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近來,國土部頻頻對房地產開發中的囤地炒地放出要嚴打的『狠話』,並在北京、廣州、南京、南昌等地先後收回了開發商閑置未開工的土地。國土部還透露,正在研究部署一項旨在打擊囤地炒地等違規行為的專項行動。乍一看,趨緊的土地政策似乎對開發商已形成足夠壓力,房價也有望回到合理區間,然而真是這樣嗎?
我們且先看看國土部是如何監管開發商的囤地炒地行為的。在開發商拍得土地並與國土部門簽訂土地出讓合同時,須載明項目的開工時間和竣工時間。如果開發商沒有按約定時間開工但未滿一年,是不會遭到處罰的;在過了一年但未滿兩年的時間內沒有開工將被罰沒土地出讓金的20%;兩年以上時間仍未開工則收回土地。這等於說給了開發商兩年的緩衝期,第一年無風險囤地,第二年『審時度勢』囤地,只要房價上漲的幅度足以蓋過罰款損失。
照著2009年房價的躥昇速度,既然有一年『合法』的囤地期限,開發商就沒有理由不充分利用這一『好處』坐視房價走高,然後選擇臨近一年時再開工,不僅沒違約,還收獲了長達一年時間的房屋溢價,何樂而不為?以不久前被公開曝光的方興地產為例,其在2009年6月拿下北京廣渠路15號地,約定開工日期為2010年1月31日,那麼其最晚可以在2011年1月31日動工,合法的囤地時間就達19個月。如果方興再以各種借口申請延期開工,事實上它也這麼做了,房子真正蓋起來已不知是猴年馬月。
至於開工後的工程進度更是無法監督,打個木樁,挖一鏟子都算是開工了,這麼多的開發商和開工項目,國土部門哪能查得過來?對此國土部似乎也沒有什麼好辦法,只是說擬在將來的土地出讓合同中增加一項條款:開發商應主動上報土地開工和竣工情況。只可惜開發商對政府坦誠以對的可信度實在不敢恭維。而且,由於規定了竣工時間,因此晚開工的項目勢必要趕工期,這樣房屋的質量就很難有保障,漏個水、裂個縫已算是毛毛雨的小問題,如果碰上樓脆脆、樓歪歪、樓倒倒,購房者的時間成本如何挽回?
因此,國土部門的這場打擊運動顯然存在著自相矛盾的漏洞,一面在不同場合多次強調要嚴打開發商的囤地炒地,另一方面卻在監管上『網開一面』,頗能『體諒』開發商開工的難處,這讓國土部門整治囤地炒地的重拳天然無力,因為制度上已經為開發商留下了後門,所以被打擊的只能是『太不像話』或者『笨手笨腳』的開發商。於是,打擊囤地炒地難免不落得個『高高舉起,輕輕放下』的效果。
如果真是動真格地整治開發商囤地炒地行為,國土部門就需要從自身的監管制度入手,土地出讓合同不應該在『閑置不到一年』問題上表現出粗線條,而是應該盡量給出詳細的規定,對開工時間實行嚴格剛性要求,達不到這一要求就給予相應處罰,從罰金直至收回土地。惟有如此,纔能改變開發商『瘋狂拿地先囤起來』的預期,拿地的時候纔會量力而行。
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