|
||||
對於"廣渠路15號地"人們再熟悉不過。146%的溢價率、45分鍾的拉鋸戰、97輪的激烈競價、40.6億元的奪標總價,再加上中化方興的央企背景,這塊地儼然是"09地王"的經典之作。而當人們尚處於被各地頻頻崛起的新地王弄得一片驚愕的時候,這個曾經轟動一時的地王近日被國土部"晾曬"的同時,也玩起了"規劃調整術"。業內人士表示,作為央企創造地王的始作俑者,廣渠路15號地此番提出調規劃的申請,無疑是在制造著壞榜樣,一旦此番調規通過,未來開發商在制造地王的時候,將更加肆無忌憚。
去年造地王今年改規劃
繼日前公布廣州亞運城地王出讓合同相關內容後,昨日國土部在其網站又公布了北京、南京兩地7宗地塊的具體交易信息,包括北京朝陽奧運村鄉地塊、廣渠路15號地、廣渠門外10號地、通州九棵樹大街地塊和南京建鄴區蒼山路以西地塊、浦口區花卉大道地塊、棲霞區馬群大莊地塊等,涉及開發商分別為中澤置業、中化方興、北京祁連以及南京金基通產置業、東方置地等6家,其中建鄴區蒼山路以西地塊和棲霞區馬群大莊地塊的東家均為南京金基通產置業,這7個地塊均為去年產生的地王。
根據國土部公布的上述地塊具體交易信息,本月底朝陽奧運村鄉地塊、廣渠路15號地等地王將迎來開工大限,如果屆時無法如期開工,兩塊土地將面臨國土部開出的罰單。
然而,近日北京市規委的一則改規劃公示,似乎給了廣渠路15號地大限來臨前的喘息之機。也讓這宗去年第一塊央企地王能否如期開工成為最大的懸念。
根據北京市規委近日公布的調規公示顯示,此次中化方興申請調整的內容有兩條:在建築規模不變的前提下,該項目西北側的A4-1地塊,建築控制高度擬由60米調整為80米;位於東南側的A4-10地塊,建築控制高度擬由80米調整為100米。在用地面積不變的前提下,該項目配建的體育公園位置和形狀也有所調整。
實際上,早在廣渠路15號地入市之初便已經經歷過一輪調規。去年6月9日,北京土地整理儲備中心發布了該宗地塊的"使用權出讓調整公告",將該地塊A4-8、A4-10地塊居住和公建比例由7?3變更為5?5。這也意味著,廣渠路15號地的綜合、商業用途建築面積約為7.21萬平方米,比之前增加約3萬平方米,而住宅面積則縮小了。對於此次調整,某不願透露姓名的開發商表示,這對該地塊本身的開發並不是個好消息。"這個區域的住宅價值要大於商業價值。變更的結果導致開發商回籠資金的速度變慢,增加了開發難度。"
此番廣渠路15號地再度被調,許多當初參與競標的開發商越發不滿,一位曾與中化方興"死磕"的開發商坦言,如果事後可以調規,廣渠路15號地恐怕就不會被中化拿下,當初考慮的開發難度也不會被放大。
無獨有偶,近期向規劃部門申請調整項目規劃的並非中化方興一家。
在北京市規委的網站記者還看到,目前與廣渠路15號地同處規劃調整公示期的還包括朝陽區望京南湖渠住宅項目和太陽宮新區B區C、D#項目,其中北京市強龍房地產開發公司、北京市建築工程機械廠聯合開發建設的住宅項目位於朝陽區望京南湖渠,東鄰望京外環路,總用地面積約3.74公頃,地上建築面積約15.6萬平方米。該項目曾於2002年取得《建設工程規劃許可證》(2002規建字817號)。現建設單位申請調整方案,建築高度及地上建築規模不增加,平面布局有所調整,居住戶數由1215戶增加至1419戶。
太陽宮新區B區C、D#樓位於朝陽區太陽宮鄉,已取得方案審定復函,其中C#樓地上規模6410平方米,高度24米;D#樓地上規模6500平方米,高度24米。現該建設單位提出調整C、D#樓方案布局和用地形狀,地上規模和用地面積保持不變,同時增加C#樓地下規模1830平方米,增加D#樓地下規模1525平方米。
"整容"規劃的事情在其他地區也有發生,據南京媒體報道,近一段時間,南京市規劃局網站上也陸續掛出了幾個樓盤的規劃變更公示。從內容來看,這幾家開發商所做的調整不再是"增加房源數量",而是根據市場銷售情況在產品形態和設計細節上做改變。其中位於仙林的東墅山莊(社區)一期已經開盤銷售,但開發商卻對二期整體設計做了調整。新的規劃信息顯示,該項目增加了產品的開間,並增加了一期產品所不具備的露臺等設計。不僅僅是調整設計,還有項目把房源數量"越改越少"。位於城東的某低密度住宅項目,把原來一棟樓的兩個單元變成了一個單元。
開發商一舉兩得:多賺錢、晚開工
在去年瘋狂制造地王之後,今年開發商們的目光似乎開始鎖定修改規劃,實際上業內對開發商拿地後改規劃也是見怪不怪的事了,但究竟修改規劃能給開發商什麼"好處"呢?
