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2010年樓市,開局比較冷。
雖處淡季,但是,春節期間,部分城市住房『零成交』,無疑給開發商潑上一盆冷水。
然而,隨著3月傳統『小陽春』行情的到來,樓市交易『蘇醒』跡象顯現。
未來樓市走向如何?房價向上走還是向下走?購房者在觀望,開發商保持謹慎。
今年,老百姓住有所居的期盼能在多大程度上如願?帶著疑問,本報記者深入北京、上海、廣州、深圳等一線城市,一探究竟。
對此,本版特別推出『節後觀樓市』系列報道,以饗讀者。
市場冷清,樓市調控成效初顯元宵佳節,春寒叩門,全國房地產市場仿佛也感到寒意陣陣。冬眠、降溫、罕見……成為年初樓市的關鍵詞。
2月24日,北京土地市場進行了『虎年第一拍』,6塊土地參與競拍。與此前新『地王』誕生的預測結果不同,6塊地以44.7億元成交,其中3個地塊因為競買者僅一家而沒有進行現場競拍,『第一拍』冷清收場。
土地市場的降溫只是一個縮影。新年以來,一系列房地產市場調控措施逐漸顯現效果。
據搜房網等機構統計,3月北京有50餘個項目計劃開盤,與往年相比,供應量呈現『井噴』之勢。然而,供應增加,需求卻在走低。1月,北京新建商品房成交8698套,環比減少42.3%。2月份受春節長假影響,成交量進一步大幅下滑。同時,二手房成交量直線下滑。2010年1月二手房網上簽約量為13649套。而2月截至24日,二手房網簽量為7045套。
上海樓市同樣總體低迷。據中國房產信息集團統計,2月13日至27日,上海市僅有6個項目新推房源入市,總計商品住宅新增供應459套,合5.1萬平方米。在成交方面,同期上海市商品住宅共成交718套,成交總面積為8.4萬平方米,整體偏低。
而廣州、深圳樓市也不容樂觀。
從2月20日起,廣州樓市交易量開始緩慢回昇。從2月20日—2月27日8天時間內,廣州12區縣(市)樓市交易1199套。盡管交易量仍處在低位,但比起春節『黃金周』7天時間廣州樓盤僅賣出35套、同比銳減88%來說,節後一周數據似乎好看了許多。
但是,這樣的交易值得推敲。1199套的交易量中,有540套是遠郊增城市的『業績』;而真正能夠代表廣州樓市的天河、越秀、海珠、荔灣等中心城區,各自只有數十套交易量,不及平時的1/10。
從除夕至大年初五期間,深圳一手房則以『零成交』收尾,節後略見『蘇醒』。從2月19日至2月21日,共成交新房35套、二手房120套,雖說銷售量環比分別大幅下降75.4%、91.6%,但房價依然高企不下。據官方統計的成交均價,盡管環比下降32.3%,深圳新房上周的成交均價依然處於每平方米19785元的高位。同時,深圳二手房市場目前已出現降價跡象。中原地產的研究報告顯示,該市175個典型二手樓盤中,已有135個的成交價環比下降。
業內人士指出,盡管新開盤項目價格仍在高位盤整,但整個市場已經出現投資投機型購房有所降溫、價格漲幅趨緩的積極變化。
樓盤促銷,市場試探還是應勢而動與樓市數據變化相應的,北京、上海、廣州、深圳等一線城市的樓盤促銷開始湧動。
春節前,上海就出現了一批打折促銷的樓盤,春節後這一現象有所延續,清盤中的浦東禹洲金橋國際最高優惠可達15萬元。但是,業內人士認為,打折樓盤大多位於外環以外,打折的象征意義大於實際意義。
深圳中海康城、佳兆業上品雅園等樓盤推出了打折、送禮包等促銷活動,但為之心動者寥寥無幾。世華地產彩田北片區區域總監楊舒慧說,雖然節後看房、諮詢的顧客漸漸增多,但成交率很低。
在廣州海珠區東銀廣場等樓盤,開發商給出了大約九折的讓利,但打折下來樓價也均在1.5萬—1.6萬元/平方米;而近日離廣州中心城區60公裡開外的碧桂園假日半島、恆大碧水山莊等遠郊大盤的排屋和聯體別墅,推出了6500元/平方米的『迎新價』,這著實也吸引了一些看客,產生了一些交易,但這些排屋和聯體別墅均離開了廣州地頭落在了清遠市地塊上。
專家指出,多數打折樓盤處於郊縣地區。這是開發商的市場試探,還是應勢而動?有待後市觀察。
與此同時,購房者年前的恐慌情緒得到有效緩解。
『打折送禮我也買不起。』深圳一位在上市公司供職的『海歸白領』說,離譜的高房價讓他的購房計劃由『夢想』變成了『傳說』。
上海不少房產中介機構也表示,2月份前來看房的消費者很少。
『往年春節常去一些樓盤看看,今年房價太高,懶得去了』,一位深圳市民如是說。
據北京中原三級市場研究部2月中旬的一份市場調查顯示,52%的需求客戶表示只要有合適的房源依然會立即出手購買;35%的被調查客戶表示打算再觀望一段時間,看清楚房價走勢再出手;不再考慮買房的為13%。
淡季更淡,多種因素形成合力淡季更淡,這是年初樓市的一大特點,但是為何會如此冷?
『政府調控,樓市前景不明朗,因此市場觀望氣氛濃重。』在采訪中,記者聽到不少這樣的說法。
中國房產信息集團高級分析師付琦認為,就上海而言,首先是供應不足。市場供應由新增供應和存量供應兩部分組成,特別是存量供應的多寡對成交的影響特別大。2010年1月底,上海市商品住宅存量供應僅為476萬平方米,這是歷史上的最低點。這些存量供應中主要是由尾盤、豪宅別墅、只租不售的房源構成,幾乎已經沒有有效房源,在這樣的情況下,市場成交一定受到新增供應的限制,成交數據不可能很高。第二,市場謹慎。目前,購房者已經出現了謹慎的心理,對於政策走勢的不確定性,讓不少購房者開始猶豫,尤其是以自住型的、中等收入的中低端購房者為甚。
付琦表示,由於供應不足,開發商並沒有感覺到市場寒流的到來,因此價格走勢並沒有出現明顯的變化。供應不足所引起的成交趨冷,對開發商而言沒有絲毫的庫存壓力和資金壓力,開發商並不需要跌價來維持銷量。
據業內人士預計,今年一季度上海市場總體將處於觀望,商品住房成交價格保持平穩。
合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,目前廣州樓市成交低迷主要原因還是供應量少,近期幾乎沒有新開樓盤,同時由於一手房價太高,也制約了交易。
不過也有專家認為,由於去年信貸寬松,加上樓市交易火爆,開發商手頭現金流充裕,因此並不急於賣樓;新年樓市政策如何,他們正在觀望;但自去年年底以來,國家連續出臺了一系列穩定房價的政策措施,央行對於房地產相關貸款的政策也趨於嚴格,地方也相繼出臺調控政策,今年下半年,開發商將面臨真正的資金和調控政策的壓力。一位深圳開發商表示,他最擔心的是『銀行按揭貸款政策繼續收緊』。
深圳市房地產研究中心副主任王鋒認為,深圳樓市的調整趨勢已初步形成,預計今年房價『將在市場規則和調控政策作用下有所回調』。
兩會召開在即,會後樓市政策走向的懸念縈繞在各方心頭。
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