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二問:
能否直接賣現房?
編輯:既然商品預售制問題多多,那麼是否可以把它取消,代之以看得見摸得著的『全現房』銷售呢?
記者:預售制是一個舶來品,在各國房地產市場發展的初期,幾乎都實行過商品房預售。但隨著市場發展成熟和一些國家住房總體供需平衡、住房問題基本得以解決,許多國家已經取消或限制預售制度。
從整個房地產市場的角度看,一旦現房銷售形成制度,會促使開發商踏踏實實蓋好房子,提昇品質和質量。資金壓力會讓開發商加快項目開發進度,加快銷售回籠資金,努力增加有效供應。同時,資金門檻也會促進行業洗牌,淘汰一批不具備開發實力的小企業,有利於促進房地產市場的平穩健康發展。隨著我國房地產市場的快速發展,『全現房』銷售是大勢所趨。
早在去年年底的住房和城鄉建設部工作會議上,姜偉新部長就在工作報告中提出,要積極推行商品房現房銷售、推進取消商品房預售制度試點工作。
同時,住房和城鄉建設部相關負責人表示,商品房預售制度是《城市房地產管理法》確定的一項制度,運行到目前這個階段,想在一個地方做一些檢驗,試點取消預售制度,看看對房地產市場會帶來什麼影響。如果取消這項制度,房地產開發建設就難以進行,那麼說明這項制度還沒有到取消的合適時機。
從當前的現實情況看,一刀切地取消預售制是異常艱難的,也是不現實的。
北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為,預售制度存在的基礎是供應短缺,老百姓擔心買不到房子纔願意提前交錢。預售放大了投資的規模,極大促進了住房的供應。由於資金很快回籠,開發商可以用1億元資金去做五六億元的項目,如果取消這項制度,1億元資金只能做1億元的事,那麼開發商就沒有那麼多的錢去建那麼多的房子,這對住房的供應是很大的打擊。只有房地產市場真正穩定下來,纔能實現現房銷售。
對比以現房銷售為主的歐美國家,業內人士認為,歐美國家房地產市場每年新增需求很少,所以不需要實行預售制度來促進開發建設,只用現房銷售的方式就能解決住房問題。
取消商品房預售制度試點工作,應注重將全現房銷售與增加市場供應、整治市場秩序等手段結合起來,防止市場供應出現突然『斷檔』導致價格飆昇。而從『期房』到『全現房』,也應該作為一種制度改革的長期目標,早作規劃,而不僅僅是當前應對市場房價過快上漲采取的臨時措施。
三問:
漏洞究竟怎麼堵?
編輯:今年的政府工作報告明確提出,要『完善商品房預售制度』。那麼該如何完善預售制,並且切實完善房地產市場秩序?
記者:預售制度並非我國獨有,在西方國家中,也存在一部分預售商品房。但與我國商品房預售制度不同的是,在國外,預售制度都伴隨著嚴格的監管措施。在國外,預售制實行第三方監管。預售取得的資金並不是一次性地交給開發商,而是由律師行、銀行等機構代為監管,根據開發商建設的不同階段按比例付給開發商。
而在我國,預售制度規定將資金一次性全部交給開發商,這種預售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風險和財務風險,也對銀行的信貸造成了不小的衝擊。
預售制度改進的重點只能放在將預售制變成一種『地產資格審查制』,擁有優質資格的地產商纔獲得預售權;或者效仿一些國家,將預售方式和預售合同多樣化,例如預售資金不是一次性給付地產商,加強對住房建設進度的『掌控權』;或者建立所謂的『預售金專項監管體制』,對預售資金進行管理,防止地產商『卷款而逃』。
國務院發展研究中心有關專家建議,要充分利用信用體系提高行業公信力,進一步完善房地產信用檔案體系和個人信用體系,發揮信用的褒揚和懲戒機制。建立完善、可行的房地產統計信息系統和實名制的住房產權檔案系統。並通過政府信息公示制度,使消費者和社會各界了解住宅市場運行情況,正確判斷市場走勢,引導消費者的市場預期。