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經歷2009年的『高歌猛進』,近期在政府頻頻出招之下,樓市進入博弈階段。然而,關於房價下一步走勢,爭議從沒像現在這樣激烈。而由此引發的怎樣管房價、物業稅該不該征、央企要不要退出房地產市場、樓市『預售制』該不該取消等問題,成為代表委員關注的焦點。
透過針鋒相對的觀點碰撞,人們聽到了代表委員的建言獻策,也體會到兩會的民主氛圍。
爭議一:政府的『樓市角色』應該是什麼?〔焦點〕房價波動本是市場現象,政府該管房價嗎?怎麼管?
〔觀點一〕河南省政協副主席張亞忠委員:房價過快上漲,事關民生大計,只能靠政府調控。讓企業自律、讓消費者理性,這些都不是關鍵。營利是企業的天職,有錢不能不賺;消費者有眼前需求,不可能長期觀望。在造成房價過高的因素中,地價高是關鍵之一,背後是地方政府的『土地財政』支橕,只有政府纔能調控地價。
〔觀點二〕雲南大學發展研究院院長楊先明委員:房價問題政府應厘清角色定位:一方面,保障公民住房權是政府職責,是各屆政府必須明確的社會政策;另一方面,促進房地產業健康發展,是政府制定的產業政策之一。目前,政府的關注點應是厘清社會政策與產業政策的界限,確保公民住房權。政府管房地產市場,關鍵是要解決中低收入者住房問題。對於商品房市場,政府主要管規則制定,讓市場公平競爭。
〔點評〕新加坡有70%的人住在政府提供的房子裡,香港有50%。本輪房地產調控中,增加保障性住房供給首當其衝。不論政府如何調控,確保『居者有其屋』,防止房價過快上漲,將始終是兩大著力點。
爭議二:央企該不該退出房地產業?〔焦點〕央企『地王』去年頻頻出現,被看成房價推手之一。日前國務院下令規范國有大企業房地產投資行為,到底該如何看待央企『拿地』?央企退出房地產業有必要嗎?
〔觀點一〕怡和控股集團董事長王剛代表:央企、地方國企憑借政府信用拿到大量貸款,然後買地當『地王』,助推了房地產價格高漲。國企經營定位應重新調整,以生產性經營特別是公益事業為主,其經營目標不應僅是盈利,也不僅是國有資產保值增值,而應當兼顧社會效益。房地產領域,國企應定位在提供保障性住房,商品住房應更多由民營企業去做。
〔觀點二〕財政部財政科學研究所所長賈康委員:如果國企以公平競爭的身份進入房地產業,也不能說不允許,房地產准入不能簡單地把國企排除掉。大家關心的是國企進入房地產市場存在一些扭曲因素,比如沒有硬預算的約束,這需要結合配套改革去解決。
〔點評〕無論國企、民企,市場競爭機制公平性都至關重要。國企特別是央企退出樓市的呼聲,一是對『融資』等不平等市場機制的提醒,二是對規范房地產投資行為的要求。
爭議三:物業稅究竟該不該開征?〔焦點〕新一輪房價『泡沫論』此起彼伏,是否開征及何時開征物業稅,成為各界關注的熱點問題。物業稅究竟該不該馬上開征?
〔觀點一〕賈康委員:目前是推行物業稅改革一個很好的『時間窗口』。這一改革,首先能抑制日益嚴重的房地產投資和投機行為,同時將『流轉領域』的收費變為『保有領域』的稅收,對於改革現行『土地財政』意義重大。由過去賣地的一次性收入,轉變為保有的長期性收入,是一舉兩得的改革舉措。『我今年的提案主要內容,是關於開征物業稅的必要性和可行性。』
〔觀點二〕王剛代表:現行市場格局下,房地產的各項稅費均由購房者承擔,開征物業稅會增加房地產投資和保有成本,使房價水漲船高。從國際實踐看,物業稅主要作用是保障地方財政收入。不過,如果對房地產市場參與主體重新定位,政府作為監管主體征稅並提供公共服務,不再以土地所有者身份賣地,那麼物業稅開征有望使整個產業更健康。但無論如何,房價依然是市場供求的反映,跟物業稅關系不大。
〔點評〕去年我國土地出讓總收入近1.6萬億元。如果這些錢分攤到土地使用權限的未來70年中,以納稅的方式上繳,那麼理論上房地產開發成本會大為減少。不過,燃油稅開征了,收費站並未消失。物業稅開征後,各地的『土地財政』會改變嗎?房價會由此告別『過快上漲』嗎?相關問題的解決,尚有待配套政策法規的研究。
爭議四:房屋『預售制』該不該取消?〔焦點〕出於規范市場和抑制房價的目的,一些地方取消房屋預售制度,引發爭議。這項制度到底該不該取消?
〔觀點一〕臺盟陝西省委主委馬克寧代表:『預售制』有三大弊端:買房人只見圖紙不見實物,導致房屋面積縮水、房屋質量缺陷等問題層出不窮;誘發開發商延期交房、抵押房再預售,甚至出現『攜款潛逃』等違法行為;開發商提前收回大部分乃至全部成本後,通過囤積居奇等方式步步推高房價,致使樓市調控政策受阻。『為此,我正著手完善取消「預售制」的議案。』
〔觀點二〕河南臺興房產有限公司董事長王超斌委員:作為一種房地產銷售模式,『預售制』沒有退出必要。解決房子質量、開發商潛逃等問題,重在完善市場監管。房價過高,主因是開發商追逐暴利、買房者需求旺盛、地方政府追求財政收入最大化,整個過程中銷售方式的影響非常小。指望通過改變銷售方式來改變產品價格、提高產品質量,這從邏輯上很難講通。
〔點評〕現行商品房『預售制』存在重大缺陷是不爭的事實。取消『預售制』是把雙刃劍。一方面可以整頓混亂的房地產市場,提高開發商進入門檻;另一方面又增加開發商的成本,進而可能抬高房價。在樓市調控中,是取消『預售制』,還是加強政府監管,應鼓勵各地探索。
爭議五:2010年房價是漲是跌?〔焦點〕針對高房價這匹『脫韁之馬』,市場人士普遍預測政府還會再出重拳。在調控壓力下,房價會下跌嗎?
〔觀點一〕山東經濟學院房地產經濟研究所名譽所長郭松海委員:隨著政策調控力度加大,『量跌價挺』難以長久,在一些地區可能出現下跌。但要看到,樓市涉及土地、貨幣、預期等諸多方面,預測房價走勢十分困難。
〔觀點二〕王剛代表:房價難以下跌,因為目前房地產商手中資金充沛,調控措施可能使交易量下跌,但房價會保持堅挺。『我認識一位開發商,去年有個項目計劃銷售16億元,結果因為房價高漲賣了50億元。即使下一步樓市交易清淡,高出預期的30多億元利潤也夠支橕兩年。』
〔點評〕在應對危機的背景下,房價上漲幅度超過經濟回暖進程,樓市出現『泡沫』,政府再次出手調控樓市,堅決遏制部分地區房價上漲過快勢頭。一些研究機構預測,如果調控政策持續收緊,2010年第三季度房價可能出現『拐點』。事實上,房價本身不是問題,無房可住纔是問題。如果政府有效加強市場監管,切實提高保障類住房比重,使公民住房權落到實處;那麼,房價作為資產價格之一,其波動只是投資者的游戲而已。
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