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提要:美國房地產業在經歷了2008年的暴跌之後,2009年全年依然有惡化的趨勢。從剛剛公布的數據來看,去年全年總共有超過280萬棟房屋被銀行『收房』,這個數字比2008年上昇了21%。
當中國的高房價引發了人們對於蝸居、房奴等現象的熱議時,美國的一些民眾的境遇似乎更為淒慘。金融危機給他們帶來的惡果至今還在繼續,因為無力支付銀行的貸款,他們在房地產泡沫時代以高價買進的房屋,如今只能被銀行強行收走,重新回歸到無房族。
盡管美國的經濟似乎正在開始走向復蘇,但是美國的房地產市場到目前為止仍然沒有多少復蘇的跡象,而且有更趨惡化的可能。根據美國房屋權威調查機構RealtyTrac公布的數據來看,2009年一年,美國總共有超過280萬棟住宅喪失抵押貸款申請,也就是說,總共有超過280棟房屋的主人遭到銀行的『強行收樓』。
這個數字的確驚人,因為相比2008年,這個數字增加了21%,比2007年增加了129%!這個報告還顯示,去年總共有2.21%的房屋遭到收房,也就是說,平均每45套房屋中,就有一套房子被銀行收走。而前三年的數據分別是1.84%、1.03%以及0.58%。
情況還在惡化
從RealtyTrac不久前剛剛公布的2009年12月份的情況來看,情況的確在不斷地惡化。將近35萬棟美國房屋遭到喪失抵押貸款的申請,這比上一個月環比增加了14%,而同比2008年12月,這個數字則增加了15%。遏制抵押房產贖回權喪失浪潮是美國房地產市場止跌企穩和實體經濟復蘇重要一步。喪失贖回權的抵押房產通常大比例折價出售,帶動周圍房產價格下跌。因此從這個意義上來看,美國房地產業想要復蘇,為時尚早。
『正如我們所見,2009年的房產市場的確糟糕,但如果不受立法和房地產整個行業的保護,那麼2010年的情況可能會更糟糕。』RealtyTrac的首席執行官詹姆斯·薩卡肖認為,『去年七月在達到36萬棟喪失抵押贖回房屋之後,經歷了四個月的好轉。但到了年底,情況又開始惡化。因此,美國聯邦和州政府紛紛加緊出臺對策,包括對於貸款條款進行了修改以及立法進程被延長等。』
『在很長一段時間以來,拖欠貸款的陰影一直籠罩在整個房地產市場,我希望這些拖欠貸款在遭遇收房之後,能夠迅速恢復,再在2010年年內作為借貸人進行重新申請。』薩卡肖說。
內華達是重災區
從聯邦和州來看,內華達、亞利桑那和佛羅裡達三個州的情況最為糟糕。這些地區是去年全年抵押房產贖回喪失率最高的。最為恐怖的是內華達州,竟然有超過10%的房產至少收到一次喪失抵押贖回權,也就是『收房』通知。而在亞利桑那和佛羅裡達州,這個數字都是6%。
內華達已經是連續三年獲得此項『冠軍』稱號。去年12月,內華達的『收房』率環比上昇了足足27%,但這個數字同比2008年的12月份已經是呈減少趨勢,減少了22%。而且第四季度也環比減少了37%。但總體上來說,這個數字還是位居前列。亞利桑那和佛羅裡達情況也不太理想,分別在6%左右。其他州方面,加利福尼亞4.75%,猶他州2.93%,愛達荷州2.72%,佐治亞州2.68%。
從絕對數字來講,加利福尼亞、佛羅裡達、亞利桑那和伊利諾斯州是總體遭遇『收房』最多的州,這4個州加起來,總共有140萬棟,差不多是全美國總數的一半。光加利福尼亞一個州,就有超過63萬棟房屋遭遇『收房』,比2008年增加了21個百分點。佛羅裡達這個數字也高達51.67萬,同比2008年增加了38%。
聯邦政府醞釀『救房』
失業率居高不下,金融危機依然肆虐,這些數字的背後,也就意味著失去房屋的『房奴』境遇有多麼的悲慘。所以,喪失抵押房產贖回權數量攀昇促使聯邦和州政府想方設法幫助陷入困境的『房奴』。
薩卡肖認為,目前雖然美國樓市情況糟糕,但如果政府沒采取措施,『情況會遭得多』。修改抵押貸款是聯邦政府拯救『房奴』項目之一。參與這一項目的放貸機構已為76萬名符合資格的『房奴』修改貸款,例如降低利率等措施,從而幫助借款人繼續支付月供。美國財政部已經在1月15日更新了修改抵押貸款項目參加者數字和情況。
