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2009年第四季度以來,各地區、各有關部門認真落實中央關於促進房地產市場健康發展的一系列政策措施,取得了積極成效。為此,本刊記者約請住房和城鄉建設部研究室主任馮俊、中共中央黨校研究室副主任周天勇、中國社會科學院數量經濟與技術經濟研究所副所長何德旭、中國人民大學經濟體制改革與發展研究院副院長黃泰岩,進行了比較深入的對話。
一記者:自2009年下半年以來,中央相繼采取措施加大房地產市場調控力度。12月14日,國務院召開常務會議專門研究促進房地產市場平穩健康發展的政策措施,近日國務院辦公廳又下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,這對於進一步加強和改善房地產市場調控,穩定市場預期,促進房地產市場平穩發展產生了積極影響。就這個問題想聽聽各位專家學者的意見。
馮俊:近日不少城市的房價上漲勢頭放緩,說明中央的調控措施開始見效。我們知道,住房是一種特殊商品,它既是人們賴以生活的必需品,又具有投資品的屬性。從必需品角度看,住房直接關系到人民群眾的日常生活。因此,防止房價過快上漲,保持房地產市場平穩健康發展,有利於滿足居民住房消費需求,有利於推動經濟平穩較快發展,有利於促進社會和諧與穩定,是政府取信於民的必然要求。我想,這是我們理解黨和國家有關住房政策的一個重要基礎。只有從這個基礎出發,我們纔能把握好調控的力度和節奏,既發揮市場機制的基礎性作用,又使政府切實承擔起保障人民群眾基本住房的公共職責。
記者:需求是推動房價迅速上漲的主導性因素。特別是近年來,商品住房又成為一些家庭持有資產的重要形式,從而使住房的投資性需求迅速膨脹。當需求大大超過供給時,房價上漲就成為不可避免的事情。
馮俊:導致房價過快上漲的需求因素始終發揮著主導作用,其中包括一定比例的投資投機性需求,但我們也要高度重視供給因素。從供給角度分析,近年來經濟適用房等保障性住房雖在增加,但相對於需求來講還是較少。大部分居民的住房消費需求需要依靠市場滿足。而商品房的開發要受土地資源、環境容量、基礎設施承載能力以及產業發展水平等因素的制約。總體上看,受供求關系以及土地等因素影響,未來一定時期內城鎮房價上漲的壓力依然很大。
周天勇:住宅是一種資源性產品,是附著在土地上的建築物。因此,土地的供給就成為剛性約束。自上世紀90年代起,我國城鎮人口增長的速度不斷加快,而城鎮建成區的面積有限,這就形成了城鎮住宅用地的缺口。若按2?1的容積率計算,2009年城鎮住宅用地的缺口大約在1550萬畝左右,再加上可觀的別墅用地等因素,城市化進程與住宅用地之間的缺口就會更大。從宏觀層面看,兩者間缺口越大,房價上漲的動力就越強。
記者:本來土地的供給就存在著缺口,再加上一些開發商在拿到地後並不馬上開發,而是囤積居奇、待價而沽。更有甚者,則玩弄土地『空手道』。這些人名義上是開發商,其實是投機商,他們利用各種便利拿到土地,哄抬地價,然後轉手倒賣。這就更加劇了供求之間的矛盾,成為推高房價的一個重要因素。
周天勇:針對開發商的囤地行為,國務院曾制定閑置土地處理辦法,規定對於超過合同約定動工開發日期一年未動工開發的,可征收土地出讓金20%以下的土地閑置費;閑置兩年以上不開發的土地,政府可無償收回開發商的土地使用權。但是由於種種復雜因素,有關政策並未完全落實到位。在一些地方,一些人利用對住房建設用地的相對壟斷,把握土地開發的節奏和時點,從而謀求最大利益。很明顯,開發商因囤地而得到的巨額收入都要轉移到房價之中。這樣一來,房價怎能不高呢?
記者:商品房供給除了土地約束外,還需要信貸的支橕。不論是建房還是買房,資金量都是很大的,如果人們可以以較低的成本貸到款,那麼住房開發與購買的欲望就會被成倍地激發出來。2009年房價的持續高漲,這是不是一個不可忽視的因素?