"一看規劃調整的方向,就知道廣渠路這塊地要做高端,賣高價格。"北京建築設計研究院高級工程師徐晨告訴記者,將原本較低的建築拔高,一方面可以使得項目規避遮擋,獲得更多的陽光;另一方面由肥變瘦的過程也讓項目在建成之後,富餘出更多的空間,開發商更可以大做文章。
易居中國分析師張秀琴也認為,規劃與土地價值間關系緊密,宏觀上看,規劃決定了城市的用地布局和用地結構,也就在一定程度上影響和決定了城市地價的總體水平和地價空間分布;而從微觀上看,通過對具體地塊的開發強度、開發用途及環境控制等的限定,規劃在一定意義上決定了宗地的價值。廣渠路地王規劃調整,無疑是方興地產拉昇該項目價值的重要舉措。
然而,在國土部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲看來,通過調規劃賣高價或許只是開發商圖謀的一個方面,通過調規劃拖延工期,恐怕是開發商最終的目的。
"根據我們剛剛公示的信息,廣渠路15號地必須在本月底開工建設,但中化方興現在提出要修改規劃,按照程序規劃部門必須公示30天,隨後成不成,都要走一套手續,這樣一來,不如期開工便有了堂而皇之的理由。最終導致的是市場上供應的跟不上。"
"供應跟不上,開發商就會把責任推給土地部門,說房價上漲是土地供應不足。"在昨日由搜狐焦點主辦的中國房地產新視角高峰論壇上,國家信息中心專家委員會委員高輝清認為,如果給去年的中國房地產行業定一個主題,那個主題肯定是"不規范",並且已經不能用傳統經濟學理論來解釋。
"市場上流傳著幾類故事,首當其衝就是說土地是稀缺的,人是無限的,將來你要買房子連地都沒了。這個故事聽起來很合理,但是研究起來好像不那麼對。"高輝清說,土地利用效率提高的幅度非常大,造成此前看似地荒的主要原因便是開發商的鼓吹。但就在開發商鼓吹地荒的同時,自己拍下的土地卻並不進行供應,並且還玩弄改規劃的伎倆。
國土部擔懮:壞榜樣效應恐將"傳染"
"現在我最擔懮的問題有兩個,一個是規劃部門究竟有沒有權力來批准地王改規劃,應不應該批,更重要的是這種壞榜樣的效應會不會被放大,最終會不會制造更多的地王,會不會成為開發商囤地的幫凶。"作為國土部的專家,鄒曉雲和他供職的中國土地勘測規劃院,一直承擔著為國土部監測全國土地交易及地價浮動情況的工作,在他看來,作為央企創造地王的始作俑者,廣渠路15號地此番提出調規劃的申請,無疑是在制造著壞榜樣。
"在廣渠路15號地出讓之時,開發商是跟國土部門簽訂的土地出讓合同,合同中明確規定了土地的規劃、開工日期、具體容積率等等,這種約定是國土部門代表地方政府與開發商進行的要約。"鄒曉雲表示,現如今開發商僅僅向規劃部門遞交申請,規劃部門是沒有權力單方面同意的,更無法代表地方政府來行使這個權力。
"如果這次廣渠路15號地申請調規劃成功,那麼未來就會有更多的開發商在拿地的時候肆無忌憚,大不了拿下來調規劃。"而規劃一改再改,導致的是國土部門供應出的土地無法如期開工形成供應,最終形成囤地。
對於鄒曉雲的擔懮,許多業內人士也表示贊同。"且不論申請是否通過、通過是否會對曾一同參與競地的開發商不公平,單就這個申請就不由得令人心生懮慮。"在張秀琴看來,真正理性的拿地應當是充分考慮各方因素的,是經得起時間考驗的,拿地後千方百計地調整規劃以謀出路不得不讓人質疑其拿地時的理性程度。2007年瘋狂拿地後就曾有開發商極力公關地方政府,通過改變容積率等方式來變相降低土地成本。從這個角度來看,方興地產申請調整規劃或許將是"09地王"頗多癲狂的又一例證。2010年裡,"09地王"是否會重蹈"07地王"退地、曬太陽的覆轍,給房企再次套上枷鎖,值得擔懮。
開發商回應:是否延遲開工要看調整結果
對於此番申請改規劃,中化方興相關負責人昨日在接受本報記者采訪時坦言,現在正在調整規劃,未來將根據規劃調整的情況安排項目的周期,也會根據規劃調整的情況調整開工時間。但究竟是否最終會延期開工,這位負責人表示,最終還要看規劃調整的情況來安排。
而此前有消息稱廣渠路15號地此番"增高",主要是為了增加住宅面積,建設LOFT,通過LOFT可以贈送面積的形式,達到建築面積不變,使用面積增加,又可以提高售價,對此,上述負責人並未給予回應。
華高來斯地產顧問公衍奎表示,開發商更改規劃方案肯定是為了利益最大化,從廣渠路15號地更改規劃前後對比來看,兩棟高樓瘦身增高,減少了建築用地面積,可以增加地塊的價值,提高樓盤的品質,提高價格,或者可能就是為了增加住宅面積。
但公衍奎同時表示,增高20米雖然建築總量沒變,但在技術、結構上必須做改變,施工成本也會大幅提高。"中化方興應該不會建設達到100米的高樓,而很可能是諸如99.9米之類非常接近100米的高度。因為100米是法規上的一個界限,在消防、功能、外立面等方面要求標准不一樣,成本將大幅增加。"
規委表態:公示期若有異議申請或不被批准
針對廣渠路15號地規劃"拉抽屜"一事,北京市規委有關負責人表示,中化方興提出"增加高度,保持容積率和建築面積不變"的做法並不違反規定,但目前最為關鍵的是,這一調整方案在公示期間能否獲得該項目利益關系人和其他競買人的同意。"提出規劃修改的申請是開發單位的權利,但申請通過的前提是利益關系人和其他競買人不提出異議,一旦公示期內有人提出異議,規劃部門也可能不予批准15號地的規劃修改申請。"
這位負責人同時強調,廣渠路15號地不會允許建成"兩層當一層"賣的超高LOFT戶型,因為那樣做不僅是違反規劃,更屬於違法建築。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||