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李稻葵清華大學經濟管理學院金融系主任、中國與世界經濟研究中心(CCWE)主任。清華大學管理學學士(1985年)、美國哈佛大學經濟學博士(1992年)。
房價問題變成社會問題
記者:您對近一半政協委員提案和房子有關這一現象怎麼看?
李稻葵:從去年4月以來,中國的主要城市房價突然飆昇,如此高的房價已遠遠超出中等家庭的支付能力。房價問題已從經濟問題變成一個社會問題。
政府賣地變為經營住房
記者:您提出地方政府應介入房地產開發,執行起來是否有困難?
李稻葵:困難肯定是有的,主要是政府的動力問題。政府開發保障性住房是雙重吃虧,一方面是土地不能出售,失去一大筆賣地收入;另一方面是政府要掏錢。以後一旦管理不善,可能還要『挨罵』。所以地方政府現在開發保障房是『被迫』的。
記者:如何解決地方政府動力不足?
李稻葵:我建議把地方政府的地『改』過來。就是允許地方政府開發、經營住房,從賣地轉變為經營住房。地方政府開發住房後,允許其以房子作為抵押發行債券。
以北京為例,如果地方政府拿出一塊地,在4環或5環以內,其開發住房成本最多為每平方米4000元。如果開發一個面積為80平方米的住房,成本為每平方米3000元,總成本是24萬元,這樣的房子可以是小的三居室或大的兩居室。假設月租為2000元左右,願意承租的也大有人在。每年能收回的租金為25000元左右,而投入資金是24萬元,回報率超過10%,即使開發成本是每平方米4000元,回報率也差不多8%。地方政府如以房子做抵押發行債券,如果利率是5%,願意購買的投資人會排長隊。
記者:也就是地方政府以利率為5%的債權,獲得了10%的投資回報率?
李稻葵:是這樣的。
記者:需要解決的問題是什麼?
李稻葵:允許地方政府融資,現在地方政府是靠賣地的方式融資,這個方式使房地產業過度市場化。
先租後售降低利益誘惑
記者:您提到過,一旦地方政府介入房地產開發,為抑制其牟利衝動,需要公眾監督。什麼是『牟利衝動』?
李稻葵:首先,政府開發的住房應保證質量;其次,不能隨意漲價;第三,這些房子應該優先照顧那些確實有住房困難的,不能是誰認識我,我就租給誰。
記者:一些地方出現過騙購經濟適用房現象,如果是政府開發,應該如何防止類似情況發生?
李稻葵:我認為應該做到『兩頭在外』:政府不親自開發,通過招標,把建築、設計承包給開發商;在管理過程中可以成立第三方機構,讓他們來負責分配、物業管理等,同時應該嚴格公示。除此之外,我認為應該先租後售,因為如果一上來就可以出售,經濟誘惑非常大。
記者:先租後售,『售』應該在什麼時機?
李稻葵:這個需要走一步看一步。等條件成熟了,房子管理方面有經驗,可以出售。例如,二三十萬成本開發的房子,以50萬元的價格賣給那些沒有房子的年輕人,條件是不允許其轉賣,如果出售必須賣給政府。
不要對物業稅寄望過高
記者:您對物業稅怎麼看?
李稻葵:我認為物業稅應該出臺,但不要寄希望太高,它不能從本質上解決高房價問題。現在的問題不是簡單的政策調整就可以解決的,是制度問題,是房地產業過度依賴市場。
記者:那您認為物業稅出臺的作用是什麼?
李稻葵:物業稅開征的目的在我看來不是要調節房價,主要目的是給地方政府一個正向激勵,讓他們改進地方的公共服務。
記者:就是說物業稅對房價起不到太大的打壓作用?
李稻葵:對。現在很多朋友買了房子,既不出租,也不自住。房子不出租,每個月的租金都是損失,而這些錢遠遠超過未來可能開征的物業稅。去年樓市的情況是,很多人是短期投資,幾個月內一買一賣,獲益十幾萬,即使征物業稅,他們的成本也相對很低。相對而言,物業稅對長期持有住房的投資者效果會明顯一些。
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