何德旭:貨幣因素可以看作是導致2009年房價快速上漲的短期因素。2009年,我國貨幣供給大幅增長,加之外部資金即『熱錢』的流入,我國市場流動性很高,資金供給非常充裕。這些資金無非有三個去向:商品市場、證券市場和房地產市場。而我國商品市場一直處於相對穩定狀態,價格沒有出現大的變化。在這種情況下,過多的流動性必然大規模流向證券市場和房地產市場,因而成為短期內影響股價和房價走勢的重要因素。從這個角度看,如果市場流動性增長過快,就會成為當前抑制房價上漲的障礙,需要引起高度重視。
二
記者:是的,如果市場流動性增長過快的局面長時間得不到改善,不僅會推動房地產等資產價格過快上漲,還會給經濟發展全局帶來不利的影響,特別是金融的系統性風險指數會迅速上昇。
何德旭:值得注意的是,在商業銀行的資產負債表中,房地產貸款的風險系數是50%,而個人其他信貸的風險系數是100%,房地產貸款對商業銀行而言屬於優質貸款。這意味著商業銀行可以對房地產信貸計提較小的壞賬准備。在這一背景下,如果違約大量出現,商業銀行將面臨資產縮水和風險計提嚴重不足的雙重壓力。商業銀行在我國目前的金融體系中佔居主導地位,如果商業銀行出現問題,將產生系統性的風險。我們必須汲取這次國際金融危機的前車之鑒,采取綜合措施,使信貸『閘門』發揮應有的積極作用。
記者:目前,有一種較為流行的說法,即房價上漲可以為居民帶來財富效應,有利於提高居民的消費能力,有助於拉動內需,因而不應抑制房價的快速上漲,以避免對房地產業造成損害。從經濟學理論看,房地產作為重要的投資品,資產價格上漲確實具有財富效應,但這種財富效應究竟有多少比例能夠轉化為消費需求,似乎還是一個問題。從普通家庭的反應來看,上述觀點也與現實相悖。
黃泰岩:房價上漲僅對投資住房的人來說具有財富效應,至於這種財富效應能否帶動消費卻很難說。這是因為,對僅僅擁有一套住房的居民而言,房子是根本不可能用來出售的,也就是說房價上漲帶來的財富增加只具有虛擬價值或賬面價值。一般情況下,老百姓絕不可能因為這種抽象財富的增加而擴大消費。實際上,對於新購房的多數居民來說,房價上漲恰恰具有擠出消費的負效應。特別是年輕人,買房通常要動用父母的積蓄,許多人在買房後會成為『房奴』,為還月供而節衣縮食。對於擁有多套住房的居民而言,他們的確可以通過出售住房將房價上漲帶來的財富轉化為可支配性收入,但在房價過快上漲的情況下,這部分收入往往又用於房地產投資。這又會反過來推高房價。總之,在目前,房價過快上漲帶來的消極效應大於積極效應。
周天勇:房價持續快速上漲直接影響到社會財富的再分配,導致人們收入差距的繼續拉大,給經濟發展全局帶來的影響肯定是弊大於利。因為房價太高,有的居民徹底喪失了購買自有住房的希望;有的居民因購買住房而負債沈重,只能抑制其他方面的正常開支;有的人卻可以持續通過房地產的投資獲利,資產性收入急劇擴張。大家都知道,在這一場博弈中,投資獲利的畢竟有限,大多數居民都不免陷入緊縮日常開支的境地,使整個社會有支付能力的購買力下降,導致國內需求的不振。
記者:房價相對居民收入上漲過快,還將影響到城鄉統籌發展,而且是更長期、更嚴重的影響。這個問題是不是還沒有引起人們的足夠重視?
周天勇:就城鄉關系而言,房價過快上漲將帶來兩個後果。一是浪費了土地資源。如果農村人口向城市轉移時,因城鎮房價太高而留不下,他們就只能在城鄉之間進行兩棲式流動。他們在農村繼續保留的土地無法得到整理利用,這些土地與農民永久性轉移到城鎮所需的土地相比,要高出許多倍。二是直接影響到社會穩定。初高中畢業的農民進入城市和城鎮工作,如果不能實現永久轉移,將來又返回農村的主要是其中的老年人,從而使農村老齡化速度大大超過城市。特別是,經濟欠發達的中西部地區是農村勞動力轉移的主要區域,將來那裡農村老人的贍養將成為一個社會問題。
三
記者:近期以來,中央及有關部委為遏制房價的過快增長,加大了宏觀調控力度。最主要的體現就是前不久國務院召開的常務會議和國務院辦公廳近日下發的《通知》。要落實這些政策措施,肯定有大量細致的工作要做。那麼,當務之急是什麼呢?
