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『新政』出臺如疾風驟雨般砸向樓市,無論是開發商、購房者還是銀行都始料未及。尤其對於開發商而言,更是紛紛連夜召開緊急會議,商討應對策略。在新政出臺10日後,開發商終於找出了五招應對:或提前開盤爭取時間、或延遲開盤、或催辦按揭、或公積金貸款、有的甚至提出了合伙買房等。一時間,成都樓市『異彩紛呈』。
開發商五大策略應變
4月17日,國務院發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》;4月19日,成都市房管局召集當地各大代理銷售公司研討對策;4月21日,該局緊急召集當地開發商開會。『房管局從上到下都在調研,看如何落實和應對調控政策,並廣泛征集代理機構和開發商的意見和建議。』一位接近消息源的靈通人士告訴記者。據本報記者從22—27日實地采訪發現,成都樓市在新政頒布後,『肯定有影響』被市場人士廣泛提及。『這兩天,公司一直在開會商討應對新政的辦法。』光華大道格凌蘭營銷總監陳廷武告訴記者。龍泉琥珀庭院營銷總監舒暢說道,『我們項目開盤時間推遲一個月。』
情況不同,招術各異
項目已經開工建設的,加班加點搶工期,希望能在新政完全落地前『搶開』;項目尚未開工建設的,重新調整推盤節奏,等待市場明朗後再確定;已經收納客戶定金的,十萬火急地催促銀行辦理按揭貸款手續;有真實購買意向的,開發商建議客戶增加物業持有人名單,減少繳納首付款的資金壓力;商業貸款有困難的轉向『公積金』貸款……
銀行等待細則出臺
對於『新國十條』的調控,世家機構在新政解讀中用『史無前例』形容其力度。毫無疑問,該政策調控對象直指投機性和投資性購房群體。然而,多名業內專家在公開場合表示,『新政部分條款需進一步細化』,首當其衝的便是『商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款』。『什麼樣的價格纔算高?』『漲多少纔算上漲過快?』『供應的緊與松如何界定?』都沒有明確的指向。『這為商業銀行提供了可操作的空間。』業內人士馬先明坦言。
而國十條『對貸款購買第三套及以上住房,貸款首付比例和貸款利率應大幅度提高,具體由商業銀行根據風險管理原則自住確定』,市場更是『丈二和尚摸不著頭』。在本報記者致電的多家銀行中,從事房貸業務的相關負責人均表示,『目前還沒有明確規定。』而在『具體要等總行的通知』的指導原則下,多家銀行選擇了『暫停三套房貸業務。』龍湖地產城西項目銷售負責人分析道,『影響最小的是高端客戶和經濟實力較弱的剛需群體。前者基本上是一次性付款,後者只有延遲購房。』
希望銀行出臺更加詳細的執行細則,還不僅僅是開發商。外地購房者,正在為『限貸令』的執行細則躊躇著,猶豫著。
購房者異地置業遇麻煩
據成都市房管局數據顯示,2009年外地居民在成都中心城區買走11653套住宅,佔比超過七成,創下歷史同期最高紀錄。這也就意味著,外地購房者對成都樓市的重要性。這一點,從成都市房管局組織的房企巡展活動可見一斑。而旨在抑制外地投資客的『限貸令』,目前卻遭遇到了不少『新麻煩』。零上7度地產顧問機構總經理『如數家珍』地說道,『父母想給在外地求學的孩子買一套房子』;『孩子想為父母在老家買一套房子』;『夫妻有一方在外地工作卻准備買婚房』……都是剛性需求,按新政規定『卻都不能貸款(購房)』。
日前,大部分受訪開發商營銷部人士告訴記者,『目前尚未收到明確消息。』隨後,本報記者致電成都市多家商業銀行。中國銀行的相關負責人明確表示,『他們已嚴格執行(該政策)』,招商銀行成都分行也開始對符合相關條件的外地購房者停止房貸。除此之外,其它商業銀行,如招商銀行成都分行也已開始對不符合相關條件的外地購房者停止審批房貸。業內人士指出,由於銀行方面根據與客戶的約定,有自主調整存量房貸利率的權力,中行此次做法有可能引起其它商業銀行的跟進。而據萬科金色海蓉的置業顧問稱,雖然項目合作銀行的建行、農行還未出臺具體限制條款,但目前基本拿不到該類房貸了。
機構看市
此『調』非彼『調』
李昕嘉進地產總經理
從兩會後『國資委要求78家非地產主業央企15天出退出方案』到4月14、15日連出政策,再到4月17日《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》可以看出,中國房地產進入了新一輪的調控周期,其具有以下幾點不同於以前的特征:
1、從以前部委出臺政策到現在國務院發文調控的層級變化。
2、本輪的宏觀調控政策發布頻率之密、力度之大、涉及面之廣前所未有。
3、從促進房地產市場平穩健康發展到堅決遏制部分城市房價過快上漲的基調變化,更體現了中央對打擊房地產市場過熱的決心。
4、本輪調控是以金融政策為重要手段,以購買多套房的投資、投機性消費為調整對象,采取信貸收緊的方式,抑制需求。達到穩定房價、為市場降溫的效果。
新政發布後,市場整體出現了一些變化。新房方面,一些知名樓盤,特別是高端樓盤的銷售勢頭已經明顯放緩。二手房方面從交易量上看,體現還不明顯,上周成都主城區二手房成交1474套,比前一周還增加了286套。其實質是投資客近期的集中拋盤,估計進入5月後,形勢將有所變化。
近期的系列調控政策,重點打擊對象是北京、上海、深圳房價過快增長的一線城市,且這些市場近期都呈現量價齊跌的現象,比如北京房貸市場交易量在新政出臺的首周,下降了15%。同時由於09年的房地產市場大熱,開發商目前的現金流比較充分。但在政策出臺後,市場已經呈現出觀望狀態,隨著時間的推移,購房者觀望的情緒會更加昇溫。屆時將形成了開發商與市場的博弈狀態。
對於後市,嘉進地產認為:若國家在房地產熱點地區調控效果明顯,將不會再出重拳調控,而成都市場經過一段時間的自我調整,市場將會逐步進入理性發展狀態。但若此次新政效果不明顯,國家將會進一步加大政策調控力度,相信屆時開發商將會做出適時的判斷。當然,目前中國房地產市場的突出矛盾還是集中在供應結構與需求上,要解決根本問題,需要一方面大力發展保障性住房,使其成為供應市場的重要組成,以解決房地產中出現的民生問題。另一方面商品房也將在市場交易中合理去化。 (方志勇)