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廣州市規劃局官方網站上的一則建設項目申請調整批前公示顯示,珠江新城D8-C3地塊的開發商(廣州市城市建設開發有限公司)提出申請,擬將住宅樓工程的建築高度由100米調整為156米。
根據申請的修改規劃圖顯示,該項目以41層高塔樓為中心,東西南三面則是兩棟39層高樓,以及16、17層高樓,底層裙樓3-4層。
這則毫不起眼的公示卻出乎意料地引來各界關注的目光。珠江新城D8-C3地塊,號稱珠江新城最後一塊住宅地,去年7月13日,在廣州市土地交易中心出讓,吸引了16位競拍者參與競價。最終,廣州本地某房企以3.45億元的成交價奪得該地塊,樓面地價達到15324元/平方米,成為現任珠江新城住宅『地王』,周邊樓盤房價應聲上漲。有業內人士表示,該地王至少需要賣到30000元/平米纔有利可圖。
此番該地塊申請『拔高』,再度引起業內專家和市民各方爭議,甚至有不少人聯想到了前段時間北京廣渠路15號地王申請拔高20米被否決事件。有人質疑,此舉意在想辦法降低成本提高利潤消化掉地王。
多幅地塊集體『增高』
記者調查發現,珠江新城地王並非『被拔高』的特例。
廣受關注的珠江新城獵德項目就在去年實現了整體拔高。該項目在去年7月《修建性詳細規劃申請調整批前公示》顯示,其中一棟建築由150米大幅拔高到270米,幾乎翻了一個個頭,成為在珠江新城繼東、西兩塔和煙草大廈之後又一座新的摩天大樓,而獵德項目也將成為珠江新城摩天大樓最為集中的一個項目。實際上,寸土寸金的珠江新城幾乎成了兵家必爭之地,眾多開發商千方百計想在其中爭奪一塊土地,還挖空心思、變著法子想著在原規劃基礎上『拔高』項目,向空中要效益。
建築『拔高』之風甚至從珠江新城吹到了科學城。近日,有網友披露,去年10月以43.41億元高價出讓的科學城KXC-F8-1-1地塊在廣州開發區網站公布了規劃設計條件調整前公示,計劃將住宅樓工程的建築高度由55米調整為100米。
『拔高』後可造豪宅房價或再漲
地王『出嫁』不到一年就尋思著修改規劃,是否意在謀求更大商業利益?在中央調控房價、地價重拳頻出的背景下,多幅『地王』不約而同謀求『增高』,是否想借此『解套』?……一系列問題隨之浮出水面。
中原地產項目部總經理黃韜向記者道出了調整規劃背後的奧妙之處:從公示內容看,容積率並未調整,而在容積率不變的前提下,『拔高』後不會增加任何建築面積,樓面地價也不會因此改變,但是建築物高度調高,層高也可以上調。這樣一來,樓盤可以開發成更為大氣高端的豪宅,而且調整樓高,整個建築更加鶴立雞群,有可能成為地標性建築,提高了項目的知名度,有利於租售。
在合富輝煌首席分析師黎文江看來,項目申請調高而不改變容積率,並不違反土地出讓合同。他說,從城市建築公共空間看,建築物密度太高就像樹林一樣密密麻麻,而抽疏密度就要加高樓層,加高樓層則需要更高的結構成本,而且在規劃設計上有更高的要求。在這種情況下,珠江新城等地王『拔高』反而會抬高其成本,房價也跟著上漲。『像珠江新城地王項目,以後的房價肯定不止30000元/平米。』
有業內人士則擔心,樓盤調整規劃成為開發商捂盤囤貨的借口。『目前中國房地產行業潛伏著「拿地—改規劃—拖延工期—獲得土地溢價和超額利潤」一條龍的規則。』地產營銷專家謝逸楓說,雖然有的房企沒有更改容積率等硬性指標,只是提高了建築的高度,但是按照程序規劃部門必須公示30天,隨後不管方案是否獲得通過,都要走一套程序,『而開發周期拖得越長,開發商獲得的土地溢價就越高』。(記者鄭佳欣)
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