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二手房市場房主期望太高,購房者依然猛漲
昨天在北京中原通惠家園分行,一位住在周圍的興隆家園業主陳先生登記出手一套去年底剛投資二手房。
61平米的一室兩廳,東南向在24層的9層,在去年11月房主買的時候是125萬,而現在的市場價在160萬左右,但是這位業主認為自己的房子能賣180萬,陳先生認為:自己的房子緊靠地鐵而且在4環邊上,現在通州的房子都有接近3萬一平米的了,所以要求標價180萬,低了不賣。
與信心爆棚的房主相比,經過3月下半月飛漲的很多客戶又開始了短暫觀望。北京中原三級市場研究部統計數據顯示在清明節長假這幾天看房人雖然相比3月最後一段時間有了下跌,但是相比去年同期依然上漲明顯。
與09年4月4-6號同期相比,今年的清明小長假中,二手房市場依然非常活躍,據北京中原統計顯示:今年3天小長假中,成交量同比上漲50.6%。
相比09年同期,今年清明節期間的二手房客戶需求量從不足4000上漲到了7800,上漲了近一倍,而房源供應則甚至出現了下降。與09年同期市場處於回暖中不同,今年的清明節明顯的出現了房源緊缺的現象。而看房量也非常明顯的繼續上漲,成交量也從446套明顯的上漲到了672套,上漲了50.6%。雖然小長假中沒有繼續火爆的成交,但是從新增的需求依然迅猛來看,二手房成交量在4月初將依然延續高位。
炒作氣氛濃郁,商品房市場供應依然緊張
據北京中原調查顯示在一些熱點地區例如通州、望京等地投資比例已經高達5成,而投資比例高在小長假中依然存在。而商品房在小長假期間的開盤量非常少,也使得二手房市場繼續成為樓市的主力。
北京中原三級市場研究部認為出現小長假樓市依然火熱的主要原因:
一:地王的刺激,據北京中原三級市場研究部統計數據顯示在2010年一季度北京土地交易額已經達到了486億,遠超09年一季度的23億20倍。超過08年及09年總和。而更是已經達到了09年全年土地出讓金928億的52%。望京、東昇鄉、亦莊等幾塊地王的出現,使得本來就資金寬裕的投資者減少了對政策的擔懮,繼續入市。
二是:政策並未明顯的影響購房者對房價上漲的預期。樓市的高利潤,土地市場炒作的低風險,有可能讓地價超過房價成常態,這種高地價必然會傳導到商品房市場。
三是:商品房高價且房源少,目前北京商品房存量房源僅有88110套,相比去年同期的135690少4萬餘套。而且商品房的均價已經突破2萬,使得大部分購房者只能選擇二手房。二手房的明顯回暖也成為趨勢。據北京中原三級市場研究部統計數據顯示在4月預計開盤的40個項目中開盤均價已經達到了24150元每平米,相比3月已經開盤的項目21130元/平方米繼續上漲14.3%。五環內繼續突破3萬元,房價繼續暴漲。
4月份二手房市場預測
1:二手房成交量有望超過2.5萬套
4月份樓市如無影響比較大的政策影響,將繼續3月市場回暖的走勢。而且因為商品房難以形成大規模的供應,市場成交量將集中在二手房市場。
2:成交均價依然會緩慢上漲
沒有政策的有力打壓,以穩為主的政策難抑房價繼續攀昇,4月份二手房的價格依然將維持2-3%的上漲幅度。
3:市場成交熱點有向遠郊區擴延之勢
市場主要的漲幅已經開始集中在遠郊區。房山、門頭溝、密雲、懷柔、順義、延慶、平谷這些遠郊區的成交漲幅已經明顯的全部領先於全市平均。順著年底亦莊線、房山線等城鐵的開通,這些區域二手房市場將明顯上漲。
從06年的主導需求轉移到3環外,到07年的轉移到4環外,08年因為市場萎縮,剛性需求基本未入市,所以出現了城區房產市場消費的回歸,今年又出現了房產消費熱點轉移出5環。