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隨着“4·15”新政的推出,個人第二套住宅的按揭首付比例上調至5成,貸款利率也上調至基準利率的1.1倍,購買第二套住宅的首付款和利率已經等同於買商鋪。天津的商業地產市場一直在平淡中前行,新政的出臺,無疑是給商業地產打了一針興奮劑,業內紛紛看好商業地產的走勢,“補漲”“春天”之聲此起彼伏。一些原本打算投資二套、三套住宅的個人投資者,也將目光投向了商業地產。
各地商業地產回暖
流動資金迴流
在新政出臺後不久,全國各地的商業地產項目明顯好於之前。杭州、福州等地,新政出臺後,商鋪交易量提升,明顯感覺之前投資住宅的資金流向了商業項目。據部分研究機構最新調查數據顯示,在北京、上海、廣州、成都等城市一手住宅市場成交持續萎縮的背景下,中高端商鋪的空置率卻出現空前下降。記者從新南馬路五金城、天街、奧城商業廣場等天津目前在售的幾個商業地產項目獲悉,新政出臺之後,前來諮詢的客戶明顯增多。業內人士認爲,新政對於商業地產投資影響不大,而價格一直處於穩中有升的商鋪,將會迎來補漲的春天。
不買住宅買商鋪
個人投資者如何選
在新政出臺後,購買第二套住宅和購買商鋪在首付款和利率上是相同的。不同的是,商業地產擁有遠高於住宅的回報率,據測算,商業地產的投資回報率是8%至10%,遠高於住宅。自古更有“一鋪養三代”的說法,在大環境對商業地產有利的情況下,不少個人投資者都將目光轉向了商鋪和寫字樓。不過投資是理性行爲,商鋪投資更是如此。
看地段選擇潛力地段
都說投資商鋪,講究“地段、地段、還是地段”,但衆所周知,像濱江道、小白樓等成熟商圈“一鋪難求”。對於個人投資者來說,選擇目前並未大熱的潛力地段,如地鐵沿線、路網交匯處的商鋪,既能以合適的價格入手,又能在未來獲得不錯的投資收益。
看發展選擇商鋪要看5年之後
“商鋪靠養”,有經驗的投資客往往會出手當時並不火爆的商圈,但是幾年之後,當商圈氛圍成熟,他們也往往是獲利最大的一族。就像麥購、八里臺新文化廣場和奧城商業廣場,初次發售時並不被看好,但經過了六七年的培育和運營,如今已經成爲各自板塊內首屈一指的旺鋪。想要在投資商鋪中獲利,除了要有精準的眼光,一定不能急於求成。
看運營選擇有經驗的管理公司
對個人投資者來說,有經驗的商業管理公司是商鋪保值增值的必要保障。一般來說,引入商業管理公司整體運營的商鋪,其前期招商和後期管理都會是統一且方向明確的,這樣就能夠加速商圈氛圍的養成。無論是麥購、八里臺新文化市場還是奧城商業廣場,其運營的成功都離不開商業管理公司統一招商統一管理。
看品牌選擇專業賣場
一個大的產權商業項目往往會在前期大力引入1至2家主力店進駐,如大賣場、品牌店等,主力店無論從人氣還是形象上對商業項目的起步期都是很好的帶動。而專業賣場的產權商鋪則因爲是行業交易平臺,不僅單鋪面積不大且更容易出租。新南馬路五金城策劃部經理卞朝易告訴記者,專業賣場由於業主自己經營的比例較高,有深厚的市場基礎,租金回報方面不僅可以預期而且是能夠被保證的,對於個人投資者來說,市場風險較小。