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國務院辦公廳日前發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱"國十一條"),引起昨日市場出現較大震動。據統計,當天108只A股地產股中僅有14只小幅上漲,其餘全線下跌,跌幅最大超過8%。榮盛發展、合肥城建等此前備受熱捧的二線城市地產股跌幅居前。
"此次地產股震蕩源自'國十一條'的影響。但從本質上說,'國十一條'多數為重申從嚴執行現有政策,新的從緊政策不多。而股市之所以反應強烈,主要是因關於未來新的調控政策將繼續從緊的預期在釋放中。"克而瑞機構分析師薛建雄表示。
招商證券研究員賈祖國則表示,突出以家庭為單位界定二套房,並要求首付比例不低於40%,標志著關於房地產調控最重的一只"靴子"落地。"我們預計央行、銀監會和國稅總局等後續應該還有配套政策,絕大多數城市的成交量都將應聲回落。"因此,招商證券認為,盡管此前地產股已經對調控政策有所反映,地產股短期可能已經見底,但還不具備大幅反彈的條件。
根據上海證券報深入采訪,多位房地產業內人士和投資機構認可樓市調控政策還將繼續、利空消息尚未出盡的觀點。"未來我們還將看到更頻繁的調控政策,2010年,樓市將是政策與價格相互影響的局面。"易居中國董事局主席周忻認為。
"國十一條"是繼提出穩定樓市四項措施,及土地出讓金收支管理等政策後,國家又一個關於促進樓市健康發展的重要政策。其重點包括明確二套房貸款"紅線",明確省級地方政府對穩定樓市"負總責",防止境外"熱錢"衝擊樓市和進一步整頓市場秩序等。
此前,上海、成都等地已經就樓市調控提出措施。比如,成都出臺《成都市商品房預售方案管理暫行規定》和《成都市商品房預售網上簽約暫行規定》,直指捂盤惜售、隨意漲價等不規范行為,要求預售方案須經審核並在現場和網上同時公示,樓盤調價要事先申報,新價公示前必須按原價銷售等。
"應該說,這些政策中,哪一條單一政策都不足以對市場造成重大影響,但多個政策疊加,市場預期會出現明顯的變化。一旦成交冷清,價格必然松動。市場下行期即將到來。"一位成都房地產市場人士表示。
對於2010年及2011年樓市走向,越來越多市場人士預期,調整期可能提前。一位房地產專家提醒,以2007年的經驗為例,2007年9月是上輪調控最後一批政策出臺的時間,仁恆等大型房企在2007年11月時尚在以創新高的價格四處拿地。市場真正的調整期在2007年底纔呈現出來。"仍舊高漲的拿地熱情和房價上漲不代表市場還在醞釀上行。"專家表示。
克而瑞機構薛建則認為,2010年房價可能出現"N"型走勢,在慣性上揚一段時間後會出現小幅回調,但調整期比較短暫。不過,由於2011年的流動性和宏觀經濟回暖狀況尚不明確,2011年樓市反而會出現更大變數。
"國11條"六管齊下地方執行力度待觀察
近日,國務院辦公廳發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,從市場供給、市場需求、市場監管、住房保障、地方責任、信貸等6個方面對房地產市場進行調控,通知提出了11項具體措施,也被稱為"國11條"。
地方執行力度值得關注
調控內容涉及信貸、稅收、土地、保障房建設、市場監管、地方責任等多個方面。其中,首次以家庭購買套數為標准,明確第二套房貸款首付比例不得低於40%。即全面終止二套房貸優惠。
北京大學房地產研究所所長陳國強表示,《通知》將對市場走勢帶來深遠影響。
"這是一個'中性偏好'的政策,抓住了'增加供給'的市場根本點。"中國指數研究院副院長陳晟表示。在信貸、稅收等政策制定中,地方政府仍有較大的操作空間。
不過,社科院金融所研究員易憲容對"國11條"的效果並不樂觀。他指出,《通知》明確開發商須一次性公開全部房源並明碼標價的規定也並沒有細化,他認為,房企容易采取一定的措施進行規避。
陳國強表示,即將陸續出臺的"地方版"調控政策值得關注。近期,上海、南京、杭州等地已出臺相關調控政策,其中包括取消稅收優惠、嚴格二套房標准,實行購房補貼等。青島、湖南則在延續原有的政策優惠。此外,多數城市尚未有所動作。
陳國強認為,今年將不可能再現2009年房價瘋漲的局面,甚至不排除部分地區房價出現回調的可能。
稅收、監管多重調控
去年12月,財政部、國稅總局發文終止了營業稅優惠政策。
此次《通知》稱,要加快研究完善住房稅收政策。陳晟表示,作為最有效的調控政策,物業稅有可能在今年出臺,但僅限於個別泡沫較大的城市,以及商業物業類型。普通居民住宅的物業稅開征條件,目前尚不成熟。
此外,《通知》要求加大對捂盤惜售、囤積房源,散布虛假信息、擾亂市場秩序等行為的查處力度,加強對住房特別是保障性住房的工程質量安全監管。同時,進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度,加大交易資金監管力度。
陳國強表示,受政策影響,國有資本在市場上的活躍度可能會大大降低,尤其體現在土地市場。
陳晟表示,信息公開是最好的監督方式,同時,預售制度改革將在很大程度上抑制團購及炒房行為。
銀行自擬空間或拉大
除重申二套房貸政策,《通知》還規定,銀行貸款利率嚴格按照風險定價。
業內認為,這有可能是在7折底線的基礎上,按風險實施定價,而不是一刀切地要求為基准利率的1.1倍。然而,如果各家銀行在利率方面自行定價的空間不斷擴大,利率價格競爭仍將延續的情況下,風險與監管如何到位或將成為新一輪被關注的焦點。
某城商行個貸負責人指出,在執行二套房政策方面,正是出於爭取客戶和提早完成個貸指標的目的,各家銀行對二套房利率進行差異化操作,"其實這很容易造成混亂競爭。"華夏銀行某個貸經理也表示,銀行最擔心的就是業內執行情況不同。調控政策傳導不一致的話,很容易導致業內的統一操作變得混亂,從而對政策的執行力度也變得"參差不齊"。
一位建行個貸經理則認為,雖然目前銀行依然有房貸自主擬定利率空間,但由於監管措施的嚴格,今年對二套房貸的整體要求會更嚴格。監管部門極可能出於風險控制的考慮,近期出臺更細微的調控方案。
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