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2000年至2004年,深圳市住宅均價每年漲幅小於5%,房子體現的是使用價值,還沒有成爲投資品。2005年是一個轉折點,在高檔住宅帶領之下深圳房價同比大漲17.38%。2006年以後,深圳房地產市場持續高速運行。投資的概念也由此開始。
2006年:開始成長
2006年,政府部門頻頻出臺房地產市場調控政策,分階段重點對樓市進行調控,並以抑制房價的過快上漲爲首要目標。但是,2006年,深圳開始鬧“地荒”,商品住宅用地供應持續減少。2005年以後商品住宅的供應連續三年出現下降,批准預售面積從2005年711萬平方米一路減少到2007年的589萬平方米。在供應減少和需求持續旺盛的共同作用下,深圳的房價持續快速地上漲。深圳一手房2004年末的均價爲5997元/平方米,到了2005年達到7040元/平方米,而2006年則上升到9230元/平方米。
2005年至2006年這個區間,正是深圳投資客最爲興奮的階段,市場上出現了“信用卡付首期”、“一個人買下50套房”的種種怪現象。
在投資客推波助瀾之下,2007年深圳樓價飆升到13369元/平方米,最高達16700元/平方米。根據世聯地產(002285,股吧)的保守估計,其時市場上投資客比例也不低於30%,而當時開發商估算的投資客比例高達50%。與此同時,由於一手房供應不足而無法滿足的需求,逐漸外溢到二手房市場上:深圳市二手住宅交易面積從2005年596萬平方米上升到2007年的931萬平方米,2006年開始出現二手房交易面積超過一手房的現象。
自此“二手房”市場更爲成熟,房屋的流動性增強,二手房交易平臺成爲深圳最爲重要的投資者轉讓房屋買賣平臺之一。正因如此,政策效果的滯後性令市場在這個階段呈現出“政府越調控,房價越上漲”的現象。
2007/2008年:大喜大悲
2007年上半年,國家着重調整房地產市場秩序,深圳市也針對房地產市場採取了包括十大整治措施的一系列嚴厲政策,四季度後期開始投資潮驟然降溫。
2007年下半年開始,深圳樓市銷售量下降,銷售均價增速放緩。二手市場成交量的大幅減少,直接打擊了部分中介行業企業的經營。11月更是發生了“中天置業”事件,市場的信心進一步受到打擊;二手市場的量價齊跌,也連鎖影響了一手市場。
隨後,深圳住宅銷售價格開始出現下調,銷售面積也明顯減少。在信貸調控的直接影響下,投資客面臨更高的財務門檻,購房熱情戛然而止。而夢想以極少成本撬動銀行大槓桿的投資客遇到政策堅冰,損失慘重,一些實力不強的投資者初次嚐到了“負翁”的滋味。
斷供成爲銀行最擔心的問題,深圳“斷供門”,碧水龍庭的斷供案,被媒體紛紛報道。中國農業銀行深圳分行的大廈上赫然掛上了醒目的標語“珍惜生命,珍愛信用”。
開發商資金鍊緊繃,促銷頻頻升級,一派“清倉大甩賣”的樣子。如金地梅隴鎮4期特價房低至6700元/平方米,航空城18-68平方米戶型打出“總價10萬,首付2萬,月供500起”的廣告,萬象天成開盤“5600元起”,有的項目推出“交納3萬定金抵5萬房款”優惠等,有的“買房送車位”。久違的墊首付手法也出現了,置業者只需交“一成首付”,甚至“零首付”即可購房。
即使如此,亦未能挽回2008年深圳樓市的潰敗局面。2008年,深圳市商品住宅成交爲383萬平方米,同比下降23.39%;新房成交套數約41388套,同比下降18.20%。
2009年:泡沫初泛
2008年10月的“粵15條”被稱業內成爲最徹底的救市政策,在低利率、二套房貸優惠、二手房稅費減免等一系列優惠政策的推動下,加上大量自住需求的釋放,2009年深圳樓市從年初的低迷,到一季度的回暖,再到年中的小陽春以及後期的火爆,市場成交在一年內從低谷走到歷史最高峯,其火爆程度超越2007年,遠遠超出了開發商和消費者的預期。
2009年1-12月,深圳市新建商品住宅成交面積達650.68萬平方米,成交套數70071套,同比分別增長67.16%和66.19%。
房地產市場V形反彈的實現,令投資者重新振作。根據世聯地產(002285,股吧)的統計,投資者在3月份開始陸續回到樓市,6月份開始成爲樓市主力軍,自住需求則早在2009年3月份開始逐步被擠壓,5、6月份時一些樓盤投資客戶的比例已超過5成。國慶後樓盤投資客的比例再有增加的趨勢,據瞭解,4季度很多項目投資比例達到5成。到2009年底,投資者已經成爲樓市主要的需求力量。
從2009年4季度各區二手房價和租金的對比看,二手房投資價值已經不高,除羅湖外,其它各區租售比都高於1:400,遠遠超過1:300的國際公認的警戒線。新房的投資價值更低,目前新房的價格普遍比二手房高10%以上,個別區域甚至超過20%。
到了2010年初,深圳樓市投資者重新陷入了迷茫之中。
文/徐廣蓉