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2月2日,國土資源部土地利用司司長廖永林展示了『土地動態監測系統』,通過這個在線監測系統,全國105個主要城市的每宗土地的出讓、開發進度等均能被國土資源部實時掌握。
廖永林表示,新土地出讓合同全面推行以後,以合同管地將成為土地利用管理的主要思路。此前,國土資源部向社會通報了18宗房地產閑置土地,今後將加大對閑置土地處置力度。
監測數據來源是各地上報的土地出讓合同,國土資源部依據合同規定,界定土地是否閑置。在2010年的土地合同管理中,保障房用地劃撥協議書中也要寫入保障房開竣工時間,在此基礎上,約定交房時間。
『合同化』管理合同管理土地首當其衝的就是商品房用地的合同管理,土地出讓合同中規定了開竣工時間,房屋規劃和容積率等。如果開發商不能按合同完成,就會受到相應處罰或者收回土地。
而國土資源部在2009年底推出『批、供、用、補、查』一張圖管理後,105個主要城市的每宗土地出讓情況,都要錄入國土資源部的這個動態監測系統。
在國土資源部這個系統當中,每宗土地進度都以不同顏色來提示:紅色、藍色、橙色分別代表宗地開發的動態情況。
如果一宗土地拿地1年後,開發商仍沒有來辦理開工手續,則被視為閑置土地,系統會提示國土部門對該地塊進行關注。國土部門會聯對該地塊開發情況進行跟蹤處理。
國土資源部土地利用司副司長冷宏志說,國土資源部在國有土地出讓合同當中,提出了開發商有義務向國土部門報告土地的開發進展情況。尤其是土地出讓滿1年或2年後,進入界定是否閑置土地的關鍵時點的時候。開發商要主動找國土部門說明土地開發的進展和原因。否則有相應處罰措施。
廖永林說,一旦發生意外情況,開發商不僅享受自己的預期收益,更要承擔逾期責任。
近日,國土資源部查處了一批閑置土地,而北京等城市也掛牌查辦了一批房地產閑置土地。
中國社科院學部委員陳棟生在『北京南擴:固安發展新機遇』論壇上指出,新城發展往往伴隨囤地、圈地情況發生。以北京南擴為例,帶來了河北固安房價上漲,而在北京和固安交界處,就會發生開發商圈地的情況。
而上市房地產公司大量購入土地,作為上市再融資或者抵押貸款的資源,也是土地管理中經常遇到的問題。
國土資源部有關人士透露說,2009年,國土資源部和銀監會在全國少數城市進行了土地抵押貸款的土地情況查詢合作。銀行對開發商的抵押土地資料情況,可以到各地的土地動態監測系統區查詢該地塊是否合法,是否處於閑置狀況等。避免銀行貸款給違法開發商,加大金融風險。2010年,這一試點范圍將進一步擴大到全國。
約定交房日期廖永林介紹說,2009年全國土地出讓總額1.59萬億,同比增長63.4%。其中,招拍掛出讓價款1.5萬億元,同比增加66.5%。其中,房地產用地出讓價款1.34萬億元,佔出讓總價款的84.2%。
2009年房地產用地供應量增幅較大,中低價位、中小套型普通商品住宅用地減少。房地產用地供應10.3萬公頃,同比增加36.7%。住宅用地供應7.6萬公頃,同比增加38.8%。在住宅用地中,普通商品住宅用地供應6.4萬公頃,同比增加36.9%。
從上述數據看,以招拍掛形式出讓的房地產用地,對2009年土地出讓金收入貢獻佔大頭。2009年地價較之2008年略有上漲,但是幅度不大。
為此,2010年的土地調控管理當中,以合同化管理促進房地產企業理性拿地是調控部門的第一個任務。只有當開發商拿地都能完成開發的時候,土地供應纔是有效的,纔能起到增加房屋供應的效果,抑制房價過快上漲。
冷宏志介紹說,2010年國土資源部為落實『國11條』文件精神,將在商品房用地和保障房用地中都加大推行合同化管理的力度。
廖永林說,2009年全國31個省(區、市)和新疆生產建設兵團2009年的保障性住房用地實際供應1.04萬公頃,同比增加30.9%;棚戶區改造用地實際供應0.3萬公頃;農村危房改造用地實際供應0.9萬公頃。
國土資源部2010年將督促各地政府合理制定2010年保障性住房用地計劃,及時向社會公示。
廖永林指出,保障性住房用地供應計劃經批准後,應及時通過國土資源部門戶網站的中國土地市場網、當地土地市場等向社會公開,接受社會監督。
國土資源部2010年將進一步規范保障性住房用地管理,落實保障性住房支持政策。經濟適用住房、廉租住房以及城市、國有工礦棚戶區改造中符合經濟適用住房、廉租住房條件的安置用地,應當以劃撥方式供地,保障性住房項目中規劃配建的商業、服務業等經營性設施用地,應實行有償使用,能夠分割成宗地的,必須以招標拍賣掛牌出讓方式供地。
土地供應後,不得改變保障性住房用地的性質。城鄉規劃調整後需要改變用地性質的,應由政府收回土地。規范土地使用合同管理,在合同中嚴格約定土地使用條件、開竣工時間、違約責任等約束性條款。
在國土資源部公布的2010年的保障房用地調控措施當中,還規定了,以劃撥方式供應的保障性住房項目用地,還要在《國有建設用地劃撥決定書》中明確約定取得劃撥土地使用權應依法繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用的標准及繳交方式。對出讓中配套的保障性住房要在明確開竣工時間的基礎上約定交房的時間。
將保障性住房約定交房時間,寫入劃撥用地協議,有利於保證保障房開工率。
廖永林說,要充分利用土地市場動態監測與監管系統,准確掌握各地保障性住房用地的供應和開發利用情況。
國土資源部每半年將公布一次各地保障性住房用地計劃的落實和執行情況,保障土地供出後按期形成住房供應。
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