|
||||
近日,央視《經濟半小時》披露了李澤楷旗下電信盈科在北京通過囤積工體四號地塊,贏取比蓋房多三倍到四倍的利潤。幾乎同期,國企房企大鱷中海地產在5天內,斥資114億巨資分別在佛山、重慶、沈陽購入三塊地。再聯系此前某研究機構發布的"房企儲地榜",十大企業土地儲備超3億平方米。一時間,市場為之沸騰。
一方面是房企肆無忌憚的囤積居奇牟取暴利,另一方面卻是房企大手筆斥以巨資購地,土地儲備一再昇高。
業內人士指出,缺乏行之有效政策監管下的囤地現象,已經成為房地產發展的惡循環,必須盡快解決。
十年2/5土地被囤積
據戴德梁行統計,1998至2008年的十年間,全國范圍內用於房地產開發的土地購置面積達31.3億平方米,而截至2008年底全國土地開發量則僅為19.4億平方米,佔購置總量的62%,仍有近40%的土地滯壓於發展商手中,以期規避未來土地資源日益短缺的風險,土地市場"主動性積壓"現象嚴重。
據中原地產調查,選取萬科、金地、和黃等40家知名開發企業,2003年到2009年上半年在全國12個城市公開土地市場中獲取的270幅地塊,有57%的土地尚未入市,其中有27%處於未開發狀態。這些地塊中,2003到2007年拿地至今尚未開發的有28塊。
十大企業囤地3億平方米
據克而瑞(中國)信息技術有限公司統計,三季度末,土地儲備前十名的房企,其土地儲備之和已達3.05億平方米。恆大地產的土地儲備面積為5100萬平方米,碧桂園土地儲備面積為4360萬平方米,分列前兩名。今年前三個季度,恆大地產銷售面積為453.7萬平方米,按此銷售速度推算,恆大的土地儲備夠其銷售8.5年;前三季度,碧桂園銷售面積為233.53萬平方米,按此銷售速度推算,碧桂園的土地儲備夠其銷售13年。
即便是土地市場最蕭條的2008年,開發企業也沒放棄囤地。據國務院發展研究中心發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》顯示,2005年我國房地產企業平均新增土地儲備36.2萬平方米,而去年這一數字達到51.11萬平方米,提高了41.18%。百強房地產企業平均土地儲備總量高達380萬平方米。
SOHO中國董事長潘石屹在接受《經濟半小時》采訪時表示,中國有很多房地產開發商囤積土地,倒賣土地,卻不蓋房子,這樣的開發商大概佔到三分之一左右。
瘋狂土地擴張
雖然知名企業都有巨大的土地儲備,但沒有一家企業滿足於此,今年下半年以來,各大企業在各級土地市場斥巨資瘋狂購地。
5月份起,萬科用僅僅4個月的時間,在全國十多個城市拿下31塊、總計820萬平方米的土地儲備。
9月份前,中海地產在土地市場尚顆粒未收,但進入9月份,在以70億天價拿下上海長風地塊後,又瞄准了蜆殼電器旗下光大地產的土地和項目。一個月時間,便完成了一年的土地儲備83%目標。近日,又在短短5天內,斥114億巨資分別在佛山、重慶、沈陽購入三塊地。
中國房地產測評中心主任龍勝平表示,前三季度,十強企業在新增土地儲備方面的投資就達779億。
持有成本太低
囤地現象為什麼屢禁不止?一位業內人士一針見血地指出根本原因:"炒地跟炒房一樣,就是持有成本太低"。
一位不願透露姓名的開發企業負責人告訴記者,與開發房產相比,"囤地幾乎沒有成本"。
雖然根據現行政策,如果開發企業不能在承諾的開發期限內完成開發工作,將受到相關懲罰,"但實際執行中,處罰力度根本跟不上,甚至沒有任何處罰",該負責人告訴記者,因為處罰力度跟不上,加上幾乎沒有任何開發行為,所以,囤地的成本只來自資金成本,而這種成本對囤地帶來的高額利潤而言,幾乎為零。"目前一般企業的資金成本是一年6%-8%,央企更低,大概在4%-5%左右,而囤地一年地價上漲幅度遠遠高於此。"
以李澤楷拿的工體四號地塊為例,該地按照約定開工日期為2006年9月20日,竣工日期為2008年3月31日,但實際情況卻是截至8月21日被轉讓時,整個工地僅有一個大坑。著名財經評論員葉檀為其算了筆賬,該地轉讓價為1.18億美元,當初拍賣價為5.1億人民幣,按照當時的匯率,僅為0.6414億美元,按照2009年8月的匯率,約為0.7467億美元,考慮到中間費用,大概賺了0.5億美元,3年利潤在78%以上。
政策執行性過差
除了持有成本過低外,現行政策可執行性太差也是囤地現象屢禁不止的重要原因。
一位有過多年開發營銷經驗的開發商告訴記者,每次政府說要嚴控囤地現象的政策出臺前,業內都要緊張一次,但是,政策出臺後,卻都徹底放了心,"就像紙老虎,看著厲害,實際上沒有任何威懾能力,很難執行。"
根據目前規定,一年未動工可征收土地出讓金20%以下土地閑置費,閑置兩年以上可無償收回。
對此,業內普遍認為貌似很嚴,但實際操作缺乏細節,大有文章可做。上述開發商笑問記者:"如果開發商拿到一塊20萬平方米的土地,兩年開發了1000平方米,這算不算開發?"
