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經中原地產(天津)投資顧問部對房管局公布的數據進行統計,年初以來,本市新建商品住宅成交量連降三周,上周僅成交1649套,成交面積16.8萬平方米,與2009年12月周均成交量相比下降了50.2%。據了解,今年1月本市新房成交量大跌的情況與樓市陷入冰凍期的2008年年初極為相似。數據顯示,2008年1月本市新建商品住宅成交量與2007年12月相比下降了46.8%。在成交價格方面,上周本市新建商品住宅成交均價為8901元/平方米,環比上漲了3.6%。業內人士分析,雖然房價暫時還沒被撼動,但是樓市調整的大幕已經開啟,成交量下降只是序曲。
兩次樓市調整對比
相同點:
調控政策、量跌價穩、觀望氣氛
2007年樓市量價齊昇,年末政府出臺一系列政策調控過熱的房地產市場,而2009年樓市的紅火狀況與2007年相比『有過之而無不及』,年末也出臺一系列調控政策。2009年12月9日,國務院常務會議決定將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。12月14日,溫家寶總理主持召開的國務院常務會議上,就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措(『國四條』)。會議同時明確表態『遏制房價過快上漲』。12月17日,國土資源部等五部委發布《通知》,要求土地出讓價款首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%。2010年1月10日,國務院辦公廳下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,從增加保障性住房和普通商品住房有效供給;合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求等五方面入手,共出臺了十一條政策,業內統稱『國十一條』。其中比較受關注的內容包括明確二套房貸首付不得低於40%,房企須一次性公開全部房源明碼標價等規定。
『國四條』『國十一條』等調控政策似乎取得了立竿見影的效果。數據顯示,年初以來,本市現金商品住宅成交量連降三周,上周成交量與2009年12月周均相比下降了50.2%。該下降幅度與2008年1月情況極為相似,當月新建商品住宅成交量與2007年12月相比下降了46.8%。在成交均價方面,與2008年1月相同表現得非常平穩。上周本市新建商品住宅成交均價達到了8901元/平方米,創造歷史新高。2008年1月市內六區新建商品住宅成交均價達到了9686元/平方米,同樣創造了當時的新高。
與2008年年初頗為相似的還有樓市彌漫的觀望氣氛。日前記者走訪本市多家樓盤銷售中心發現,打折促銷優惠比比皆是,一些樓盤甚至以15個點的購房優惠政策來吸引購房者,但是購房者並不買賬,去年出現的開盤即售罄的搶購現象一去不復返。
不同點:
國企『地王』頻現、個人房貸增加
調控政策、量跌價穩、觀望氣氛是否意味著今年樓市將會重現2008年的那種低迷狀況呢?業內人士認為,從2009年土地市場成交情況與個人房貸情況來看,房地產行業的支柱作用愈發明顯,今年的房地產市場更具抗跌性。
中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰分析,2009年的『地主』以國企為主,而2007年以民營企業為主。2009年總價『地王』前十名中,國有企業佔有8席;單價『地王』前十名中,國有企業也佔8席。2007年總價『地王』前十名中,國有企業僅佔3席,民營企業佔有7席;單價『地王』前十名中,國有企業也僅佔4席,民營企業獨佔6席。業內人士表示,資金實力雄厚的大型國企更能抵御房地產市場的波動。此外,2009年全年個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元;年末餘額同比增長47.9%,增速比上年末加快37.4個百分點。房地產在整體經濟中的作用越來越重要,因此今年樓市出現2008年那樣的低迷走勢可能性不大。
上周市內六區新建商品住宅成交均價
和平區18359元/平方米
河東區9882元/平方米
河西區13747元/平方米
南開區19680元/平方米
河北區10066元/平方米
紅橋區12858元/平方米
業內如何看待樓市調整
開發商:
此時下跌無關痛癢
『依慣常市場邏輯而言,在成交下滑之後,開發商銷售受阻,資金回籠困難,拓展開發難以為繼,最終唯有降價售房,但是今年的情況可不一樣。』河北區某樓盤開發商在接受記者采訪時表示,1月是樓市傳統淡季,新盤量少,本就不為開發商看重。此外,去年年底很多開發商愁的是無房可賣,此時成交下跌,正中了其捂盤抬價的下懷。因此資金充裕的開發商有足夠本錢跟市場博弈,此時量跌無關痛癢。
業內:
房價漲跌與二套房貸政策有關
『自2007年以來房價的漲跌均與二套房貸政策息息相關。』縱橫地產總經理張良告訴記者,央行與銀監會曾在2007年9月底聯合發文,要求二套房貸款的首付款比例不得低於40%,銀行貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。對二套房貸的嚴控正式拉開了當年房價調整的序幕。因此2007年收緊二套房貸政策,是導致2008年成交量暴跌的最主要因素。『本次「國十一條」中明確了二套房貸的相關政策,近期成交量的連續下跌與之有直接關系。』
專家:
樓市調整大幕已經開啟
『從短期來看,似乎房價一時半會兒難以撼動。但這場政府與開發商、開發商與購房者之間的博弈纔剛剛開始。這勢必是一場持久戰。』天津理工大學管理學院教授潘永明表示,從目前來看,諸多調整政策指向的,均是遏制房價過快上漲,打擊炒房等投機行為。如果已經出臺的政策沒有明顯效果,則可能會有更多更有力的後續政策出臺。或許樓市調整的大幕已經開啟,成交量的下跌可能僅僅是一個序曲。
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