去年相比,今次該地塊的起拍價增加了一倍為4.68億元。而地塊信息也做了一些調整,容積率從去年不得高於2.2,提高到不得高於2.4;商業比例從原來的3%集中商場,調整為『不得超過1千平方米』;建築密度由原來不得高於20%,提高到不得高於30%。
『地塊位於地鐵口,而且面積比較大』,一位業內人士表示,該地塊位於東部新城,交通便利,具有一定的競爭力。
『商業地塊與住宅用地不具可比性』,江南客認為,此次商業地塊多屬於政府規劃布局,且商業地產受新政影響相對小,其拍賣情況對住宅用地參考價值有限。
而業內人士認為,從此次出讓土地情況看,政府對住宅用地上市比較謹慎,『倉山原汽車客運南站地塊出讓,有點試水的味道,試探下目前市場對土地市場的反應。』
記者楊永敏