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『你手上有沒有去年房地產開發商拿地的明細單?我急用!』某股份制銀行信貸員小馬近來逢人便問,他希望能夠得到更多的開發商名單,從而完成放貸任務,拿到獎金。盡管銀監會提示房市貸款風險,房市也正處於輿論的十字路口,但銀行信貸員們並沒有把『房地產有泡沫』之類的言論聽進去。在他們看來,能夠搶到優質的開發商、把錢貸出去,就是最大的成功。
無懼壓力信貸『只愛』房地產
在全年信貸額度不超過7.5萬億元的大背景下,『惜貸、每月上報放貸額度』成為銀行在今年一季度的關鍵詞,很多人由此認定貨幣政策趨緊。不僅如此,央行與銀監會上月聯合下發了《關於貫徹落實國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,該《通知》強調,對房價上漲過快的地區和城市,銀行要加強區域風險評估,適當提高貸款條件。各金融機構不得為爭奪客戶而隨意降低貸款標准。要進一步完善房地產信貸風險管理制度,嚴禁對項目資本金不足、『四證』不齊等不合規的房地產企業或項目發放貸款。
銀監會主席劉明康日前還明確表示,對於房地產開發商貸款,銀監會要求商業銀行關注開發商的資質和信用,關注房地產開發商的抵押品,嚴格控制開發商的貸款程序。
但事實上,不少像小馬這樣的信貸員,在執著堅持『非房地產商不放貸款』這一理論。
『去年實行的房貸7折利率沒讓銀行賺到錢,今年銀行的盈利壓力更大,我們必須多多綁定房地產開發商,確保完成信貸任務。』進入3月以來,信貸員小馬每天要跑好幾個地方,和他所謂的優質客戶——地產公司總經理面談,而銀行對於他簽下的單子,也是2000萬元不嫌少、幾個億也不嫌多。
對於銀行每月必須上報給央行的放貸額度,小馬認為總數不能超,但比例可以調。『我們剛剛開完會,領導授意今年加大對房地產的授信比例。今後央企不能拿地了,剩下的房地產商馬上會變成香餑餑,我們不跟上,其他銀行就會來搶。』而上面提到找尋去年開發商拿地的明細單,也正是為了繞開監管視線,采用迂回戰術,在已有客戶中『查缺補漏』。
而國家統計局公布的數據顯示,2010年1-2月全國房地產資金來源中,國內貸款達2489億元,從佔比來看,國內貸款由2009年的平均水平19.8%上昇到目前的23.8%。但長江證券房地產分析師表示,與以往同期相比這個佔比已經下降了2-4個百分點,2007年為26%,2008年為27%,2009年為28%,這說明銀行放貸規模已明顯收緊。
信貸資金游走於監管紅線邊緣
除了遍訪房地產老總,銀行對於監管層明確提出的禁止放貸的『雷區』也頻頻越過。『幫客戶捂盤惜售在我們看來只是舉手之勞。現在很多樓盤早已封頂但就是不開盤,主要是開發商想把這些房產賣給所謂的自己人,自己人賣自己人東西,就需要到銀行辦理抵押貸款手續,我們幫他們辦了,就是幫了老顧客的忙。』對此,一位銀行人士表示。在他看來,雖然現在銀行信貸資金風險控制越來越嚴密,但想做手腳還是有空間的。
『就拿現在禁止向囤地開發商提供新增貸款來說,只要把放貸的時間稍微改改,信貸照樣可以放出去。』不僅如此,據該人士介紹,雖然現在央企需要退出房地產市場,『但只要不是立法的東西,就都有活路』。
就在人們感慨『誰能讓央企退出房地產』之際,國資委召開新聞發布會,宣布除16家以房地產為主業的央企外,其他78家不以房地產為主業的央企要完成階段性任務後有序退出房地產業。
『階段性任務,階段性是多久誰也不知道,就算是讓他們把目前現有的單子做完就退出,誰能保證央企不能用別的方式再轉回來?誰能規定我們不能給央企貸款?』一位老信貸員這樣表示。
開發商『從未感覺銀行變摳了』
『都說信貸緊了,我們並沒什麼感覺,不過最近確實有銀行聯系我們談貸款的事,沒感覺銀行變摳了。』針對近日房地產信貸是否收緊後再度放松,北京幾家去年曾拿過地的房企負責人做出了上述回應。
就在上月,央行和銀監會聯合發文要求,對於經金融機構調查發現或經國土資源部門、建設主管部門查實,存在囤地、炒地、捂盤惜售等違法違紀行為的房地產開發企業,金融機構不得發放新增貸款,已有貸款要迅速采取保全措施。
