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案例介紹:
胡女士看中了某處商品房的頂層,在一次性付清全部房款後順利入住,同時向物業管理公司交納了當年的物業管理費。入住後兩個月雨季來臨,幾場大雨之後,胡女士發現天花板有水洇濕的現象。後來竟然發展到漏雨的地步,胡女士於是找到物業管理公司報修。物業管理公司通知了原施工單位,施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經對現在的房屋有些反感,經過和開發商協商後准備換房,但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。
胡女士認為自己購買房屋就為了居住,現在因為漏雨無法居住,並且自己進行的裝修也遭到破壞,她認為這是開發商造成的,所以准備不再交納第二年的物業管理費和供暖費。
開發商認為自己出售的房屋有質量問題是事實,也願意賠償胡女士部分經濟損失,但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋,自己和胡女士之間沒有糾紛。
物業管理公司認為自己及時聯系維修房屋,並且現在看來房屋存在質量問題也不是物業管理不到位,如果胡女士不交納物業管理費他們無法接受,並且,因為這個小區是采用小區外的供熱廠的熱力供熱,統一供暖時間已到,如果胡女士不交納供暖暖氣費,他們就要受到經濟損失。由於三方對於債權、債務沒有任何異議,胡女士認為自己的行為屬於法律所允許的抵消行為,但是又不是十分肯定自己的行為是否合法,於是三方一同找到律師諮詢,最終在律師主持下達成書面協議,三方協商解決,由於發商向物業管理公司支付了胡女士下半年度的物業管理費,胡女士不再向開發商要求賠償,同時胡女士向物業管理公司支付本年度供暖費。
律師分析:
胡女士不能直接向物業管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指:當事人互負到期債務,該債務的標的物種類、品質相同的,任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消,但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外。
開發商、胡女士、物業公司三者存在債權、債務關系。
開發商與胡女士之間存在合同關系,因為房屋質量問題,開發商基於賠償責任對胡女士負有債務;
胡女士與物業管理公司之間存在合同關系,如果物業管理公司如約履行自己的義務,胡女士不交納物業管理費,那麼就是胡女士對物業公司負有債務;
關於供暖費的問題,一般是業主和物業管理公司單獨簽有供暖協議,應當依照執行,胡女士拒絕交納供暖費,那麼胡女士對物業管理公司負有債務;
開發商與物業管理公司之間沒有債權、債務關系。胡女士開始主張抵消是不妥的。因為開發商對胡女士負債而胡女士卻對物業管理公司負債,這兩種債務雖然都是金錢債務,但是並不符合『當事人互負到期債務』的條件。
判決結果:
最終的解決方案的產生也是依據法律做出的,法律規定:債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的,應當經債權人同意。在物業管理公司同意的情況下,胡女士可以將自己對物業管理公司所負有的交費義務轉移給開發商,開發商在替胡女士向物業管理公司支付物業管理費後,開發商對胡女士的賠償義務就履行完畢。
本案中,因胡女士向開發商要求的賠償數額僅與物業管理費相當,所以胡女士自己還要交納供暖費。
點評:
經濟活動中的各方參與人之間的關系要明晰就能夠提高工作效率,本案中各方對於債務都沒有爭議,分析清楚各自的關系後履行各自的義務能夠節省時間和金錢,物業管理公司和開發商一般是兩個獨立的單位,如果希望減少不必要的財務轉換環節,例如用實測面積後發生的退款兌換物業管理費是完全可以的,但是不要忘記事先協商一致,以免日後無法說明白。
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