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-江蘇省淮安市住房模式引起全國關注,專家建議全國推廣
-重慶能否效仿?本報記者實地調查淮安市民住的什麼房
你想買房子嗎?想!如果一下子拿不出足夠的錢,可以采用這個辦法:政府出50%或者30%和你湊份子,並按出資比例擁有對應的產權。5至8年之後,你只要將政府出的那筆錢還了,房子就全歸自己了。
前幾天,江蘇省淮安市推出的『共有產權』住房模式引起了全國關注。在國務院發展研討中心組織的研討會上,有專家提出值得向全國推廣。
這種模式在重慶是否行得通?重慶會不會采納引進,本報記者前天趕赴當地,實地調查了這種購房模式的各種細節。
從南京往北走180多公裡就到達淮安,這是一個只有兩個區的地級市,城市人口60多萬,在江蘇屬於欠發達地區。
城市裡塔吊林立,到處都在修房子。記者詢問價格,市區核心地段每平方米5000多元,偏遠地段有每平方米4000多元的,也有3000多元的。
那種以『共有產權模式』出售的房子更便宜。去年2月份出售了一批,每平方米2200元左右。今年5月份將再出售一批,每平方米3000元左右。
淮安新新家園B組團7號樓居民李紅億就是這種模式的受益者。去年2月,他們只付了9萬多元,就買了一套71平方米的兩室一廳,5年後再付給政府8萬多元,這套房子就完全屬於自己。
李紅億和老婆都是聾啞人,斷斷續續在殘疾人工廠打零工,一直租房子住,現在搬新家後,把老父親接過來同住。李爸爸說:『這套房面積71平方米,單價2235元,總價16萬多元。我們家特別困難,符合「五五開'條件,政府借了8萬元,自己加上稅費、大修基金等一共花了9萬多元,再簡單裝修了一下,一家人歡歡喜喜地搬進了新房。』
在市民何永林家裡,風趣的老何一進門就給我們講笑話。他說:『新房子很好,但是我睡不踏實,過上幾年要是沒錢還,擔心政府派一個人到房子來睡覺,因為這房子有一半是政府的呢。』他叫苦說:『俗話說搬家3年窮,這兩年一分沒剩,5年後能不能掙上10來萬,哪個說得清楚?』
他這種擔心並不是完全沒有道理。記者看到,他們家的房產買賣合同上,買受人是他和淮安市保障住房建設管理中心。房子的產權證上也明確寫著,他和該中心各佔50%。
產權證和合同就像一道緊箍咒,時刻提醒著何永林一家人,政府幫忙出的50%不是白給的,5年後是要償還的。
如果5年後還不起怎麼辦?按照政策規定,可以延長到8年,延長的3年需要支付銀行利息(前邊5年不要利息)。如果8年後還是沒錢,又怎麼辦?淮安市房管局長邵明回答:『那就不需要還了,你繼續住,這房子就當經濟適用房提供給你。』
邵明拿何家舉了個例子:『如果何家真窮,政府就白送給他住。如果裝窮故意不購買剩餘產權,一旦被政府發現,將按市場價收租金。假如這房子每月能租800元,就收400元,不給就和你打官司。』
記者前天在淮安拜訪了六戶『共有產權房』的居民,都比較窮。何永林兩夫妻是淮安磷肥廠下崗工人,以前住在棚戶區。李紅億是殘疾人,另外四家是低保戶。他們的房子裝修都很簡單,沒有吊頂,沒有時髦的家具,裝修總價控制在兩萬元左右。
但是從他們居住的小區環境看,有較大面積的草坪,配套完善。小區容積率不到4.0。房子都是七八層的小高層,沒有電梯。周邊正在搞開發,距離城市核心區不到10公裡。傍晚時分,小區花園裡人來人往,非常熱鬧。
對於『窮人區』這個問題,淮安非常謹慎。據介紹,他們在去年和前年專門修建的新新家園和福新家園,以『共有產權』出售。盡管對小區環境、建築質量作了許多規定,但客觀上仍導致低收入群體大量集中。現在,他們注重『分散建設』。在開放商修建的樓盤當中,政府回購一部分,再以『共有產權』模式出售,避免了低收入群體集中居住,客觀上減少了『窮人區』的出現。
市政協副主席陳萬志建議,允許市民合作建房,打破開發商壟斷
全國人大代表、重慶市政協副主席陳萬志認為,江蘇淮安這種共有產權的住房模式對重慶有借鑒意義,但是不能全盤照搬。
