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2010年天津房地產市場形勢展望
供給:
2009年天津樓市持續昇溫,且年底市場呈現『淡季不淡』的局面,供不應求態勢明顯,尤其是市內六區;據調查90%以上的開發企業結合2009年市場的火熱,為滿足拆遷、婚房以及改善性需求,將在2010年加大供應量;但具體推盤計劃還要根據2010年樓市具體走勢制定;加上近期『國十一條』提出要加大中低價位的商品房供應的要求;因此,預計2010年天津房地產市場供應將大幅增加。
需求:
結合目前樓市現狀,對未來成交量走勢的判斷應分為兩個階段:未來半年內仍是賣方市場,市場有效供應決定其成交量,市場仍將處於供不應求的態勢,主要取決於開發企業的新增開盤量;下半年隨著2009年成交地塊形成供應,住宅市場供應將會明顯加大,加上需求逐步被消化,市場有望變成買方市場,成交量主要取決於購房需求;但從國家政策導向來看,未來保障性住房以及中低價位的房源供應將大幅增加,以滿足中低收入階層的購房需求。
價格:
由於目前整體市場仍處於供不應求的態勢,預計未來半年內天津住宅市場價格仍將維持在一個高位,並呈持續小幅上漲趨勢,但漲幅將遠小於2009年6月以來的漲幅。不同區域成交價格表現不同,其中,市內六區由於供給緊缺,需求旺盛,成交均價將不斷上漲,且漲幅要大於其他區域;濱海新區由於未來發展前景被看好,以及目前整體均價仍處於低窪地帶,未來價格漲幅必定較大。徹夜排隊、搖號選房……相信很多人對2009樓市的火爆場面還記憶猶新。據中國指數研究院的最新監測,2009年全年,天津商品住宅銷售125874套,銷售面積1321.99萬平方米,同比2008年上漲162.66%,天津商品住宅銷售均價7408元/平方米,同比2008年上漲7.03%。漲幅位居全國前列。與此同時,去年本市住宅用地供應量也達到了全國之首,為樓市供應注入一劑強心針。一邊是已處於歷史高位的房價,另一邊是剛剛啟動的『抑制性』政策,市民強烈的購房意願是否能夠保持?面對2010年樓市各方又是何種態度?
開年樓市遇冷
市房管局公布的每日房價統計顯示,1月4日本市新建商品住宅僅成交212套、面積19988.7平方米,成交面積環比2009年12月均值下降了54%。顯然,2009年樓市的火爆並沒有延續到今年。
記者走訪本市老城廂、梅江等區域多家樓盤銷售中心發現,售樓大廳內一改往日的人頭攢動,大多冷冷清清。河西區某樓盤開發商表示,年初的『慘淡』早在意料之中,他一點也不在意。『新政剛出來,人們的觀望心態都比較濃,現在買房的都是已經談好的,真正元旦期間看房選房的,實在很少。』他說,忙了大半年,銷售人員也該休息休息了。估計到春節前,天津樓市將一直籠罩在觀望的氛圍中,不會有太大起色。
今年樓市如何走?
經過2009年的火爆後,2010年的樓市去向何方成為各方關注焦點。那麼專家是怎麼看待的呢?
去年不是漲價是跳價
對於2010年的預期,就像媒體說的,房價現在走在高速路上,急剎車的可能性不大。估計2010年是個過渡年,房價會保持相對穩定,如果略有下降就會是比較好的預期了。政府已經加大了保障房的建設力度,長期看對抑制房價會有比較好的作用。』『現在中心城區老城廂、海河邊的房子都開始步入「3萬元時代」了,而其他一些區域也都是1萬多元每平方米,市內六區現在很難找到低於1萬元每平方米的新房。這樣的房價已經遠遠超出普通購房者的承受水平了,再這樣漲下去,買房的人肯定會越來越少,最終只有一個結果——崩盤。』
今年1季度開發商和購房人會處於博弈狀態,開發商也不敢大幅提價。『樓市和中央的政策息息相關,目前中央關於房地產市場的政策還沒有十分明朗,所以一些投資客不敢輕易入市;其次,銀行的金融政策也十分關鍵,去年的火爆行情其實銀行也在「火上澆油」,讓市場更旺,今年銀行對首套房優惠以及二套房限制究竟會如何對房地產市場發展也有很大的影響。』而第二季度,他預計成交量會出現增長,但是價格的漲幅不會過大。
專家表示:『2010年的房價,下調的可能性幾乎為零。大家都在說新開工面積的問題,但是新開工不等於交房或預售,中間會存在一個真空期,就是說2009年開工建設的房子今年市民是很難享受到的,因此市場供應也不會因為這個原因而大幅增加,今年房價還是會相對保持堅挺。』
『另外,關於國家出臺的系列政策,包括二手房營業稅、房貸等,都意在抑制炒房,平抑房價。但是我認為這一系列政策至少在一季度不會產生明顯的效果,最早也要到二季度纔會有所顯現。』
縱觀2009年全國宏觀經濟發展情況,天津也是全國經濟發展最快的城市之一。天津新建商品房成交量的上漲幅度與本市經濟數據,特別是GDP的漲幅是相匹配的。同時,本市有關藍印戶口、拆遷、公積金等一系列新政策的出臺本身也是傾向於房地產市場的,因此在這樣的政策刺激下,房市的火爆並不出人意料。對於2010年天津樓市,全年的主基調應為『價穩量跌』,『應該說價格會在穩中小幅上昇,但成交量會有一定的下滑。但是重要的還是要看政策的調整。』
2009年,濱海新區已成為全市最大的經濟增長點和促進區域發展的重要力量,全年投資5000萬元以上的項目375個,總投資5182億元。2010年的濱海新區將是天津樓市最大亮點之一,從居住到投資的購買者都會保持比較穩定的規模,而生態城、遠洋城等大型項目的面市,則很可能會再度拉昇濱海新區的成交量和市場價位。
商品房樓盤昇級剛剛開始
濱海新區商品房市場的價位落差非常之大,從開發區核心地段的每平方米1萬—2萬元的豪宅,到漢沽、大港每平方米不足5000元的普通住宅樓盤。濱海新區商品房市場今年在區域政策和大規模開發建設的背景下將快速昇級,而2009年底開始的濱海樓市上漲則只是個開端。
『海河下游沿岸的樓盤將成為未來濱海市場的大熱門,除了目前大批的外地投資客,還會有更多在濱海新區就業生活的精英加入置業隊伍。』合富輝煌地產有關負責人表示,2010年濱海新區的一批重點大項目都將陸續有產品上市,濱海新區樓市的國際化產品昇級纔剛剛開始。
『遠洋城、生態城等項目中國內外著名開發企業的項目亮相都將會對濱海樓市產品昇級起到重要作用,從而帶動市場的成交量和價格的穩定增長。』天津中原地產投資顧問部總監高飛表示,濱海新區三區合並後將使公眾對區域發展的預期更高,原來就備受關注的濱海新區中心地區樓市在今年將更受追捧,而原本的邊緣地區借新區劃分的機會也將大幅提高其被關注程度。在這兩個因素的作用下,新區的房地產市場會保持穩定的發展。