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『剛剛接到總行下達的新增開發貸額度,控得很緊,比去年收了近1/3。』1月29日,某股份制上市銀行上海分行人士對記者說。
面對不斷釋放的房地產市場調控信號,在銀監會加強信貸規模約束的情況下,商業銀行開始加速房地產信貸調整步伐。收緊開發貸額度、利率上浮、提高個人住房按揭貸款首付款比例等,成為現實選擇。
1月26日,銀監會召開的2010年第一次經濟金融形勢分析通報會上提出,各銀行要『高度關注房地產市場變化,嚴格執行有關信貸政策』。
在2009年巨額的信貸投放下,商業銀行的房地產新增貸款亦創新高,在2010年樓市前景不明的情況下,對信貸質量帶來未卜風險。
國家統計局公布的數據顯示,按房地產開發貸和個人按揭貸款合並計算,2009年房地產開發資金來源中,銀行信貸資金佔比達到34.48%。專家指出,如果考慮到貸款向房地產領域挪用的情況,以及房地產開發中施工企業墊資亦部分出於銀行信貸,上述比例還會更高。
部分銀行人士向記者透露,在銀監會上述會議召開前後,他們已經開始在調整2010年的房地產相關貸款政策,普遍的做法是『總體收緊,有保有壓』。
總體收緊某股份制上市銀行上海分行人士說,總行2010年嚴控開發貸額度,今年的新增貸款預計規模大幅下降的情況下,總行要求今年禁止騰挪其他貸款額度到地產開發貸上。
此前,當房地產貸款額度不夠時,銀行在貸款項目中『自求平衡』的做法非常普遍。目前,一些銀行已經提前口頭預警各地分行今年不得如此操作,起碼在一季度。
一家股份制銀行中部分行的風險控制部經理告訴記者,2010年對房地產開發貸的精神是:有好的項目就直接上報,沒有好的項目,不必濫竽充數,且審批權一律在總行。
據某國有大行公司部人士介紹,他們已向各分行下達了收緊地產信貸的通知,原則是按照『國11條』精神和監管部門要求,各地分行按季分析本地區內房地產價格走勢和趨勢,嚴格開發貸業務操作,加強風險防范。
『國11條』,即是2010年1月10日國務院辦公廳發布的《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》。為抑制當前過高的房價上漲態勢和資產泡沫,該通知要求銀行機構要嚴格房地產開發貸款和二套房貸款政策,以防范風險和抑制投機。
據《財經國家周刊》了解,多家銀行正在加緊起草符合監管方向、更加嚴格防范系統與行業風險的信貸細則。開發貸的主要方向是:支持普通商品房開發項目,選擇介入地價合理、地段配套設施相對較好的項目。嚴格對待2009年高價拿的地塊所做的項目。
『尤其是對那些去年拿地較多的中型房地產商,要慎重。』一家國有大行人士對記者說。
此外,個人按揭貸款亦將按照『國11條』要求,嚴格執行二手房首付四成的規定。多家銀行個貸部人士還表示,將會壓縮享受七折利率優惠的客戶指標。
『只有個人信用記錄好的、戶型符合國家鼓勵政策的、首付比例高的客戶,纔能完全打七折,剩下的都要上浮。』某商業銀行人士透露。
工行武漢分行人士告訴記者,銀監局2010年將不定期抽查房地產相關貸款情況,審核開發貸和個人按揭是否符合貸款條件、程序是否合規等。『一旦出現問題,將會給予嚴厲處分。』
由於今年信貸投放的總盤子被預定為7.5萬億元,業界預計,與信貸總量增速的變化方向一致的房地產信貸也會出現明顯下滑。國家嚴控新開工項目的貸款投放政策會影響開發貸的擴張。據西南證券測算,2010年地產行業貸款增速將下滑25%?28%。
調控出的機會部分商業銀行對房地產信貸的控制,讓另一些銀行嗅到了機會。
『我們正在評估一個新客戶。目前可能傾向於放款。』某股份制銀行深圳分行的一位公司部負責人對記者說,由於信貸調控新年伊始拉開帷幕,一些開發貸項目正從大行擠至股份制銀行。
據其介紹,2009年貸款條件寬松,當地很多大中型房地產企業客戶主要被大型銀行壟斷。銷售市場的火爆,使這些開發商手頭積累了不少現金。當2009年下半年拿地,2010年准備開發時,大行的資金口袋卻收緊了。『實際上很多項目還是不錯的。』
除了項目機會之外,信貸額度的緊缺,也使銀行議價能力得到提昇。『去年是求著企業貸,你給授信,人家不用。今年是(開發商)寧願支付比較高的利率,也先把款提走。』某股份制銀行廣東分行人士說。
