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日前,南京房市突然遇漲,原因是『溫州炒房團』投入了1億資金,買下九十多套房源,每平方米均價在萬元上下。而面對再次高漲的房價,普通的南京購住者只能繼續『望房興嘆』。
住房作為民生品再次被玩弄,其根源在於溫州『炒房團』看准的是地方政府在執行國家房地產調控政策中的『留一手』。地方政府漠視自己轄區內的房地產市場存在泡沫,而一塊塊地王的出現讓『土地財政』收入充盈,地價高漲、房價高漲,稅收快速增長,在這根產業鏈條上,地方政府這一頭真可謂賺得個缽滿盆滿,如何肯下力氣來打壓助推政績晉位爭先的房地產優勢領域呢?為了業績考慮,一些銀行想方設法打『擦邊球』,置央行關於對房地產價格上漲過快城市和地區個人住房貸款減少和停止優惠匯率的規定於不顧,仍舊執行優惠匯率,對開發商的借貸仍舊是有求必應;而與城市經營者的政績利益,與房產中介商的擴張利益,與金融機構的業績利益,與某些熱衷組織『炒房』的媒體的廣告等等利益相關千絲萬縷一些房地產商,在調控政策下,炒房團的回歸使他們終於找到了名正言順暴漲房價的理由。這麼你情我願的事,在國家調整政策尚未明朗或者說處於『政策見招拆招』的狀態之下,經過十多年在房地產市場的『摸爬滾打』猴精無比的炒房團怎麼會放過呢。 他們公開講:中央與地方的博弈是永恆的,有博弈就有縫隙。 『調漲不調跌』『越調越漲』『調後報復漲』的鐵律沒有改變的跡象。如果事實上真的如他們所料的發展而沒有任何新意,如果連炒房團都能掐住地產發展的命門,調控就是大失敗!地產業真的要走向崩盤了!國家政策被人『扇耳光』,如果還是忍讓退卻,那麼公信力何在?這是眼下最現實的危機!
筆者始終認為,普痛住宅的房價不能完全市場化更不該允許外力(炒房團)的助推,國家既然提出要打擊炒房,就該拋棄沒什麼大不了利益相關,說到做到!其實打擊炒房並不難,筆者在平抑房價的兩個有效辦法中提到『明確普通商品房非個人投資品,原則上不允許購買二套房,鼓勵以舊換新(買房要審核住房情況),對一定要購買的大幅提高門檻和成本(政府加收N%的房款)還要增收閑置稅N%(物業稅)(N最好在50%以上)。』如果施行,炒房將無利可圖,將大大緩解供求的緊張關系,平抑房價會比較有效。有限的土地資源可以拿出更多建設公租房等保障房......筆者還曾說過地產發展的根本目的就是改善民生,就目前我國狀況而言,大部分居民收入水平不高,如果民生品住房變成了奢侈品,從政策說說就是最大的失誤。大幅提高收入讓其跟上高企的房價,是不現實的;土地就那麼多,還經常『被地王』了,加大普通商品房供應量,也是天方夜譚。所以下決心找到無礙國家經濟的平抑房價的辦法,纔是國家目前最該乾的事。
附:(數據)研判樓市二季度走勢:
一季度樓市回顧:(1)2010年一季度,一線城市銷量環比下降44%,同比下降19%。銷量回落的主要原因:季節因素、供應緊張、政策調控和高企的房價;(2)房價依然十分堅挺。重點城市1-2月成交均價較去年底有5%的攀昇;(3)重點城市庫存已達近2-3年來底部區域,而成交量的下滑導致近期庫存消化周期在快速上昇。
政策面依然偏緊:二季度房地產在行業政策與宏觀政策方面都處於不利的局面,一邊是通貨膨脹的加強和調控效果尚不明顯,一邊基本不存在因為擔懮房地產投資的快速下滑而導致政策轉向的可能。行業政策仍將著眼於控需求和增供給,保持高壓狀態,若房價繼續大幅上漲,不排除將有更嚴厲的調控措施出臺的可能。
二季度供需矛盾趨緩:(1)隨著去年下半年新開工項目的逐漸面市,二季度新房供應狀況將有大幅改善;(2)二季度銀行信貸投放節奏的變動將成為房貸利率變化和影響需求的最重要因素之一,目前看明顯放松的概率不大;(3)以收緊信貸為主的行業調控政策將對投資需求產生抑制作用,而本次人民幣昇值較難重現05-07年資產價格的暴漲,通脹從預期變為現實也會導致購房需求的減弱;(3)重點城市房價收入比逼近歷史高點,支付壓力將成為抑制自住需求的最主要因素;(4)二線城市房地產市場在經濟高速成長、區域振興規劃、交通基礎設施改善、房價收入比相對偏低等背下,更值得長期看好。
對二季度成交價量的判斷:(1)銷量方面,二季度將隨著新增供應的改善環比上昇。過去10年全國樓市住宅銷量,二季度都遠高於一季度。同比方面,預計重點城市銷量將有15%-20%的下滑。(2)房價方面,二季度整體將維持高位盤整,部分熱點地區房價仍會繼續攀昇。(3)如果行業調控政策未嚴格執行,樓市表現很可能超出我們預期。
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