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11月5日上午,天津港地產發展有限公司正式揭牌成立,標志著又一個大型國企進入地產行業。年初以來,以央企為代表的國有資本在房地產市場瘋狂拿地,一擲千金的『豪派』作風令民營企業望塵莫及。業內人士認為,越來越多的國企介入房地產市場不僅直接帶動了地價、房價的上漲,還可能引發金融風險與投資風險。
天津港進入房地產業
此番進入地產業,天津港地產發展有限公司把目標先鎖定在了東疆保稅港。該公司有關負責人表示,公司將依托廣闊的市場空間,初期以做好東疆現有項目的開發、建設和經營為目標,積極介入東疆保稅港區物流加工區一期、二期項目的開發、建設與經營,並准備在東疆區域內策劃新的地產項目。在未來三到五年內,公司將適度參與濱海新區范圍內的住宅、商業等地產領域,逐步完成資產、人纔和能力的積累。
其實,國企涉足地產行業已經不是新鮮事。數據顯示,僅國資委分管的一百多家央企中,逾七成涉足房地產業。其中,以地產為主業的有16家,如保利、遠洋、華潤等;輔業包含房地產的則達80多家。在今年上半年全國主要城市成交總價排行前10名的高價地塊中,有60%是有國資背景的企業獲得。
低成本高利潤誘惑
大量國企涉足房地產行業的背後則是受到了巨大利潤推動。以中國建築為例,2008年房地產開發業務營業收入佔比僅在9%左右,卻貢獻了48%的營業利潤。中鐵佔公司總收入1.7%的房地產業務貢獻了8.6%的營業利潤。
另外,較低的借貸成本也使國企有著足夠的底氣去房地產市場大顯身手。
民營資本難敵國企
據中原地產監測,2009年前三季度,天津土地出讓金收入總量在全國7個重點城市中排名第三。土地市場的活躍與國企進入有直接關系。
不久前,中國遠洋下屬的北京遠坤用11億元拿下了西青區大寺地塊,保利(天津)地產用3.8億元拿下了和平路與慎益大街交口的市中心地塊。國企紛紛亮相天津土地交易市場,一些國字號央企更擲巨資拿下各地單價地王、總價地王,然而國企的風光無限,卻讓民營資本開發商感到了發展的阻力。『央企不僅資金雄厚,而且對運營成本不敏感,這是我們民營資本開發商無法企及的,我們遇到的對手太強大了。』河北區某民營資本開發商稱。
中國指數研究天津分院總經理蔣雲峰認為,今年以來,國企大舉拿地,一方面是因為國資背景企業資金實力雄厚,對於土地價格不敏感,所以市場向好的時候他們就會大量買地、囤地,以期獲取更大收益;另一方面,政府為了維持土地市場的成交,會要求一些國資背景企業拿地。天津港地產發展有限公司揭牌成立後,勢必會對濱海新區地產走勢產生影響。
國企拿地帶動周邊房價
6月29日,保利(天津)地產競得位於和平路與慎益大街交口處地塊,樓面價約為5341元/平方米。什麼是樓面價?簡言之,樓面地價是指每平方米建築面積所分攤到的土地價格。如和平路與慎益大街交口處地塊的樓面價,就是房子還沒有打下一根樁基,沒有蓋一磚一瓦,價格已經是每平方米5341元了。該地塊的成交無形中拉昇了周邊新房、二手房的成交價格。
中原地產三級市場部區域總監朱慶江稱,6月底、7月初,老城廂地區樓盤項目均價都在12000元/平方米以上,隨著保利地塊以及其他周邊高價地塊的成交,目前該區域樓盤均價達到了14000元/平方米,個別項目甚至飆昇到16000元/平方米以上。
某業內人士表示,實力雄厚且風險控制意識較弱的國企資金進入土地市場,勢必導致土地市場競爭的加劇。『在近期紅橋區光榮道地塊的拍賣過程中,億城、中海、融僑、北京聯合等地產巨擘悉數到場,從9.63億的起拍價到最終的14.6億成交價,溢價幅度達51.6%。』
眾國企涉足房地產帶來隱懮
『去年金融危機的爆發,使得偏離主業的部分國企在衍生品交易中出現巨額虧損,而目前眾多國企「偏離」主業進入到資產泡沫明顯、風險加大的地產市場,的確帶來較大的市場隱懮。』九鼎德盛首席分析師肖玉航在接受采訪時表示,中國為應對金融危機所撥出的四萬億投資以及上半年7.4萬億的巨額信貸投入,可以說絕大部分進入了國有企業,而這些企業在資本利益的驅使下,許多資金可能並未用到主業上,而是投向了房地產等高風險領域。恐怕泡沫破裂之後,將使得其主業、副業兩敗俱傷,最終使得金融風險與投資風險爆發。
炒房國家隊浮出水面
9月1日,國家審計署的一份報告表明,25個中央部委涉及地產違規,涉及金額數十億元。其中,外交部賬外資產5169.17萬元用於購置房產,農業部越權開發商品房、虛報住房補貼,財政部2008年所屬機關服務中心出租財政部房產取得房租收入531.93萬元,未實行『收支兩條線』管理,公安部越權審批基本建設項目投資4.22億元。
對此,一位業內人士做了這樣一個比喻,『如今的房地產市場,最大炒作者儼然是一個國家隊。國有銀行是中鋒,不斷地向身為前鋒的央企輸送炮彈,進攻球員在高歌猛進的同時完全沒有後顧之懮,因為有國企和大量政府事業單位作為守門員兜底。』(記者姚華李文博)
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