|
||||
劉文敏認為,今年在政策的調整下,廣州土地市場會比去年情況相對弱一些。如今過高的住宅市場價格,將不會出現上漲或下降的大幅波動。他預計,未來一段時間,廣州市中心的住宅價格或將穩中有昇,但上昇幅度不大。
不同於住宅市場,商業地產跟經濟形勢密切相關。今年隨著全球經濟形勢的轉暖,商業地產呈現較快的恢復。特別是今年3月份,與2008年同期相比,高德置地的客戶量上漲了50%,租金也是整體是向上走的。
嘉華國際:改變方式可弱化央企優勢
上世紀90年代中後期,很多央企在香港買地、蓋樓,部分港人對此事至今還記憶深刻。2009年,記者在香港采訪時,還被當地導游告知,香港中環附近的不少樓宇,是由內地的國有企業在香港建造的。
但嘉華(中國)投資有限公司總經理谷文勝說,現在在香港仍然參與競拍土地的,只有中國海外和華潤置地兩家央企。原因是香港土地制度在2000年以後發生了重大的改變,改為目前使用的『勾地制』,正是在這種制度的影響下,央企在財力上的優勢,纔沒有變成最後的勝勢。
【央企拿地榜·現象】
央企在京搶地王穗深土地拍賣難
一邊是政策重壓下,高價『地王』頻現,一邊是拍賣時間不足十分鍾,甚至出現流拍地塊。這就是近期北京土地市場與廣州土地市場的『冰火兩重天』。造成這一局面的,除了地方政府的推地策略,還有央企的拿地偏好——在短期內,它們顯然對北京市場更感興趣。
穗深土地成交冷清
3月18日,廣州南沙地塊出讓,此次共計出讓3幅地塊,僅有3家中小型開發商參與競拍,競拍現場出奇地冷清,整個拍賣過程僅耗費十分鍾時間,就快速收場。其中兩幅住宅用地分別以約1190元/平方米和1500元/平方米的樓面地價成交,另外一幅商業用地流拍。
就在之前不久,廣州源溪大街爛尾地塊的『運氣』同樣不佳。盡管該地塊位於市區,但在拍賣現場上參與角逐的同樣多是小型開發商。該地塊最終被佛山南沙平南實業公司以7100萬元的總價拿下,折合樓面價格不足4000元/平方米。
無獨有偶,作為一線城市的深圳,土地市場成交也趨於平淡。記者在深圳規劃和國土資源委員會的官方網站上粗略統計發現,今年1~3月,深圳土地市場推出31宗地塊中,成交地塊僅25宗。中國綜合開發研究旅游與地產研究中心主任宋丁對《每日經濟新聞》記者表示,目前深圳市場不如北京市場火熱,主要是由於深圳幾乎沒有住宅用地推出。
記者也注意到,截至3月30日,深圳掛牌出讓的土地的確大部分為工業用地,商業性質的用地只是少數。此外,宋丁指出,由於目前政策形勢不太明朗,對開發商來說,拿地也更趨於謹慎。
土地供應或5月回暖
黎文江表示,歷年的廣州土地市場在年初都略顯平淡,政府在年初一般都會推出一些不太熱門的地塊,一方面可以試探市場反應,另一方面由於年初開發商手頭資金不太充裕,政府此舉可以避免好地塊遭遇流拍。據悉,去年廣州成交地塊達79宗,成交金額475.8億元;其中,出讓價格高於底價的地塊有30宗,集中於下半年成交。
『從銷售的旺季,以及一般政府推地的規律而言,預計5月前後,土地供應市場會活躍起來』,黎文江表示,屆時土地出讓將會有比較好的效果,開發商也會掀起拿地潮。
『如果推出好的地塊依然會有開發商去搶奪,而且競爭會很激烈。』仲量聯行投資部劉裕通判斷,盡管今年政策預期不明,但好的地塊仍將以高價出讓。
黎文江告訴記者,雖然目前市場上一些大型的開發商手頭上依然土地充裕,但是為了更長遠的考慮,這些公司依然會大舉拿地,一方面提昇企業的業績表現,另一方面則是出於可持續發展方面的考慮。
【央企拿地榜·具體案例】
中航地產退出國有股將轉讓
『目前公司還沒有具體的退出方案,至於大股東如何考慮,我們這個層面還不知道。』針對78家非房地產主業央企退出地產業,中航地產(000043.SZ)證券代表杜李麗3月24日對《每日經濟新聞》記者表示,『我們也在等相關政策明朗,因為股權退出涉及很多層面,必須共同協調。』
退出將由集團全盤考慮
中航地產是在深圳交易的上市公司,實際控制人是H股上市公司中航國際(00232.HK),再往上是中航集團。
『由於是上市公司,所以在退出時只需要更換股東就可以。或者說,換一個大股東,公司仍將繼續存在。』中航地產一位內部人士對記者說,這次的退出政策,將對公司產生重大影響,具體如何退出要看控股股東中航集團的計劃。
國資委的『清退令』引發投資者強烈關注中航地產。有關猜測,退出地產業務後,中航地產是否變成一個淨殼,然後進一步重組?
中航地產有關內部人士否認了這一猜測。他表示,根據國資委的要求,是中航集團必須退出房地產業務,而不是針對這個上市公司的實體業務清退。
據杜李麗介紹,盡管中航集團還有其他子公司涉足地產業務,但是只有中航地產這一家涉及地產業務的上市公司。『這次退出只涉及股東更換,不影響公司的發展戰略,董事會將視情況變化做一些調整。』
杜李麗還向記者確認,中航集團在退出時,有國有股要轉讓出去。一旦這些國有股全部向社會資本轉讓的話,中航集團退出之後公司的國有性質將改變,具體是什麼結果,目前還不明朗。
非國資委管轄央企誰來監督?
據記者了解,有多家類似中航地產的央企下屬上市公司,他們也跟中航地產一樣面臨諸多疑惑。
『在國資委點名的78家央企中,或多或少都持有下屬房地產子公司的股份,我們不方便做一些評論。』杜李麗說。
在采訪中,一位涉及退出地產業務的上市公司人士指出,國資委下屬的央企只是大型中央企業的一部分,為什麼中信地產等央企不退出呢?『從國家的層面來說,政策並不公平。』
據了解,中信地產不屬於國資委管理,而屬於財政部管轄;中國人壽屬於保監會監管,所以也無需退出房地產,其競標地王並不受此次政策調控影響。
地產業務是一大熱門,央企都看得很重要,都想做大做強,『所以在遏制地王方面,央企應該站在同一個起跑線上,國家支持部分央企專注於把主業做強,但是具體采取什麼方式,還需要考慮。』上述匿名人士稱。