另有開發商告訴記者:"把規劃做復雜點,總需要修改,拖延時間;抓住政府規劃的問題不放,也可以拖延時間;實在不行,在工地挖個大坑,這也算動工吧"。
政策漏洞過大還不是最重要的,最重要的是,從政策出臺至今兩年多的時間裡,全國各地對此政策的執行程度更讓所有的開發商覺得此前的擔心是多餘的。"拿了地不開發的土地比比皆是,超過兩年以上的多了去了,但有幾塊地真正被處罰被收回的?就算被處罰被收回的,開發商的實際損失也遠遠低於地價款,因為拍得土地後,基本上只要交了首付款,就可以無限期地拿著。"
據不完全統計,從該政策頒布至今,全國出讓土地中,因閑置被收回的不超過5例。
業內人士直言,這與地方政府執行意願不強有密切關系。
北京大學房地產研究所所長陳國強看來,企業之所以敢於大規模拿地和囤地,是基於利益驅動,而地方政府縱容這種囤地的行為,同樣也是利益驅動。
供地計劃遭詬病
雖然有些企業囤地就是為了獲得高額利潤,但還有相當一部分企業卻認為自己囤地是出於無奈,"政府供地計劃缺乏長遠性和透明性,如果不囤地,就會陷入被動中,非常不利於企業長遠發展"。
華遠地產董事長任志強則公開聲稱:"房地產是要囤地的,手裡有糧心中纔不慌。"這點得到相當多的開發商認同,即便是披露1/3房企不開發只倒地的潘石屹,也曾公開表示,土地供應不足,地價上漲預期過高,是大部分企業囤地的主要原因。他認為如果國土部能夠把原來定的條條框框的東西打破,能夠按照中國城市化進程的需要供應土地,這纔是讓中國房價不會上漲20%,甚至30%的真正方法。
協成機構副總經理繆培丹認為,囤地牟利跟當今中國土地市場制度的不完善有較大關系。政府每年向市場究竟供應多少土地,有太多的不可確定性。正是因為這種不確定性迫使開發商必須為自己買大量的土地,滿足未來兩到三年的開發需求。
土地的巨大利益
但上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,企業的這一說法純屬借口,他認為企業囤地主要是利益驅動。繆培丹也認為造就囤地現象的主要原因就是土地背後的巨大利益誘惑。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為,作為房地產開發的源頭和生產資料,在現行的土地制度下,位於房地產開發鏈條頂端的土地本身就具備了極高的價值。由於房地產開發的周期性特點,土地的儲備量決定著開發企業能否實現持續性發展以及能否贏得資本市場的助力,因此,對於房地產開發企業來講,囤積一定量的土地是開發企業維持正常運營和長期發展的關鍵要素。
在這樣的背景下,越來越多的房地產企業參與到囤地中來,而且愈演愈烈,"全國最大地主"的門檻從1000萬平方米上昇到2000萬平方米再上昇到3000萬平方米,到今年,全國最大地主恆大地產的土地儲備已經高達5100億平方米。
錢多了必須買地
今年下半年以來土地市場異常活躍,各大企業爭相購地,各城市的最高地價一再被刷新,而這與資本市場的活躍和充裕有密切關系。
"土地市場的活躍與開發商手中的資金量有很大關系",東亞地產營銷總監賈玉鵬告訴記者,"今年的土地市場和2007年很像,市場銷售形勢非常好,開發商手裡積蓄了大量資金,這些錢不可能趴在賬面上,必須花出去滾動起來,唯一的去處就是買地。"雖然買了地未必能馬上動工開發,但從企業行為看,不買地顯然是不行的。
