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REITs的推出只差臨門一腳。
日前由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》(簡稱管理辦法)已經發放到相關機構和人士手中征求意見。在千呼萬喚之後,有關REITs的相關制度設計終於亮相。
根據目前掌握的管理辦法征求意見稿來看,在發行模式上,首批REITs試點將采取債權版模式:REITs的委托方即房地產商將物業委托給受托方(信托公司),並通過信托公司在銀行間市場發行房地產信托受益券。受益券為固定收益產品。在受益券到期時,委托人或第三方應當按照合同約定的價格收購受益券。
此前從上海浦東新區政府權威人士處獲悉,作為首批REITs試點地區,浦東新區目前已經上報了REITs試點方案,該方案即采用由央行主導的債權性方案,發起公司涉及陸家嘴集團、張江集團、外高橋集團以及金橋集團等浦東四大國有企業。
據悉,浦東新區上報的REITs方案由張江、金橋、外高橋、陸家嘴四大公司聯合發起,發行期限為十年。根據此前報道,這四家企業將提供年租金收入可達4.7億元的物業,把這些物業未來10年的租金收益權『打包』設立信托,然後由發行人委托主承銷商,在銀行間市場向符合條件的機構投資者發行該信托的租金收益憑證,募集資金總額將達35億元。據了解,所涉物業資產包括辦公樓、廠房、商業樓宇、社區配套等,物業池主要有金橋的碧雲國際社區,外高橋標准倉庫,張江帝斯曼中國園區,陸家嘴軟件園區一、二、四、五號樓。
業內人士分析,管理辦法開始征求意見說明REITs推出已經進入實質性操作階段,REITs推出或已經為時不遠。不過對於首批REITs試點的推出,資深信托專家、全國工商聯房地產商會副會長李曉東認為其象征意義要大於實際意義。
『目前從市場的情況看,並不是推出REITS最好的時機,REITs市場化生存的環境還不是很具備。』李曉東表示。從推出時機來看,往往在房地產市場比較低迷的時候,比較適合推出REITs,而目前國內房地產市場價格正處於上漲階段,這會造成REITs成本過高,從而影響其收益率。在目前做試點的幾個城市中,包括北京、天津、上海房地產的租金回報率都偏低,如果以真實的租金回報率來計算的話,REITs的投資回報率偏低,可能就在2%左右,跟銀行定期存款差不多,這對於投資者來說沒有吸引力。
正是由於上述原因,首批REITs試點的推出采用債權版模式,這是一種折衷的模式,為了確保首批試點的推出,參與首批試點的企業其實在某種程度上做了讓利,『房地產企業作為基礎資產的提供者,其實是以讓利來保證產品的推出。』李曉東表示。對於房地產企業來說,在目前的市場環境下,其實缺乏做REITs的動力。債權版的REITs跟真正意義上的REITS還是有一定的距離,不過作為一項金融創新,其象征意義大於實際意義,李曉東指出,關鍵是在推出的過程中要迅速推開。
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