2009年末,中國電信終以借殼上市的方式,亮出了其房地產業務的底牌
2009年最後一天,中國電信酒店及房地產資產上市計劃獲重大進展。12月31日,中衛國脈(600640.SH)發布公告指出,其與中國電信之間關於酒店及房地產業務的重組方案獲得臨時股東大會通過,並收到國資委的批復。
中衛國脈為中國電信的控股子公司。2009年11月17日,中衛國脈公布重組計劃,其中包括收購中國電信17億元酒店類資產。
重組完成後,未來的中衛國脈將成為中國電信旗下土地資源整合、房地產開發業務平臺。作為大型央企,中國電信及其分布在全國的數百家下屬公司,擁有大量的存量不動產資源,包括土地和房產,在借得資本市場平臺之後,其發展引市場關注。
2005年3月,中國電信董事長王曉初曾發表見解,不看好電信公司從事地產業務。他認為 ,電訊公司的土地為工業用地,若改為商業用地,需要補地價及長時間纔能進行,所以,電訊商從事地產業務盈利空間有限,將土地出租反而更佳。
而4年之後,2009年,央企在房地產市場風頭一波蓋過一波的時候,中國電信終以借殼上市的方式,向業界亮出了其房地產業務的底牌。
借殼中衛國脈
此次,中國電信進軍房地產的平臺是在A股上市的中衛國脈,中國電信擬把中衛國脈不賺錢的尋呼業務剝離到中國電信在香港上市的中國電信H股公司,同時,向中衛國脈注入17.27億元酒店類資產。
中衛國脈於2003年在A股上市,大股東幾經變更後,2008年下半年,在中國電信行業第三次重組之際,隨中國衛通的相關業務一起,被劃轉至中國電信。
2009年10月,中國電信即開始將行政劃撥過來的中衛國脈打造成自己進軍房地產業的平臺。
2009年11月17日,中衛國脈公布的重組草案表示:『在房地產開發行業,中國電信將以中衛國脈作為中國電信待開發土地資源整合、房地產開發業務經營管理的平臺,通過向中衛國脈注入土地、進行合作開發等方式,發展中衛國脈的房地產開發業務,促使中衛國脈酒店運營與房地產開發業務協同發展。』
為規避同業競爭,中國電信將中衛國脈的基礎電信業務剝離,同時把酒店等輔業資產注入。其具體安排是,中衛國脈向中國電信出售與數字和通信相關的資產和業務,評估值為1.87億元,中國電信以現金支付對價;中衛國脈向中國電信集團實業中心以非公開發行股份和現金方式購買其持有的通茂控股100%股權,擬購買資產評估值為17.03億元。價錢對衝後,由中衛國脈對中國電信以11.02元/股定向增發股份填平。
中衛國脈證券辦公室一位姓張的女士對記者說,公司主要取得的是通茂控股旗下酒店的經營管理權,收取管理費,目前不開發實業。
上市躁動
2008年,規模巨大的中國電信合並報表後的淨利潤為4.41億元,僅為上年的4.03%,同比下降96.3%。有關報告解釋為是因小靈通撥備所致,但以固話為主的中國電信業績下滑,已是一個事實。
據記者了解,中國電信旗下有不少地產和酒店,且大多處於一線城市的黃金地段,一旦成功將這些工業用地轉化為商業用地,中國電信利潤或將大幅提高。
雖然中國電信已於2009年1月獲得了CDMA2000的3G牌照,在此前又納入中國聯通CDMA網絡,但中國聯通在將CDMA網絡劃撥給中國電信之前,已對C網(CDMA)用戶進行了大量轉戶,從某種意義上說,中國電信得到的是一張物理網絡。因而,如何尋找新的利潤增長點,對中國電信而言就尤為迫切。
高盛分析師Eliya認為,在以ARPU(每用戶平均收入)值決定客戶質量的電信業,中國電信的C網用戶ARPU在全亞洲都算比較低的,不僅與中移動,即使和中國聯通相比,也相距甚遠。並且,中國電信在獲得3G牌照後,要對CDMA網絡進行3G改造,又需一筆巨大投資。