中易安房地產擔保有限公司市場營業部總監徐東華也認為,囤地普遍主要還是因為開發商不缺錢。2008年,開發商受"錢荒"影響不太輕易出手拿地,而今年經歷了上半年的房地產旺銷,大部分房產商收回了大量資金,加上信貸寬裕,開發商資金很充裕,再加上對未來預期看好,拿地手筆自然加大。
不過,采訪中,業內人士均表示,目前開發商炒地行為還是多集中於二三線城市,一線城市的開發商會囤地但不怎麼炒地。
囤地造成房價飆昇
中原地產華北區域董事總經理李文傑認為,囤地對房地產行業的影響是多方面的,一是土地成本會不斷增高,資金成本隨時間發展而不斷昇高,同時這也是種資源的浪費;二是會對市場統計造成困擾,乾擾宏觀決策;三是社會輿論會對房地產行業形成負面影響;四是加劇土地供不應求,造成房價攀昇。
這其中,最重要的就是第四點。
盡管部分開發商代表拒絕承認囤地推動了房價上漲,但大部分業內人士都認為囤地現象愈演愈烈的確在房價上漲中扮演了不可或缺的角色,甚至認為囤地是房價飆昇的根本所在。
任啟鑫分析,囤地行為分為主動囤地和被動囤地兩類,其原因各有不同。由於樓盤定價往往不是簡單的成本計算法,而是參考周邊在售項目的售價來制定,因此,囤積優質地塊往往伴隨著價值的快速增長,開發企業可以從中獲取更高的利潤回報,主動囤地的開發商便是出於此種目的來減慢辦理報批手續以及開發步驟,從而實現囤積居奇。被動囤地的開發商則有多種原因,在政府未實行土地一級開發制度前出讓的地塊,很大一部分是因為前期動遷未能及時完成而被迫囤地。實行土地"招拍掛"制度後,一些開發商也是由於過於樂觀地預估了市場行情,高價拍地後如快速開發,將面臨著無利可圖的窘境,因此不得不放緩開發步驟,選擇囤地,待區域價值提昇後再入市銷售。但無論是任何原因造成的開發商囤積土地,都會擾亂市場的正常供需平衡,人為造成供不應求的假象,推動房價上漲,不利於房地產市場的平穩、健康發展。
繆培丹認為,現今的樓市虛高的根本原因就是從土地上表現出來的,2007年大宗地王刺激樓市的投資業者的購房熱情高漲。2008年的金融危機陰影,將所有地產企業資金鏈基礎的脆弱顯露無遺。老地王開始在那裡長草,2009年財政和貨幣政策放寬,不嚴格監控信貸資金投向,使得信貸資金流入房地產領域來創造一個又一個"地王",再次造成房價成本居高不下。並且現今高價囤地行為,也通過高地價帶動土地周邊在售樓盤價格高漲。而2009年在新地王不斷湧現的情況下卻出現了商品房的供應不足,政府供應再多的地都會被開發商囤積在手中,形不成真正的供應量,那麼供不應求這種假象就得不到改變,充分地說明了現今樓市的囤地囤房交替現象,是房價飆昇的根本所在,也是造成房地產市場泡沫原因所在。
政策要從細節入手
金地北京公司總經理嚴家榮認為,其實,市場並不缺乏監管囤地的政策,但是缺乏行之有效的政策。要解決囤地問題的話,主要還是要加大執法力度,加強對土地招拍掛和批後監管環節的監管。
繆培丹認為,囤地的暴利可以說就是房地產市場極度泡沫化的標志。當房地產泡沫集聚到一定程度,房價一路飆昇必然刺激開發商大規模拿地建房,泡沫就開始從商品房蔓延到土地。政策制定者決不能無視這一危險信號,否則就是對開發商囤地、炒地行為的變相激勵。首先要合理控制單宗土地出讓規模,同時要嚴格規定每宗土地的開發時間和加大閑置土地的處置力度,以此來規范房價。
