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國內房地產市場更像是一個政治意義上的博弈場所。在2010年,我們會看到在政策趨嚴的同時,房價依然會表現得我行我素。
電影《2012》中瑪雅人的預言:"黑夜降臨以後,黎明永不再生。"而人類最終運用自己的智慧,化解了毀滅性的災難,迎來了重生。
"謹防房地產業要挾整個中國經濟。"中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容六年前的一句警告,或許也將像瑪雅人預言一樣,不幸言中。易憲容在2004年時就明確指出,房地產業已經把地方政府、國民經濟及民眾利益捆綁在一起,要挾整個中國內地經濟。
此輪國際金融危機帶來經濟衰退的同時,也帶來了兩個"副產品":一是黃金,2008年10月以來上漲80%;二是,中國樓市的逆勢迅猛上漲。北京、上海、深圳等一線城市商品房成交均價年內漲幅超過50%。
然而,樓市逆勢猛漲的"靚麗業績",帶來的不是喜悅,是日益加重的懮慮。
歷數近30年來全球或區域經濟金融危機,有不少都以房地產泡沫破裂為導火索:最近的迪拜債務危機、美國次貸危機均源於房地產泡沫,其蔓延之快、影響之廣令人瞠目;1997年香港樓市崩盤,房價在一年內縮水一半;上世紀90年代初日本房地產崩盤導致日本經濟20年一蹶不振……
上世紀90年代日本的房地產泡沫,至今讓很多人心有餘悸。
當年日本金融機構對房地產泡沫的危害認識不足,也沒有能夠及時對房地產市場現狀做出正確的評估,紛紛給房地產公司和建築公司發放貸款,形成了房地產不斷昇值和信貸規模不斷擴大的惡性循環,泡沫越吹越大。各金融機構為了追求高額利潤,將房地產貸款作為最佳貸款項目,無節制地擴大信貸規模,助長了泡沫的形成。
受房價驟漲的誘惑,許多日本人開始失去耐心。
他們發現炒股票和炒房地產來錢更快,於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年,日本的房地產價格已飆昇到十分荒唐的程度。當時,國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本,其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。
到1990年,僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅,能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
如今的中國房地產市場,很難不讓人與日本20世紀90年代房地產泡沫破裂前的情況進行類比:貨幣寬松、巨額貸款、低息低稅、投機成風。在職業投機客的帶動下,"全民炒房"已經成為一種普遍心態。"經驗和教訓"告訴人們,早買就賺大錢;不買,錢大貶值;晚買,賺小錢。
"中國房地產存在巨大而明顯的泡沫。"北京合作建房發起人於凌罡在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示,判斷房地產泡沫是否存在要看"房價收入比、房價房租比和房租收入比"。
"房產租售比"是國際通行用來衡量一個地區樓市運行是否良好的數據比例。一般而言,國際標准的"房產租售比"為1?100到1?200。
據美聯物業北京市場研究部調查顯示,2009年11月來北京的樓市租售比再創紀錄首次突破了1?500,達到了1?546,部分區域甚至達到了1?700。而這一比例在2008年基本在1?400左右,上漲幅度達到了25%。上海和深圳的租售比也分別達到1?500和1?450。
"而從房價收入比、房地產佔GDP的比重來看,也都嚴重超過國際警戒線。"上海市城市經濟學會高級經濟師顧海波在接受《中國產經新聞》記者采訪時也表示。
根據北京統計局公布的2008年北京市職工年平均工資為44715元,2009年計算漲幅10%,夫妻雙方年平均在10萬左右。如果在北京購買一套5環周圍的普通商品房,平均面積為115平方米,平均單價在每平方米17000元,總價則需要200萬元左右。房價收入比為20年。
據此方式計算,上海、深圳兩地的房價收入比也達到18年、16年。而這個數字正常水平應為6~8年,美國房價收入比平均為4~6年。社科院的《經濟藍皮書》告知,當前有85%的中國家庭買不起住房。
如今,房地產業已經佔了GDP的6%,25%的投資也在房地產行業,30多個產業與房地產關系緊密。
"中國房地產泡沫背後是巨大的危險,飲鴆止渴,到時候各個其他行業的資金都只能流進房地產,各個行業都萎縮,就好像人抽鴉片,這個泡沫一旦破裂,中國經濟恐怕也就病入膏肓了。"
"房地產業內部結構也並不不平衡,只有住宅'一枝獨秀',辦公、商業、酒店、工業地產等全線下滑(無論是房價還租金),說明實體經濟在下滑,這很可怕!住宅價格的上漲僅是擊鼓傳花的游戲,是沒有根基的!游戲隨時就會結束!"顧海波說道,"房地產始終是中國經濟可持續發展的'隱性炸彈'。"
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