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周末永遠是房地產短信廣告大面積覆蓋的時候。從2008年以來,每到周末,總會收到幾條開發商的賣房廣告。不過由於供應量稀缺,各樓盤廣告也在農歷新年後鮮有宣傳。最近,在供應量吃緊的時候,萬科、富通、光大又高調宣布供應計劃。不少樓盤開始用五花八門、奇思妙想的活動拉攏人氣。
賣樓大耍噱頭
記者從光大地產了解到,為了配合天驕峰景國闕項目新組團的發售,光大地產在營銷上做起了文章,搬來直昇機接待客戶看樓,引起話題。
光大地產天驕峰景一直在營銷上煞費苦心。售樓部從去年在沙盤旁樓盤模型上掛了清晰液晶顯示屏,監視小區園林、樣板房、對面的高爾夫場地等等舉措就引起客戶的關注。
業內人士雖有不同聲音,但普遍認為這樣做無可厚非。業內人士陳劍雄認為,這樣做無非是想給客戶一種貼心的感覺,不用走更多的路就可以看到小區各個位置的景觀,是個不錯的構思。至於攝像頭是否會偷拍到尷尬的場景?陳建議開發商在攝像頭附近做上標識會好一些。
直昇機看樓、撒花瓣雨之類的營銷方式讓不少東莞人感到新奇,但也有人認為此舉形式大於內容。從目前大戶型普遍滯銷的情況看,一場吸引眼球的活動確實是必要的。結束捂盤,早期進入市場的開發商纔有可能在樓市上佔領高地。
正太聯合房地產策劃有限公司總經理黃海濤表示,當房地產產品競爭、價格競爭到達一定程度之後,在強大的壓力之下,樓盤的營銷方式就需要尋求新的突破口。許多精明的商家已經認識到這個方面,於是在此機緣下開始掀起一浪接一浪的營銷活動的高潮。
五一、國慶兩節點供應紮堆
據監測,與去年下半年較少新增供應面積的情況不同的是,下半年四大城區約有超過去年的24個項目有潛在供應,預計上市總套數超過6000套。從一些項目的上市時間點看,第一波4月供應有望開始增長,5月達到頂峰。第二波則會在9月開始增長,10月到年底達到頂峰。
不可避免的是,今年有世博會、世界杯、亞運會,開發商紛紛拿這些大賽事大活動做文章,『五一』、『十一』成為集中爆發的銷售節點。據記者摸底,城中心區位置的幾個大盤都將在4月—5月推出新品,包括中信凱旋國際、萬科金域華府以及光大景湖時代城在內的超體量大盤,都會在選擇在清明假期到五一小長假之間推出市場,城區將面臨第一波紮堆銷售的情況。
均價或進一步拉昇
自去年6月中旬始,東莞全市住宅均價重上6000元/平方米關口,這標志著,繼2006年—2007年的樓市價格暴漲之後,住宅均價開始踏上『6000元』之路。
春節前後,受大環境政策影響,供應量持續較少,樓價開始起伏不定,住宅均價也因為別墅項目的高地起落一直有昇有降,不太穩定。
至於新盤上市後是否會拉高房價,目前暫時無法預測。從對幾家大型房地產公司如萬科、光大、中信的采訪看,三個公司的大盤項目第一期都順利銷售,新品由於小區區位等因素,肯定比一期略有提高。比如,中信的凱旋國際第一期臨環城路,接下來的產品都在小區內側,噪音較小,價格自然會上漲一些。
萬科的金域華府由於產品的特征,仍然會有一些贈送面積,加上是精裝房,因此會在一定程度拉昇單價。與第一個組團的三棟相比,雖然臨路,但小區可看到不少園內景觀,預計價格會比第一組團高。從地塊價格上看,金域華府地塊的地價比較高,樓面地價超過3000元,這就決定了該項目的價格也會相對較高。萬科或通過贈送面積、生活配套等方面提昇檔次對項目的高價格進行支橕。
景湖時代城與其他兩個盤不同的是,該樓盤在市場上,一直有貨銷售,采用陸續推出市場的辦法,因此,目前的均價已經高出第一期開盤的樓盤均價不少。在以該樓盤為參考的基礎上,其他兩盤的價格也會一定幅度提昇。
無論是何種價格策略,價格都會比以前貴。
三個區域較近的樓盤開盤是否會出現價格戰,各家均表示會按照各家的實際情況定價。
按照現在的市場情況,2月與3月的表現有所不同。2月始住宅成交量有一定程度的回落,究其原因,主要受市場新增供應不足、可售貨量不足影響,城區住宅存量以中高端項目為主的現狀令住宅均價高企,成交也因此回落。
南城供應佔城區一半以上
在這些新推供應的樓盤中,南城區域的多個樓盤備受關注。除了已經銷售過一期的光大景湖時代城、萬科金域華府、中信凱旋國際,與中信凱旋國際隔橋相望的新盤香樹麗捨計劃在5月開盤。
隨著城區土地供應越來越少,這幾個樓盤的體量在城區來說具有相當的分量,是名副其實的大盤。因此,圍繞著這些同類型樓盤來說,一場競爭也被業內人士普遍提及。雖然在采訪中,幾個開發商都對『競爭』二字避而不談,不過從前一期的銷售情況看,這些樓盤的定價在一定程度上決定了房價的走勢。
除了該區域的幾個樓盤外,中熙地產在西平的項目已經圍上圍牆,開工在即。萬科翡麗山項目也已經動工,年內有望上市。加上天利地產的項目可能今年動工,南城的供應無可爭議地成為第一。
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