|
||||
一、旅游地產結構要素分析
從商業模式的角度看,旅游業的利潤形成,在於最大程度地增加游客量、延長游客滯留時間、提高游客消費水平。旅游業的視角,可以落實為四項專業技術:景觀評價與設計、游憩方式設計技術、情境設計技術、體驗設計技術。地產是土地開發利用的產業,是營造成直接經濟損失人類活動空間及其環境的產業。在空間與環境中,公共空間與私人空間,公共環境與私人環境既相互隔離又相互滲透。
環境開發是房地產商必須面對的重要課題,而且在產品市場中賣點越來越重要。
二、旅游地產產品類型
景觀是旅游地產的基礎資源,在旅游業內,景觀評價、景觀設計已經成為非常成熟的專業技術。其中,形成了對不同景觀詳細的資料系統及定性、定量評價的標准這為景觀設計提供了強有力的支持。
房地產中對主體建築景觀的設計技術,已經發展得十分完善,但對環境景觀的理念,長期停留在園林綠化的傳統框架內。
1、主題定位與房地產
旅游項目設計,非常講究主題定位。比如宋城以宋文化為主題,借用清明上河圖;周莊以江南水鄉為靈魂,拓展游樂與環境;瑩華山以禪為主題,打造成直接經濟損失天下第一禪山;三亞以天涯海角為主題,形成觀賞游樂休閑結構。
房地產項目的功能與旅游項目功能不同,但從吸引力的塑造來看,主題定位及打造,具有提昇附加價值的極大功效主題型房產將會越來越多。芙蓉古城、上海的八國小鎮等等,都是很好的使用了主題吸引力模式。鳥巢、帆船結構的悉尼大歌院等非標准公共產品,是建築外觀與主題理念共鳴的傑作。
2、游憩定位與房地產
游憩方式,可以細化為觀賞方式、游覽方式、休憩方式、餐飲方式、住宿方式、娛樂方式、游樂方式、購物方式、運動方式、療養方式、學習方式、交流方式等多個方面。
游憩方式設計,則需要對游程時間與節奏安排、游賞娛樂內容方式、吃住行舒適合理與娛樂化、情境設置、環境設置、體驗結構設計、生理節點與心理興奮點安排、社群互動、購物內容開發與購物方式設計等等進行全面設計。
對於房產開發而言,進出入的方便性、交通及交通工具的設置、多角度的觀賞設計、休閑時間的空間安排、休閑內容與居住的互融、購物環境等等方面,與游憩方式設計中的很多理念與技術可以互相通用。當然,居室的設計的很多內容,也要予以研究。情境設計、體驗設計、娛樂化設計等等,對於房地產開發,都有實際的借鑒價值。
對於商業房地產而言,游憩方式具有特別大的借鑒意義。我們可以把商場看成為一個游憩場所。現代商業越來越強的趨勢,即從簡單賣場向游憩型商業環境發展。
3、旅游住所
住所類旅游地產,主要是指作為第二居所或第三居所的住宅、產權酒店及分時度假酒店。其中,高爾夫別墅、濱水別墅、景區山裙別墅是最成功的類型。
產權酒店是目前法規不健全條件下,旅游地產最好的融資手段。產權酒店具有非常靈活的多樣性設計條件,可在近郊、遠郊休閑區、運動休閑區、溫泉、風景區、度假區等各類休閑度假結構中運用。
分時度假在我國尚處於開發初期,沒有形成銷售渠道與網絡,其成熟發展還需較長的時間。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||