他說,這種模式免去了購房者頭5年的利息,形成一些優惠,如果市民實在還不起政府那部分貸款,還可以一直住,形成住房保障,是一個進步。
他認為,目前住房供給最核心的問題是打破開發商的壟斷,降低房價,應該鼓勵合作建房,和開發商形成競爭。
所謂合作建房,就是市民自發組織起來形成合作社,自己向政府買地建房。可以自己籌集1/3的資金,政府補助1/3,銀行提供1/3的貸款。另外,要大力發展廉租房和公租房,保證沒有能力買房的市民也有房子住。
市國土房管局沒有對江蘇淮安的模式進行評論。據介紹,重慶目前的住房保障模式主要是『5+1』,即在廉租房、經濟適用房、危舊房改造、城中村改造、農民工公寓5種模式上,再加入公共租賃房這種新的模式。
共有產權房三七開,政府出30%,個人出70%五五開,政府和個人各出一半
哪些人有資格買家庭人均月收入在600元—800元,具有市區城鎮常住戶口8年以上,家庭人均住房使用面積在10平方米以下。主要是針對低保人群,要求享受最低生活保障,同時人均住房使用面積在10平方米以下
可以買哪些房子面積在60平方米左右,適當安排75平方米以上的戶型面積以50平方米為主,適當安排65平方米以上的戶型
如何申請購買提交書面申請後由街道和居委會簽署意見,交相關機構審核,然後公示,最後領取供應證,憑證買房
新聞面對面
邵明是『共有產權』住房模式的主要推動者,他在網上開通『仗義責言博客』針砭時弊,每篇文章都有數百跟帖。和記者兩個多小時的交談中,他始終富有激情,有問必答。
只能買政府指定小區
記:這種模式是否只針對政府指定的小區?
邵:對!不能購買所有商品房,更也不能買面積很大的豪華商品房。
記:以這種模式購房,可不可以申請銀行按揭貸款?
邵:暫時還不行,我們正在想辦法。去年我們供應400多套這種房子,開始有500多人報名,最後正式簽合同只有200多人下單簽字,就是因為暫時不能按揭貸款,特別是三七開模式,個人出資70%,相當七成首付款,很多人都拿不出這麼多錢。現在我們正和銀行協調,計劃對『三七開』發放按揭貸款,『五五開』暫時還沒有考慮。
記:政府通過這種模式掌握了很大一部分房子的產權,政府怎麼使用?
邵:不會使用,政府雖然有一部分產權,但沒有任何使用權。房子都在老百姓手上,他們具有100%的使用權,我們不會拿去投資,也不會派人到老百姓家裡睡覺。
記:除了『三七開』、『五五開』,還有其他產權比例嗎?
邵:以後還可能試行『四六開』、『二八開』、也可能是『一九開』。那些剛畢業的年輕人,沒什麼積蓄,但有良好的前途和發展空間,政府應該幫助他,讓他們先只付一成就能住上新房,鼓勵他不斷掙錢,慢慢把其他九成全部買回來。市民把產權全部買回來後,就可以自由處置房子,出租或變賣,都可以。
記:假如市民還不起政府的那部分錢,怎麼辦?
邵:我們可以延長到8年嘛!8年之後如果還不起,真的很窮,也讓他住,就把這房子當作經濟適用房提供給他住。他死後,個人的那部分產權還可以繼承,如果繼承人也符合『共有產權』房的享受資格,可以繼續住,如果資格不符,就必須買回政府那部分產權。
記:如果過上幾年,市民不想要這房子了,他那部分產權怎麼辦?
邵:可以把這房子賣了,然後和政府按比例分成。
記:這種模式和廉租房、銀行貸款按揭房有什麼區別?
邵:我們大致將月收入600元以下的劃為廉租房人群,這種人只買不租;月收入在600元至800元的劃為共有產權模式住房人群。這種模式和按揭貸款的區別一方面是無息或低息,另一個是可以不還,如果購房者真的很窮,可以一直住,而銀行貸款是必須要還的。
記:這種模式對房價有沒有造成影響,江蘇淮安現在的房產價格怎麼樣?特別是這種共有產權模式的房價?
邵:淮安現在的平均房價還比較低,不到5000元,共有產權模式的房價比商品房稍微低一點,政府每年都會和物價部門核定價格。
記:政府每年為此將要支出多少資金?怎麼籌集這些資金?
邵:羊毛出在羊身上。以前淮安修經濟適用房都是政府劃撥土地,無償拿地修房子。現在改變成出讓,收取一定的土地出讓金,就用這筆錢籌集住房保障資金,變成了和市民合伙買房子的份子錢。