額度的收緊使銀行對利率定價有了更多話語權,這使得銀行可以通過『以價補量』實現收益增長。
『1月我們貸出的開發貸,利率都上浮了8%。』某國有大行中部分行人士說。
一家中型股份制銀行地方分行人士也介紹,按總行要求,他們近期的開發貸款利率一律按照基准利率上浮10%執行。而在去年『錢滿為患』時,他們大部分開發貸都執行九折的政策底線。
貸款利率的上調和信貸額度的減少,雖然可能促使房地產商去尋求其他融資渠道,但這種控制,也使銀行有更多主動性來判別客戶風險。
2009年11月份,作為『優質客戶』的中信地產,其100億元授信大單被某商業銀行否掉。盡管其土地儲備超過2000萬平方米、總資產約500億元,但審批銀行認為集團客戶的盤子大,財務和人事關系復雜,貸款如果流入集團內部,銀行難以監控資金的實際使用和流向。
一位銀行業內人士認為,類似這樣的案例在今年的信貸緊縮環境下,預計還將會頻繁上演。銀行將在貸款投放中博取主動權。
同樣的情形也發生在個人按揭方面。據了解,部分銀行正醞釀壓縮首套房按揭貸款7折貸款利率的佔比。一家股份制銀行總行人士告訴記者,他們2010年計劃把執行上述利率的貸款控制在全部貸款發放量的30%以內,『最高不超過40%。』
進退考量由於對房地產市場風險判斷加強,銀行開始細分房地產市場,加大客戶結構調整。
『那些去年下半年以來拿地較多的中型和民營房地產商,我們會比較慎重。』一家股份制銀行人士對記者說。他還說,該行目前的政策是:暫時只做住宅項目,不做商業地產和別墅類高檔樓盤。
而另有商業銀行則計劃,第一季度主攻較為優質的商業貸款。其原由在於隨著樓市調控,二套房政策從嚴執行,房價高企等因素,住宅市場前景不明。相比之下,經濟復蘇背景下,商業活動的重新變暖,一些城市繁華商業旺區的街鋪商業貸款正變得有利可圖。
而對開發貸而言,住房市場的變化,也對銀行信貸投放極具意義。
據了解,2009年房地產商拿地的資金比例中,20%為自有資金,20%~30%的資金來自業主的個人按揭貸款,其餘50%~60%以在建工程項目的名義向銀行貸款。如今信貸龍頭擰緊,房地產開發自有資金比例提昇,房屋預售款對於今年以來房地產商的現金流情況產生更大影響。
民生銀行行長洪琦不久前指出:當前的高房價及政策調控使得2010年的房屋銷售前景充滿了不確定性;相反,今年的房地產投資則將預計保持較快增長;二者此消彼長,房地產企業的現金流總體將不及2009年充裕,一些開發商的財務風險值得重視。
雖然2009年銷售火爆,開發商總體現金流還算充沛,但上述從事高端住宅開發的開發商投融資部人士也向記者說:『如果市場銷售不好、銀行貸款不暢,那麼除少數能在資本市場融資的大型房企外,絕大多數房地產目前的現金流最多支橕一年時間。』
房地產市場1月份的數據並不樂觀。據國信證券1月26日的研究報告,1月18日~1月24日期間,從17個重點城市環比看,除少數城市外,各地銷量下滑趨勢未變。
這種情況也對銀行的風險管理提出挑戰,他們需要應對客戶可能突然爆出的風險。
就在1月25日,上市公司大龍地產突然發布公告,稱其控股子公司北京市大龍房地產開發有限公司因欠繳競獲土地的地價款,1月22日被暫停新的土地出讓交易活動的資格。而就是該公司,去年11月曾以50.5億元的價格拿下北京『順義區天竺開發區22號地塊』成為當時北京『地王』。
有鑒於此,多名銀行業人士表示,2010年對開發商的實力和項目資金的運作情況,會控制得更加嚴格。開發商最大的風險是爛尾和樓盤銷售不出去,要控制這兩大風險,『重點在於支持那些實力強的開發商和好的項目。』
一些銀行還嘗試加大保障性住房的貸款佔比,以此平衡風險。
『銀行和開發商對盈利目標追求不同,只要收益略高於風險,開發商都有可能去做。但是銀行要全面考量風險。所以,即使對保障性住房資金支持,收益較低,但是在國家政策的支持下,風險較小,我們也會考慮去做。』某股份制銀行地方分行人士說。
但他也同時承認,對保障性住房的信貸政策還缺乏明確的指引和細則。『總行指出了相關精神,但沒有規定佔比。在具體執行中,哪些項目可以算成保障性住房、對保障性住房的利率可以優惠到什麼程度,還不清楚。』
面對風險未卜的市場,商業銀行判斷的差異化已經凸顯。