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政策一直是中國樓市的風向標。在2009年,樓市由冷轉熱更是離不開政策的大環境。
2008年下半年,房地產市場一片蕭條,土地流拍、樓盤打折、開發商資金鏈緊張,觀望是整個市場的基調。
當年12月20日,《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若乾意見》發布。國辦的這個131號文件拉開了政府救市的序幕,明確了信貸政策、稅收政策的優惠,也明確了『支持房地產開發企業合理的融資需求』,這為市場堅定了信心。
首次購房首付兩成,貸款利率7折,個人購買住房超過兩年(含兩年)轉讓免征營業稅;印花稅、土地增值稅,契稅下調至1%。這樣的政策很快開始發揮作用。
2009年兩會期間,在住房和城鄉建設部的新聞發布會上,該部副部長齊驥公開表示,在國務院131號文件下發以後短短兩個多月裡,相當多的城市商品住房銷售在逐步回暖,今年1月和2月,40個重點城市的銷售量比去年同期增長了6.9%。
在這個文件的基調下,始自2008年11月的『適度寬松』貨幣政策延續了下來,2009年新增貸款開始不斷攀高。
第一季度人民幣貸款增加4.6萬億元,而2008年全年僅有4.91萬億元的新增規模。到2009年三季度,新增人民幣貸款已達到8.67萬億元。這樣的天量放貸讓很多業內人士樂觀地放出話來:2009年全年新增貸款將達到10萬億元。
有多少資金進入房地產行業
今年,有多少資金進入了房地產行業,至今還沒有明確的統計。但有目共睹的是,並未列為十大振興行業的房地產行業從二季度開始突然就火了。
北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者,今年房地產市場反轉的重要原因,就是寬松的信貸環境,流動性泛濫是房地產反彈的重要條件。市場由冷到熱,離開信貸這個環境無法實現。
來自北京偉嘉安捷投資擔保有限公司的統計顯示,在房貸利率、稅費等一系列利好政策帶動下,壓抑許久的購房熱情在2009年得到了釋放。與2008年相比,2009年北京房貸市場整體交易量漲幅近30%。寬松的貨幣政策對購房人起到了明顯的鼓動作用。
不僅購房人的購買意願被激發出來,個人住房貸款量也出現了變化。
『過去,購房人的貸款金額主要集中在30萬~50萬元,但今年,這個數字上昇到了60萬~100萬元。』我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉說,一方面是房價快速上漲需要更多的貸款纔能實現購房,另一方面,信貸政策的寬松也支持了購房人的大額貸款。
在胡景暉看來,2009年是歷史上低利率、低稅費的最好時期,住房需求不釋放都不可能。
除了銀行新增貸款部分進入房地產業外,開發商也在這一年展開股市融資。在經歷了2007年下半年以來的資金鏈緊張痛苦後,開發商們明白,募集更多的資金將是保障自身安全的重要砝碼。
於是,數十家房地產企業在今年公布了融資方案。
7月29日,北京金隅在香港證券交易所正式掛牌交易,籌集資金54億港元。第二天,中國建築成功登陸上海證券交易所,融資501億元。
8月17日世聯地產在深交所中小板上市,融資6億元。
此後,恆盛地產、恆大地產、龍湖地產相繼成功上市。
開發商的資金變得充裕起來。
國家統計局數據顯示,今年1~11月,房地產開發企業本年資金來源48170億元,同比增長44.2%,國內貸款8994億元,增長40.2%。此外,個人按揭貸款也超過7000億元。
幫助扶持還是制造泡沫
如此寬松的貨幣政策,對房地產市場來說,是幫助扶持,還是在制造泡沫?
12月16日《福布斯》評選7大金融泡沫,中國房地產被評為排名第二位的近在眼前的金融泡沫。
SOHO中國董事長潘石屹在一次節目錄制現場表示,房價瘋漲絕非剛性需求、城鎮化推動的結果,而完全是貨幣失控,炒作使然。他將房價租售形象地比做房地產的『市盈率』。如果說,目前歐美房地產市場的市盈率不過12倍左右的話,則中國很多城市房地產的市盈率,起碼在100倍以上。
萬科董事長王石也在年底再次拋出了『地產泡沫』論。
年底,政策出現了變動。
12月7日,中央經濟工作會議召開,『繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策』給2010年經濟走向定下了基調,『增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求』的表述,讓開發商和利益集團心裡的石頭落了地,以為各項房地產優惠措施會得以延續。
然而兩天之後,一系列的限制政策紛紛出臺。
12月9日,國務院常務會議明確,『個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年』。
12月14日,國務院常務會議出臺國四條,明確要遏制房價過快上漲,抑制投資投機性購房。
12月17日財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委公布《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》,將開發商拿地的首付款比例提高到50%,且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前,開發商拿地的首付款僅為20%~30%。
這些政策的變動,使得12月的房地產市場再次出現小高潮——一部分人希望趕在新政策實施之前完成自己的拿地、購房行為。
盡管很多人都認可寬松貨幣政策對2009年樓市的刺激,但也持有不同的觀點。
北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為,盡管寬松的貨幣政策、信貸環境對樓市的火爆起到了刺激作用,但從總體看,即使貨幣政策、信貸政策不寬松,只要供需矛盾不解決,依然會出現市場的火爆。
『我國的房地產市場還處在上昇期,相對其他產能過剩行業來說,這個領域是安全的,回報也高。銀行自然喜歡把資金投入安全、回報高的行業。2006年、2007年的貨幣政策並不寬松,但樓市不是一樣的火爆?』董藩說。
董藩認為,值得注意的是,即使在今年市場火爆的情況下,到11月,相比去年同期,開發商購買的土地還是下降的。
『當前出臺的政策中有一些令人擔懮。』董藩說,營業稅的調整造成了原來可賣可不賣的房子現在不賣了。土地首付款要超過50%,造成的後果是小開發商不能進入市場,市場將可能逐漸向幾個大開發商集中,供應會減少,房價被操控的可能性會增加。
胡景暉也注意到了這一點,他告訴記者,今年上半年開發商拿地、開工的項目有限,明年的供應很有可能不足。現在開發商大多資金充裕,沒有了2007年下半年到2008年的緊張,不著急開發。
如果這樣的情況在2010年出現,市場又將呈現怎樣的變化?