美國抵押銀行家協會也提議,政府拯救『房奴』項目應關照失業者。例如,修改抵押貸款項目應允許暫時失去收入來源的借款人推遲還款。他們還認為,政府應避免『無休止、日益頻繁的項目調整』。事實上是,自從2009年4月起,一共有9個新項目公布參加條件,超過90份針對新出或修訂表格的澄清說明發布,這些復雜冗長的手續,貽誤了拯救『房奴』最佳時間。這也是導致2009年末『房奴』遭遇集中收房的重要原因。
有人主動選擇『被收房』
失業率高和收入下降預計將是今年喪失抵押房產贖回權增多的主要原因。但有意思的是,恰恰是那些信用良好的業主,卻是喪失抵押房產贖回權上昇最快的群體。也就是說,那些人主動選擇了『被收房』。
這種行為顯然起到了『帶頭大哥』的作用。目前的美國,正在出現越來越多的房奴『棄房』現象,成批的房屋『被收房』,這不僅讓銀行擔懮,更加讓美國政府感到害怕。基於此,美國財政部纔提出緊急修改銀行『收房』方案,讓更多弱勢群體保住自己的房子。
2010年以來,美國的房地產出現了一個新現象——許多人開始主動放棄自己的房子。過去一年,美政府的救助政策讓房奴們看到了一線希望,但最終還是被嚴格的審核門檻拒之門外。無奈之下,他們被迫故意違約或『戰略性違約』。2009年底,很多還不起貸款的家庭發現,租一套同樣房子的租金竟然比每個月向銀行上交的按揭房款要便宜很多,一年下來還可以存下上千美元,十多年下來沒准可以省下一套房子錢。有這樣的好事,房奴們自然『紮堆』棄房。
在加州和亞利桑那,一些銀行甚至鼓勵和幫助房奴逃跑。只要交納一定量的金融交易費,房奴就可以把房子鑰匙交給銀行後走人。加州大學洛杉磯分校經濟學家蘇珊·伍德沃德在一份調查報告中寫道,買房者只要願意與銀行達成協議,只要按照每10萬美元貸款交納800美元的『完結手續費』,就可以當個成功的『逃跑房奴』,這就是房奴青睞『戰略性違約』計劃。
為此,美國財政部於1月25日對750億美元的『房屋抵押貸款喪失計劃』作出修改,將簡化借款人為削減還款額而必須提供的文件,這一政策意在止住有意違約的『房奴棄房』行為。據悉,這些變動預計將包括向那些因為薪資水平下降而無力償還按揭貸款的房主提供更多幫助,財政部官員們仍在就具體措施進行討論,考慮要麼直接給付現金,要麼允許借款人推遲還款。
表2009年美國喪失抵押貸款房屋數量最多的前十個州
排名
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州名
|
喪失抵押貸款房屋總數(棟)
|
喪失抵押貸款房屋佔比
|
喪失抵押貸款房屋:總房屋數量
|
同比2008年
|
同比2007年
|
--
|
美國
|
2824674
|
2.21%
|
1/45
|
21.21%
|
119.67%
|
1
|
內華達州
|
112097
|
10.17%
|
1/10
|
44.28%
|
225.70%
|
2
|
亞利桑那州
|
163210
|
6.12%
|
1/16
|
39.60%
|
323.17%
|
3
|
佛羅裡達州
|
516711
|
5.93%
|
1/17
|
34.10%
|
212.61%
|
4
|
632573
|
4.75%
|
1/21
|
20.81%
|
153.52%
|
|
5
|
27140
|
2.93%
|
1/34
|
82.93%
|
264.88%
|
|
6
|
愛達荷州
|
17161
|
2.72%
|
1/37
|
101.61%*
|
371.46%*
|
7
|
喬治亞州
|
106110
|
2.68%
|
1/37
|
24.46%
|
79.67%
|
8
|
118302
|
2.61%
|
1/38
|
11.54%
|
35.65%
|
|
9
|
131132
|
2.50%
|
1/40
|
31.81%
|
103.91%
|
|
10
|
50514
|
2.37%
|
1/42
|
0.23%
|
28.20%
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