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中國房地產存在泡沫成分,在當前已是不爭的事實。有目共睹的是,中國近年來沒少對房地產市場實施調控。但作爲檢驗調控效果最關鍵指標的房價,其調控效果並不明顯,總是“調控之後是觀望,觀望之後是反彈”,甚至出現過“越調越漲”的怪圈。
廣東陽江房地產業協會在最近召開的一次房地產景氣分析會上,就上述話題展開了分析和研討。業內人士普遍認爲,這種現象的出現,與中國房地產業的定位模糊、搖擺不定有很大關係。
在今年全國“兩會”期間,代表、委員就紛紛直言,目前高房價的病根在土地財政。稅費和土地出讓金佔了房價總成本中很大一部分。而現階段涉及房地產的稅種有12項之多,收費多達50項,這些稅費佔房地產價格的30%~40%。有地產商指出,就長期而言,房價是持續走高的,但短期內飆升顯然不正常。
業內人士認爲,房地產業在近年來一直成爲地方政府GDP的支柱產業,地方財政對房地產業高度依賴,地方政府成爲房地產交易中最大的獲利者。由於地方政府依賴土地財政發展經濟和保障社會穩定,直接或間接地造成了新“地王”的不斷涌現和天價房的層出不窮。
地產界資深人士表示,商品房首先是商品,市場經濟中,商家總是追求利潤的最大化,當房價沒有剛性限制時,順勢或造勢而升都是市場的本能反應。過多依賴商家從道德層面上抑制房價是不現實的,關鍵還要靠制度設計,即政策調整來實現,政府的角色最爲關鍵。
業內人士強調,中國的房地產一直被看成是經濟政策,並非社會政策,社會功能因此被忽視,形成了“中央政府出政策,地方政府出錢”的執行方式。而現在的地方政府,爲了地方財政的增長就會大力發展房地產。這樣一來,就很難遏制房地產行業的暴漲。
業內人士認爲,房價調控是一個系統工程,要達到真正抑制房價的目的,政府的作爲至爲關鍵,地方政府不能再過分依賴房地產推動GDP增長。當務之急是進行政策思路的調整,基於此纔可能有行之有效的政策出臺。政府要“讓利”,要降低稅費,降低土地出讓金,把房價總成本降下來。同時堅決抑制投資投機需求,預防泡沫越吹越大。
中國國土資源部公佈的數據顯示,2009年全國各地政府土地出讓總價款逾15910億元,同比增長63.4%,70個大中城市同比增長則高達140%。由此可推算,土地出讓金在不少城市的財政收入中已佔到半數。業內人士直言,當稅費、土地出讓金這些成本最終轉嫁到消費者身上的時候,房價也就在一定程度上被推高了。