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土地,在房地產開發中是令地產商最『糾結』的要素。
自2009年以來,土地市場一直上演『冰火兩重天』的『戲劇』:『老地王』不堪資金重負而陷入困頓,新地王的誘惑又讓開發商趨之若鶩。瞄准黃金地段的地塊,堅持幾十輪、上百輪競拍,豪擲數億、數十億元,價高者最終稱『王』——這被不少業內人士稱為『地王秀』。
『地王秀』何以重復上演?
一是資金相對充裕。去年受金融危機的影響,國家將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。此舉確實增強了企業的信心,意味著房地產開發商可以用更少的資金貸到更多的貸款。加上政府的一些救市計劃,包括寬松的貨幣政策,大大增強了企業的開發能力。
二是土地資源稀缺。在中國城市化的進程中,18億畝的耕地紅線一定不能突破。而在一些熱點城市,商品房土地存量更是『有減無增』。『物以稀為貴』,在現行『價高者得』的出讓方式中,一些優質地塊的價格極易在眾多開發商的爭搶中瘋狂上漲,甚至『加冕』地王。
三是資本市場對上市房企的評價。SOHO中國有限公司董事長潘石屹說,資本市場對別的行業的評價,一般是銷售額和利潤派生指標。房地產是個例外,除銷售額、利潤、稅收指標外,還有一個更重要的指標——就是土地儲備。這直接導致上市房企視『地王』為股市融資的最好『題材』,追逐不遺餘力。企業拿到『地王』之後,股價暴漲,企業隨即通過增發等手段快速融資,並再次『砸錢』購地,土地市場和資本市場由此『互推互漲』。
據新華社電進入2月份,曾經令人瞠目的『地王』接連爆冷。北京、南京國土部門先後宣布收回兩幅『地王級』住宅用地,並沒收上億元保證金。
一邊是『老地王』上荒草叢叢,一邊是『新地王』頻頻冒頭。『面粉』早已貴過『面包』,前赴後繼的『地王秀』背後,究竟誰是『推手』?土地調控趨緊,是否意味著高歌猛進的『地王』神話開始終結?
『地王』撞槍口
是調控的必然
2月1日,北京市國土資源局發文公告,令創下北京2009年(總價及樓面地價)雙料『地王』記錄的北京大龍地產拍得的順義區地塊,最終被收回。其交納的2億元競買保證金也被全數沒收。
僅隔幾天,南京市國土局也傳來消息,瑞嘉投資實業有限公司等在2007年12月競得的棲霞區仙林湖地塊,因未按規定日期繳納首期成交價款,也被取消對該地塊的競得資格,並沒收競買保證金2.45億港元。
兩幅『地王』先後被收回,究竟傳遞了哪些信號?
在市場法則中,沒有保賺不賠的生意。大龍地產還沒來得及將爭創『地王』的高成本轉嫁出去,就陷入漩渦中。資本市場上的大龍地產,從2009年底的一路高歌到今年1月下旬以來的『跌跌不休』,投資者和消費者開始頓悟:『地王』神話一旦被戳破,將陷入一發不可收拾的境地。
『看似"撞在槍口上",其實是調控的必然結果。』長期研究樓市的上海市政協人資環建委專職副主任孫鍾炬說:『隨著政策的持續收緊,土地市場的矛盾將會不斷暴露,類似事件可能會連續出現。這證明管理部門在嚴肅土地交易方面釋放了強烈信號,拍地企業不要心存僥幸。』
收回『地王』
只是風暴的開始
新一輪房地產調控下,中央打擊囤地、清理閑置土地的力度明顯增強。去年12月17日,五部委要求『開發商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,首次繳款比例不得低於全部出讓款的50%』。今年1月,國辦再次下發通知要求嚴格土地出讓價款收繳,加強對閑置土地的調查處理。
資金問題是『地王』被收回的直接原因之一。大龍地產在其年報中稱,2009年實現了爆發式的增長,營業收入17.48億元,同比增長1174.08%,淨利潤3.39億元,同比增長14256.4%——但以此資金實力掌控50.5億元的『地王』,無疑是『蛇吞象』。
北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒指出,去年的土地市場泡沫非常嚴重,一是許多原來主業不是房地產的企業大舉進入囤地;二是一些沒有能力拿地的企業不自量力地加入市場競爭之中。上述舉措能夠起到敲警鍾的作用,對於全國房地產市場而言,收回『地王』只是風暴的開始。
據業內人士介紹,目前有一些開發商是只囤地從不蓋樓。隨著調控的不斷深化,有的擔心自身利益受損,便通過大量儲備土地來對抗調控。在市場上不斷強化『地價大漲、房價必漲、漲價正常』的概念,通過『地王板塊』操控區域房價,領漲效應形成板塊拉力。
監管不力的部門和地方政府其實也是『地王秀』的參與主體。『地王』的巨額出讓金及其帶動周邊地價的上漲,均充實了地方的『錢袋子』。在『土地財政』之下,一些地方政府和開發商其實是利益共享者。
專家認為,『地王秀』更大的危害在於:開發商、地方政府所獲之利,均是從飆漲的地價獲得的『透支性』收益。泡沫終有破滅的一天,購房者卻不得不為此埋單。
根治『地王』在於
擺脫『土地財政』
依賴癥
來自國土資源部的數據顯示,截至2009年底,全國閑置土地累計達1萬公頃。更多違規累累的『非地王』需要切實進行處置。為此,2009年12月23日,國土資源部曾宣布掛牌督辦分布在北京、浙江、吉林等9省(區、市)的18宗房地產開發閑置土地。上海、廣州等各地近期也紛紛對閑置土地督促開工或收回。
『此輪處置土地問題,必須避免"高高舉起、輕輕放下",而是要"動真格"。』中央黨校研究員曾業松表示,遏制地價房價過快上漲,關鍵在於調整中央與地方的土地收益分配格局,從根本上減少地方政府『以地生財』的衝動;土地拍賣應該從目前『價高者得』的方式,轉為『限房價、競地價』。
解決土地問題的根本,還在於加快轉變經濟發展方式、改變對『土地財政』的倚重。近日一些省市剛剛閉幕的『兩會』上,一些代表委員提出建議、政府官員作出回應時,均提到要『改變對土地的過度依賴』等問題。
2009年,一些房地產活躍的城市土地出讓收入高達數百億乃至上千億元,較上一年暴漲數倍;也有一些城市,2009年土地出讓金總額佔地方財政收入的五六成之多。尤其是在實體經濟受金融危機影響嚴重、稅基增收乏力之時,來自土地出讓的巨額『快錢』更讓地方政府難以割捨。
但另一方面,各級政府也逐漸認識到,過度依賴『土地財政』將付出沈重代價,短期內使房價居高不下、群眾住房困難難以解決,長期則可能造成經濟結構畸形和泡沫性膨脹。加快經濟發展方式轉變是我國經濟領域的一場深刻變革,房地產業調控不能置身事外。
專家分析,從這一輪調控可以看出,面對持續上漲的高房價、高地價,地方政府已有『危機感』。拿『地王』開刀,體現了一些地方政府在此輪樓市調控中的示范性姿態。
2月4日下午,福州新年首次土地拍賣會上,一塊地引起競拍開發商激烈的舉牌叫價,最終43輪後以60億元成交。
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