有開發商認為,要真正制止囤地現象,就必須從付款進度和開發進度兩方面著手控制。土地出讓文件中,必須規定開發商應該在競得土地後多長時間內繳清地價款,否則將處以高額罰款甚至沒收。同時,開發商在競拍土地時,也應該列出開發計劃,約定在開發年份內完成所有開發面積,否則將處以高額罰款甚至沒收。"這樣從出讓制度上加大對開發商的約束,加大他們持有土地的成本,迫使他們沒有能力囤地,必須把土地滾動起來,讓土地供應切實變成房子面積供應。"
任啟鑫建議國土管理部門將大體量地塊割裂成小宗出讓,減少開發商囤地衝動。同時,政府還應加快土地相關各環節的批審流程,減少人為因素造成的土地開發進度緩慢。
加強政策執行力度
此外,最關鍵的還是政府要真正把政策執行下去,"有法不依,比無法可依更可怕"。
采訪中,記者了解到,政府每年都在出文件強調要嚴格處理土地閑置現象,但每年都雷聲大雨點小,這使得開發商對類似的政策已經完全沒有危機感,將其視為"狼來了"。
繆培丹認為,其實國家早就三令五申,嚴打囤地炒地等行為,如《國務院關於促進節約集約用地的通知》,重申土地閑置滿2年、依法應當無償收回的,堅決無償收回。然而由於跟進措施和執行力度太弱,缺乏對囤地炒地者來一次釜底抽薪式的痛究,導致囤地炒地行為恣意橫行,囤地現象愈演愈烈。
搜房控股董事長莫天全表示,如果囤地現象繼續下去,政府應該出面管一管,"不僅要有政策,而且要真正執行下去"。
李文傑認為,解決囤地問題,可從三方面入手:一是盡可能提供手續齊備的招拍掛土地;二是盡可能嚴格執法,嚴格監控竣工日期;三是政府加大土地供應力度。
土地財政應該改革
當業內焦點都集中在土地政策的軟弱和開發商的放肆上時,一部分業內人士把關注點放在了土地供應制度背後的土地財政模式上,並認為,如果土地財政模式不變,很難解決"囤地"這一毒瘤。
上海易居房地產研究院綜合研究部高級研究員回建強撰文表示,在現有的土地財政模式下,地價越高,地方政府的獲益越大。在這一激勵機制下,地方政府利用對土地一級市場的天然壟斷,通過控制土地供應來調控市場。各地成立的土地儲備中心實際上就是一個巨大的土地囤積中心,在這個市場上,不但有企業或主動、或被動地"囤地",政府的"囤地"行為也不能忽視。
因此,他提議,首先要削弱土地出讓與地方財政之間的激勵關系,通過稅制改革平衡地方政府事權和財權的對應關系,不再逼迫地方政府通過賣地來解決資金困局。其次,激活國有企業閑置土地的流通與轉讓。再次,建立土地二級市場,這可以有效打破政府對土地出讓的絕對壟斷性。
這種市場機制確立後,將有利於土地市場的穩定,"囤地"現象也將獲得有效制約。
楊紅旭建議,有關部門要真正做好查處閑置用地工作,除了敢於向那些不良企業"開刀"之外,還須利用制度規范地方政府的行為。比如,國務院曾經下發有關通知提出:建立節約集約用地考核制度,制定單位GDP和固定資產投資規模增長的新增建設用地消耗考核辦法。既然部分城市閑置用地過多,那麼就別想再申請新的用地指標。
政府在行動
面對市場對囤地現象的強烈譴責和質疑,從中央到地方的各級政府也在加緊監控。
10月以後,國土部門敦促地方政府在增加供地的同時,也開始督察土地開發,同時規定,在新土地出讓合同中防止土地閑置。
據悉,最近北京市的四塊"地王"土地合同簽訂中,土地出讓合同都采取了新合同版本,要求開發商在簽訂土地出讓合同時,要寫上竣工日期等要約,如果開發商閑置土地不開發,政府不但可以依約收回,更可以將開發商訴諸法律。
9月份開始,廣州政府就開始對以往的地王進行調查、處罰,甚至沒收土地。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||