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天津樓市在經歷2009年下半年的火爆之後,2010年1月成交量環比大幅回落,降幅近四成,而價格卻持續上漲;雖然國家面對高房價,從二手房營業稅、國四條、國十一條到二套房首付比例等一系列的打壓投資投機需求,以達到打壓房價高漲的目的,但目前天津樓市所處的態勢仍為供不應求,尤其是市內六區,價格仍呈持續上漲的態勢。1月成交量大幅下滑,一方面是由於有效供給不足,另一方面是由於面對高房價,市場觀望情緒風聲再起,而這主要集中在非市內六區范圍。
結合目前樓市,對未來樓市成交量的基本判斷仍為兩個階段:第一階段,賣方市場,這階段將持續到2010年年中,樓市成交量的多少主要取決於開發企業新增供應的量,而這階段剛好處於傳統的樓市低迷期,但天津購房需求極其旺盛,市場處於供不應求的態勢;第二階段,買方市場,這階段或許在2010年下半年出現,一方面是由於購房需求的逐步被消化,且房價的高漲,市場的觀望氣氛日益濃厚;二是企業下半年計劃推盤量明顯增加,供應將大幅上漲,緩解了供需壓力。
對於天津住宅市場價格走勢的判斷,跟市場需求和供應量有密切的關系,由於目前整體市場仍處於供不應求的態勢,尤其是市內六區,在未來半年內將維持在一個高位,並且會呈現一個持續小幅上漲的態勢;而進入2010年下半年,市內六區價格仍將保持高位,因為其有效供應仍不足;而環城四區以及遠郊區縣,隨著供應量的增加,市場供給壓力減少,且市場觀望的氛圍日益增加,市場競爭壓力明顯增加,而開發企業對回款的要求,其或許會以降低售價來保證整體成交金額的上漲;而國家新近出臺的國四條、國十一條明確指出要打擊投資投機行為,增加保障性住房的供應,以達到抑制房價高漲的目的。
1.1新建商品住宅庫存分析
2010年首月住宅出清周期維持6個月水平
步入2010年1月,樓市成交環比呈現出大幅回落態勢,一方面是由於進入傳統的銷售淡季,開發企業減緩放盤速度,市場有效供應不足;另一方面是由於購房者持幣觀望觀望情緒的高漲;由於1月市場成交大幅回落,而相對應的市場供給也回落;所以截止到01月31日住宅市場的可售量較12月有所增加,環比增加2166套;從天津住宅出清周期來看(出清周期=目前可售套數/往前推10個月的平均銷售套數),2009年6月至11月,連續5個月出現持續回落,而2009年12月以來基本穩定在6個月;天津住宅市場總體市場供應呈現供不應求的態勢,而市內六區表現尤為明顯,使得價格持續上漲。
1月市內六區住宅可售面積回落明顯,而環城四區增加明顯
1月天津樓市進入傳統的銷售淡季,住宅成交未能延續12月份以來的高位,1月份成交面積環比下降近36.27%;各區域的住宅可售量表現出不同幅度的漲跌,其中,市內六區由於需求旺盛,加上新增供應不足,住宅可售量大幅回落;而1月份住宅新增供應主要集中在環城四區,加上環城四區住宅成交環比回落幅度較大,使得其可售量大幅增加,出清周期也出現2個月的增長;濱海新區和遠郊區縣表現較為穩定,出清周期基本維持上月的水平。從各個區域來看,東麗區因為有3個樓盤集中入市放量,可售量達到10085套,環比增加了5690套,使得出清周期較上月增加16個月;其他區域住宅出清周期均表現出回落態勢。