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一邊是房貸政策持續收緊,一邊是爭議許久的房地產信托投資基金(下稱reits)開始征求機構意見,虎年,中國地產的融資環境,似乎『欲緊還松』。
記者獲悉,由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》(以下簡稱『管理辦法』)已經發放到相關機構和人士手中征求意見。在千呼萬喚之後,有關reits的相關制度設計終於亮相。
首度征求意見
根據目前掌握的管理辦法征求意見稿來看,在發行模式上,首批reits試點將采取債權版模式:reits的委托方即房地產商將物業委托給受托方(信托公司),並通過信托公司在銀行間市場發行房地產信托受益券。受益券為固定收益產品。在受益券到期時,委托人或第三方應當按照合同約定的價格收購受益券。
此前有消息稱,作為首批reits試點地區,浦東新區目前已經上報了reits試點方案,該方案即采用由央行主導的債權性方案,發起公司涉及陸家嘴集團、張江集團、外高橋集團以及金橋集團等浦東四大國有企業。
記者了解到,浦東新區上報的reits方案由張江、金橋、外高橋、陸家嘴四大公司聯合發起,發行期限為10年。
此前,這四家企業將提供年租金收入可達4.7億元的物業,把這些物業未來10年的租金收益權『打包』設立信托,然後由發行人委托主承銷商,在銀行間市場向符合條件的機構投資者發行該信托的租金收益憑證,募集資金總額將達35億元。據了解,所涉物業資產包括辦公樓、廠房、商業樓宇、社區配套等,物業池主要有金橋的碧雲國際社區,外高橋標准倉庫,張江帝斯曼中國園區,陸家嘴軟件園區一、二、四、五號樓。
業內人士分析,管理辦法開始征求意見說明reits推出已經進入實質性操作階段,reits推出或已為時不遠。不過對於首批reits試點的推出,資深信托專家、全國工商聯房地產商會副會長李曉東認為其象征意義要大於實際意義。
上市公司『著手』
通過持有投資性物業,產生租金收益,繼而把租金收益證券化,正是reits的基本內涵。由於reits可在不影響物業產權的前提下,為開發商提供一個融資通道,數年來頗受商業地產商青睞。但是,多年來,監管層對放行reits態度謹慎,截至目前,國內僅有越秀房地產信托基金(0405.hk),及叡富基金操作的佳程廣場(商鋪寫字樓詳情戶型圖樓盤圖論壇)reits兩例。
不過,當中國銀行間市場交易的reits相關監管政策開始征求意見時,在港上市的金隅股份變開始『摩拳擦掌』。
記者了解到,金隅股份將以旗下投資性物業為載體,成立一個房地產信托,繼而在承銷商的幫助下,向有資格的投資者發行優先級收益券,向金隅股份發行次級收益券。金隅股份將用投資性物業所產生的租金收入,來支付優先級受益券所產生的收益。如果該租金收入不足以支付收益,則將由北京金隅補足。
『根據公司現有的理解,該筆信托融資並不涉及委托物業的所有權變動。』金隅股份在公告中稱,『優先級收益券可以轉讓給債券市場中有資格的合格投資者。』
從該設計結構看,這一融資安排與reits的運行結構較為相似。但是,由於reits方案尚未出臺,及此次信托方案的具體發行條文亦未公布,目前,還不能一一比較二者的異同。但是,由於金隅股份旗下擁有眾多自持物業,租金收入相當穩定,坊間人士認為,金隅股份此次發行50億元本金的房地產信托,存在提前布局reits的可能性,亦不會令人意外。而金隅股份的這則信托方案,也為人們窺視reits的管理辦法提供了大致樣本。
金隅股份資本運營部一人士表示,公司確實有發行reits這方面的想法和計劃,但是,目前,政策還沒有破冰,這筆信托方案只是這個方向上的一個步驟,作為上市公司,需要在內部程序上做些准備工作。
『一旦政策獲批,進入試點階段,我們希望能夠成為試點企業之一。』該人士表示。
部門博弈結果
記者在采訪中了解到,此前,reits主要有兩套方案可供選擇,由央行牽頭reits試點方案為債權類產品,主要在銀行間市場流通;而證監會方案則是股權類產品,在證券交易所交易。業內人士分析,央行方案為信托、偏債券模式,只是把物業進行金融證券化衍生,地產公司可繼續持有物業的所有權,而通過良好的租金收益保證投資者能夠還本付息。證監會方案,因需要房地產企業出讓物業所有權,所以做成標准的reits會有困難。
『央行方案優勢在於,發行reits,可以避免被雙重征稅(即租金收益被征一次稅、打包證券化上市交易後再被征稅),如果選擇成熟商業物業,其目前租金收益率在5%左右,扣除約3%的「雙重征稅」,其收益率就不具備市場吸引力。目前證監會也在修改他們的方案,但是市場更看好央行的方案。』這位業內人士說。
金融信托專家孫飛表示,『央行設計的reits主要面向機構投資者,帶有一定的「私募」性質,而證監會的方案則屬於公募性質,同時面向機構和個人投資者,作為試點方案風險更大。』
業內人士告訴記者,在國家層面的具體法規沒有出臺前,全國有不少於10家的地產公司和中介機構在做備戰reits的相關方案。如上海浦東新區金融辦近日就透露,將在發行持有期限上進行突破,傳統的信托投資品持有期限有長達8年期或10年期,浦東版reits期限或有可能長達15年、20年期限的長跨度。
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