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本月10日,國務院辦公廳發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,成為新年樓市政策『第一拳』。五大舉措雖大部分只是政策重申,但表明了中央政府對於高房價的高度重視。而在此之前,來自不同渠道的利空傳聞此起彼伏,無一例外地釋放出調控的信號,風聲四起,顯示出當下房地產市場對『政策之手』的極度敏感。
事實上,本刊記者近期踩盤發現,當前廣州的房地產市場出現冷熱不均的現象:老城區稀缺物業仍人氣旺盛,以投資客為主的樓盤則人氣驟減。市場上恐慌性購房行為有所減少,市民購房更為理智。
當下的房地產市場折射出這樣的現象:進入樓市的仍是有錢人的游戲。購房人群范圍的縮小對房價快速上漲造成一定的壓力,但卻不足以導致樓價立刻下挫。有業內人士認為,2010年,廣州房價或將『騎虎難下』。
政策環境:調控風聲四起
本月10日,國務院辦公廳發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,《通知》指出,隨著房地產市場的回昇,近期部分城市出現了房價上漲過快等問題,需要引起高度重視。《通知》從增加保障性住房和普通商品住房有效供給,到抑制投機性購房行為、加強金融風險防范等五個方面,進一步加強對房地產市場的調控。而在此之前,關於房地產調控的風聲不斷。
中央部委各項政策顯然已經得到了地方尤其是房價高企的大城市的快速配合。先是上海落實『國四條』、廣州加大限制土地處置力度,接著深圳明確表示:今後三個月內將嚴厲打擊房地產違規投機行為。難怪中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌連連感嘆:『地方非常敏感,反應迅速。』
隨後,市場傳言,物業稅開征將從深圳等城市試行。並『言之鑿鑿』地稱,銀監會准備對二套房貸大動手腳,導致房地產股應聲大跌,更讓銀監會不得不再次出面重申:並未就二套房貸出臺新政策,對『首付比例調高』的說法『不要誤傳』。
綜上種種,雖對房地產市場尚未產生太大的威懾作用,但政策『敲山震虎』的意圖已經十分明顯,並對市場購房心理造成明顯的影響。
市場動向:購房更顯理智
據記者踩盤觀察,目前市場上的恐慌性購房行為明顯減少。最直接的例證是元旦市場未見表現十分火爆的樓盤。盡管市場的平淡一方面也有開發商優惠幅度不高的原因,但也從另一方面反映出消費者購房心理更顯理智。
位於中心城區的某樓盤近日開盤,已關注此樓盤近三個月的張先生告訴記者,『宣布排號時,我托了關系都沒排上,因為准備搶購的人太多了。但隨後國家接連出臺調控政策,大家開始擔懮房價會回落,現在售樓中心已給出一些購房優惠,說明買房的人根本沒有之前想象的那麼多』。記者踩盤時同樣發現,去年下半年來那股恐慌性購房潮的確不再。更有業內人士坦言,去年第三季度的恐慌性購房需求已經透支了部分市場,也是當下市場冷淡的原因之一。
記者還發現,近來越來越多開發商紛紛對外拓展客戶群,去香港、北京、上海等地做推介。比如最近『半價銷售』的美林湖,據稱外地買家佔到六成;星河灣一半買家是外地人;劍橋郡有四成買家是外地的。這些樓盤大多是高端物業,某操盤手對記者說,『對於外地客來說,廣州的房價太便宜了』,但他並不諱言,相比外地購房者的『大手筆』,本地投資者卻是越來越『縮手縮腳』了。最明顯的莫過於珠江新城的物業,最近人氣一直不旺,原因就是許多本地投資者淡出市場。
前景預測:房價繼續上漲?
盡管政策轉向,購房心理有變,然而,許多人擔懮房價仍然會是『騎虎難下』。
有跡象表明,當前房價已經使得購房人群相當單一,大部分首次置業者離場後,承接力較高的換房群體和投資者入主市場,這樣的人群對房價只會繼續推高,而不會讓房價掉頭向下。
而在本地投資者雖然有所收手的情況下,仍有不少外來資金進入樓市。據業內消息稱,去年底,香港銀行裡大約有5000億港元准備進入內地,其中有一部分資金正是瞄准樓市而來。樓市的投資性需求,也很難因為宏觀調控被徹底抑制。
而只要有錢人對樓市繼續鍾愛,房價便會有繼續上漲的動力。盡管可能會越來越冷清,也可能會帶來更嚴厲的調控。
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