馮俊:從國務院常務會議精神和《通知》來看,防止房價過快上漲的主要手段體現在兩方面,即在改善有效供給的同時抑制投資投機性需求。其中,要抓住4個關鍵環節。第一,繼續推進保障性安居工程建設。長期以來,黨中央、國務院十分關心低收入困難家庭的住房問題。2007年,國務院下發文件部署解決城鎮低收入家庭的住房困難。2008年以來,中央將保障性安居工程納入應對國際金融危機的重大舉措,加大了資金和政策支持力度,保障性住房建設取得積極進展。今年,將繼續大規模推進保障性安居工程建設,新建、改擴建(購置)各類保障性住房套(戶)數比2009年增加1/3;同時,全面推進城市和國有工礦棚戶區改造工程。第二,增加商品住房有效供給。我國人多地少,家家戶戶都住大房子是不可行的,住房建設和消費必須走集約化的道路,多供應中小戶型、節能省地環保型的住房。同時,規范發展住房二級市場,盤活住房租賃市場。第三,嚴格執行二套房信貸政策,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。投資投機需求之所以旺盛,一方面是因為房價不斷上漲而形成的獲利空間大,另一方面是因為住房持有環節成本過低。應嚴格實施差別化住房稅收政策,加快完善持有環節稅收政策,壓縮投資投機者的獲利空間,促進居民形成合理、節約的住房消費觀念。第四,加強風險防范和市場監管,繼續整頓房地產市場秩序,加強房地產市場監測,完善土地招拍掛和商品房預售等制度,加大對捂盤惜售、違規銷售、哄抬房價等行為的監督和查處力度。
記者:抑制房價過快上漲,看來必須多管齊下。一方面,政府要切實履行好市場監管者的職能,前瞻性地采取有效措施,防止房價過快上漲帶來的金融風險;另一方面,還必須按照經濟規律,充分發揮市場機制的作用。
何德旭:從信貸政策和措施來看,有關部門已經對房地產開發商土地購買的首付比例進行了調整,商業銀行對居民第二套住房的首付比例和貸款利率也在收緊。銀監會發布實施了《固定資產貸款管理暫行辦法》等措施,要求貸款人加強對貸款的審核和管理,以確保信貸資金有效進入實體經濟。在這個過程中,商業銀行加強貸款的審慎管理是至關重要的。尤其是商業銀行,要將合規性作為房地產貸款的先決條件,嚴禁向項目自有資本金不實和資本金不足的房地產開發企業發放貸款,並對個人貸款建立有效的全流程管理機制,從完善制度入手防范房地產信貸風險。
記者:由於收入差別的存在,客觀上人們對住房的需求也存在差異,在政策制定過程中應充分考慮這一點。當前,亟須做好的一件事情,就是加大廉租房建設力度,保障廉租房供應,同時各地政府應切實整頓房屋租賃市場,使租賃市場成為調節住房價格的有效手段。
周天勇:出於中國人的傳統心理,大部分城市居民還是希望擁有自己的住宅。在農村人口大量向城市轉移階段,租住的比例可能高一些,但是隨著收入的提高和城市化的推進,購買住宅居住的比例似乎應當是越來越高。不過,從目前這樣高的房價看,租房住要比買房住合算。只要根據房貸按揭利率、購房成本和當前房租進行一下簡單的計算,就會明白這個道理。許多人之所以要買房,主要還是看中了住房的保值增值功能,這就是人們常說的預期作用。因此,只要政府在通過宏觀調控降低人們這種預期的同時,以優惠政策鼓勵大學畢業生等新進入的居民以租為主,這就會從需求方面緩解房價過快上漲的壓力。
記者:除此以外,借鑒國際經驗,在調控房價的過快上漲中,我們是否可以加大稅收杠杆的調節力度,從而使房價預期重回理性?
黃泰岩:可以說,形成以物業稅為主體的較為完善的稅收體系,是抑制房價過快上漲的根本性措施。當然,在我國目前住房供不應求的情況下,抑制房價過快上漲的稅收政策有將稅費轉移到購房者身上的可能,成為暫時推動房價上漲的因素,而從長期看,即使存在稅收成本轉嫁的可能性,但針對住房的稅收必然對消費者的購房行為產生影響,從而迫使開發商做出供給調整,而不讓問題發展到積重難返的地步。一旦建立起了較為完善的房地產稅收體系,政府手中就會形成調控房地產市場和房價的多種政策工具,從而可以針對不同問題選擇不同的稅收組合。這樣,政府就可以借助稅收的杠杆效應對房地產市場進行有效調節。當房地產市場過熱時,就適當提高稅率;當房地產市場過冷時,適當降低稅率,使房價始終保持在一個合理水平上。
記者:上述分析,使我們清醒地認識到:促進房地產市場平穩健康發展是一個復雜的系統工程,它要以社會經濟持續快速發展、住房供給不斷擴大為基礎;要以科學引導與穩定人們的心理預期,使住宅的開發、投資與消費回歸理性為條件;更要以各級政府、職能部門從廣大人民的根本利益出發,綜合運用經濟的、法律的和必要的行政手段進行有力、有節、高效的宏觀調控為保障。我們堅信,隨著中央一系列政策措施日益落實到位,全體人民居有其所的願望將逐步得以實現。
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