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新一輪調控立竿見影,成交明顯下挫,房價漲勢趨緩。分析人士認為,近期樓市降溫在意料之中,一些重點城市的住宅成交量甚至可能在春節前後降至『冰點』。不過,高房價未見明顯松動,偶見的『打折』也只是開發商試探市場的『小花招』而已。
業內人士分析,銀行信貸目前未見根本性收縮,資金充裕的開發商短期內沒有明顯降價壓力;另一方面,『地王』仍在出頭,對房價的助漲預期不可忽視。樓市的『相持』或將繼續。樓市調控初顯成效之後是否能克全功,還有待觀察。
調控初顯效,交易量衝高回落市場遇冷是意料之中的事。北京『我愛我家』市場研究部研究員秦瑞表示,2009年底國務院常務會議『遏制房價過快上漲』的明確表態引發購房者對房價回調的預期,優惠政策的結束對成交量形成了抑制,隨後『國4條』和『國11條』的出臺進一步加深了購房者對市場調整的預期。因此,交易量衝高回落完全正常。
一些業內人士還預計,短期內這種下行態勢仍將持續。加上一二月份本來就是樓市淡季,預計春節前後部分重點城市的樓市成交量可能降至『冰點』。
房價仍高,房企並無『燃眉之懮』不過,成交量的下挫並未帶來房價的下跌,一些城市房價仍居高不下。北京市的數據顯示,2009年12月中高檔二手商品房成交均價達到每平方米17841元,目前部分區域的成交均價仍然保持在每平方米18500元左右。
世邦魏理仕中國區住宅部高級董事陳煒指出,最近一些高端樓盤停止成交,既是市場對政策的回應,也是房地產企業自身意願使然,『畢竟高檔住宅還是賣方市場,銀行信貸也沒有明顯緊縮,銷售資金又十分充裕,開發商依靠手中的「餘糧」維持6到9個月沒有問題』。
記者采訪還發現,另有一些開發商調整了銷售和開發進度。一些房企將原本上半年上市的樓盤推遲到下半年,『避避風頭』;有些開發商已做好『持久戰』准備,延緩施工進度,『悶爐慢燒』。
促使開發商對後市看多的另一個因素是土地市場的高燒不退。1月21日,中海地產以近60億元的天價拿下北京豐臺區一新的『地王』。這已是新一輪調控啟動以來重點城市產生的第三個『地王』了。
北京首創置業有限公司副總裁胡衛民表示,2009年多數房企消化庫存過多,現在大都存在著資金充裕但土地儲備不足的情況。『地少錢多,不搶纔怪。』一知名房企負責人說。2009年,這家企業僅通過銷售就回籠資金數十億元,但畏於地價之高,在長期『耕耘』的東部城市一地未得;2010年已重新投入爭地大戰中。他說:『很多開發商去年都沒有買到地,這種被壓抑的需求要在今年尋求釋放。從供求關系看,2010年的地價可能難以大跌。』
相持或久,政府需做『壓力測試』業內人士分析,樓市在一段時間內將維持『相持』局面;在現有的政策框架內,還有可能遭遇『房子已經賣不動了(或者不願賣了)但價格還是降不下來』的滯脹局面。
世邦魏理仕中國區住宅部高級董事陳煒表示,如果交易量持續下降一段時間,開發商的資金就將面臨考驗。他預計,去年五、六月是開發商拿地的高峰期,以此計算,今年二季度起將有大量地塊需要開工,屆時如果信貸收緊,開發商可能會有麻煩。他說,市場已進入相持期,結果如何就看『誰能頂得過誰』。
一些業內人士還提醒,政府必須做好『壓力測試』,預判成交量下跌兩成、三成甚至一半以後情況會怎麼樣,對地方財稅的影響會有多大。此外,如果交易量持續下跌,恐有違調控政策的初衷,對此應予以密切關注。
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