『現在的問題是,去年敢拿地的開發商幾乎都不缺錢,不是央企就是在二級市場賺得盆滿缽溢的。』在中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲看來,目前的信貸市場基本上是買方市場,不差錢的開發商並不著急向銀行過多地進行貸款,反而是銀行可能從自身業務角度出發,看多未來樓市。
國土部回應:確無監管細則
2008年初出臺的《國務院關於促進節約集約用地的通知》規定,對『房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年,完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業』,應審慎貸款和核准融資,對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。
去年9月,在房地產市場持續過熱之時,針對開發商資金鏈的『三部委聯動』開始展開。
其中受證監會之邀,國土部對上市房企的拿地、土地使用和開發情況進行梳理和分析,作為證監會對土地融資審核把關的依據。這些信息大部分來自於上市房企的公告。
同時,國土部還配合證監會,對部分申請IPO和再融資房地產企業中的25個涉嫌違規用地項目進行清查,核查內容包括農用地核用和征收、土地使用權取得、土地出讓合同履行、國有土地使用證取得、動工和開發建設以及轉讓等情況。
『根據這些工作,去年確實「卡」了一些土地融資的企業,但由於尚未形成制度,對土地違法行為的認定標准比較簡單。』國土部土地利用司司長廖永林坦言,目前在對囤地開發商的信貸及融資監管方面,確實存在一定的漏洞。
今年國土部將會出臺具體的標准,對房地產企業非法取得土地、囤地、不按時開發等土地違法行為進行認定。
而鄒曉雲也表示,目前房地產企業的融資渠道不規范,制度漏洞較多,需要多個部門聯合監管。『若上述標准得以出臺,企業的融資門檻將會提高,但關鍵還是要看銀行的執行力度有多大。』
中介稱二手二套房貸仍有優惠
房地產信貸的外緊內松並不單單在一二級市場,就連向來被看做是自住型消費居多的二手房市場也不例外。
『真沒想到,都漲到這份上了,20萬元還能炒房。』去年11月,手握20萬元閑錢的老吳投資無門,便索性在管莊的華龍美樹首付30%購買了一套35平方米的大開間,當時這套房子的總價款為52萬元。
『就上個星期,中介給我打電話說我那房子已經漲到2萬元/平方米了,有人想70萬元全款買,問我賣不賣。』接到中介『催賣』的電話,老吳幾乎想都沒想就一口答應了下來。
而就在去辦手續的過程中,中介又向老吳推薦了一套北京新天地58平方米一居室,並稱能跟銀行溝通打改善型住房的擦邊球,幫老吳『做到三成首付』。
於是,在同一天裡,老吳先用購房者支付的房款還清了華龍美樹的房貸,又與『下家』訂了購買北京新天地一居室的購房協議,這一次老吳的首付比例仍然是30%,貸款利率8.5折。
『銀行給我的評估首付可以做到32萬元,這樣我一分不用添,就用上一筆炒房賺的就買了這套房。』在老吳看來,外界盛傳的信貸收緊,完全沒在自己這兩買一賣的過程中體現出來,反而在此番高位炒房的過程中,信貸倒是功不可沒。
老吳的例子並不是個例。從今年1月起,北京住宅市場量價齊跌。但是,進入3月份以後,二手房市場率先回暖的勢頭卻讓業界有些意想不到。
據北京市房地產交易管理網的統計信息顯示,截至3月18日,全市二手房住宅網簽總量達10650套,較去年整個3月份的8173套還要高出6.11%,而15日、17日的二手住宅網簽量都超過1000套,重新回到單日『千』時代。而我愛我家市場研究中心的交易數據顯示,3月上半月二手住宅交易均價為14494元/平方米,環比攀昇3.76%。
二手房市場的回暖讓此前糾結的投資、投機者、中介與銀行均看到了『希望』。
上周六,記者在老吳的帶領下來到通州北京新天地、華龍美樹等次新房項目。
『幾乎來我們這的都是投資的,自住型的客戶太少了。』幫老吳辦理購房手續的某中介業務員告訴記者,3月份以來,前來詢價、買房的投資者開始增加,而個人貸款也在經歷了1、2月的收緊之後,本月開始有所放松。『這麼說吧,只要您第二套住房的面積比之前購買的大,我們就能幫著以「改善型」需求為由,與銀行疏通,拿到三成首付和8.5折的利率。』
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