中衛國脈重組草案顯示,中國電信最近三年經審計合並財務報表的主要數據為2006年淨利潤181.74億元,2007年淨利潤為248.03億元,2008年淨利潤僅為4.41億元。 根據中國電信H股公司發布的2008年業績報告顯示,當年其淨利潤為9.79億元,僅為2007年242.92億元的4.03%。而股東應佔淨利潤為8.84億元,僅為2007年241.95億元的3.7%。
中國電信在相關報告中指出,公司利潤大幅度下滑主要是由於小靈通減值和四川震災的影響。其中,2008年小靈通資產減值高達239.54億元,而自然災害損失為34.28億元。 資深電信分析師付亮對記者表示,盡管H股公司淨利潤大幅度下滑,但中國電信一次性將小靈通資產處理,雖然影響了短時的利益,而卻在3G元年到來前能甩下包袱,以後將輕裝前進,值得其他運營商學習和借鑒。
而就在這一階段,國內的房地產公司賺得盆滿缽滿。 一位不願具名的證券分析師對記者表示,中國電信短期內依靠主業實現利潤大幅回昇並不現實,比較現實的選擇,就是選准短平快利潤高的行業下手。而眾多央企淘金房地產大賺的事實,不能不讓中國電信對其房地產未來的發展寄予厚望,這也是其首先實現酒店資產上市的動機所在。
酒店資產盈利偏弱
一位長期關注中國電信的私募經理分析認為,中國電信各類資產龐大,經過多年努力,其電信資產、電信輔業資產分別在香港上市,尚有酒店、房地產以及大量對外股權投資,這些資產需要相繼剝離,此次中衛國脈收購通茂酒店資產,是剝離計劃的一部分。
記者注意到,2008年6月,中國電信曾擬轉讓其全資持有的通茂酒店30%股權,轉讓掛牌價格為7.31億元。根據當時的掛牌資料,截至2007年12月31日,通茂控股當年合並報表口徑營業收入6.8億元,合並報表口徑淨利潤為919.05萬元,扣除母公司非酒店業務損益後,歸屬於母公司股東的淨利潤為632.66萬元。
可見,通茂控股的盈利能力並不很強。
據記者調查了解,中國電信一共有41家酒店,這次注入中衛國脈7家,同時委托其管理中國電信旗下未注入的 24 家。2009年12月15日,中衛國脈發布的草案顯示,注入的7家酒店中,2009年1?9月份,合肥和平國際大酒店和慈溪錢塘國脈大酒店這2家為虧損狀態,其餘幾家的利潤均以百萬元計,而委托管理的24家酒店中,有14家兩證(土地使用權證和用地規劃許可證)還不完善,2家酒店法人不擁有房產和土地。
據記者了解,除本次注入和托管的酒店外,中國電信擁有的其他酒店中,部分並非中國電信全資擁有, 注入或托管尚需獲得其他股東同意; 部分存在歷史遺留問題;部分長期虧損且已停止經營。
中衛國脈證券辦公室人士接受記者電話采訪時表示,委托經營管理的24家酒店,經營情況不是很理想,沒有注入上市公司是因為擔心注入進來反而對投資者不負責任。重組完成後,中衛國脈是酒店+地產模式,除了酒店,可能會整合房地產業務,中國電信的土地資產不錯,地段也很好。
中國電信是否聯合中衛國脈一起拿地,進軍房地產?中衛國脈宣傳部的一位人士對記者說:『還沒做到這一步,中國電信有一些比較好的存量土地,至於後續什麼時候會注入,我們不好妄加判斷。』
北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰接受記者采訪時談到,中國電信進軍房地產領域能否成功,關鍵是看誰來操作,人纔非常重要。目前來看,國家已經開始對房地產市場進行調控,一是證監會限制房地產企業再融資,二是2009年12月17日,中央五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,這些政策的效用尚待觀察,但短期對中國電信酒店資產借殼上市不會產生影響。(閆妮)