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2009年的中國土地市場,一個叫『地王』的詞語刺痛著人們的耳膜。而『地王』抬高房價、面粉貴過面包價的狀況也讓人們對『地王』惡評如潮。況且今年的『地王』與往年還有一個最大的不同:至少一半以上的『地王』被有央企背景的房地產公司拿去。
對於央企如此插足地產市場,北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為:『央企爭搶地王不但推高了地價,而且還會對民營房企與大眾產生一種暗示作用,那就是土地和房價還會繼續上漲的預期。這樣民企也就參與到了地王爭奪戰中,進一步抬高地價。有央企背景的房地產公司拿地通常不顧成本,即使最後賣不出去,也可以通過一些方式賣給自己的母公司。而這種不顧成本的搶購行為顯然擾亂了房地產市場的正常秩序。』
楊少鋒甚至認為,今年如此高的土地拍賣價格已經產生了非常大的泡沫,而明年土地市場的這個泡沫很可能就會破裂。
『根據我參加的一些部門會議了解到的情況,中央已經確定明年要加大治理囤地的力度,控制央企爭搶地王,土地市場的走勢將趨於平穩。』
市場回暖
『地王』身影頻頻出現
人們常說,冬天來了,春天還會遠嗎?而隨著地產行業寒冬的終結,地產商們期盼已久春天終於到來了。也就在這個時候,消失一年之久的地王身影又開始悄悄的浮現在人們眼前。
5月13日的上海,A股上市公司綠地集團經過激烈競拍,以12億元的總價格將上海徐匯區斜土街道107街坊收入囊中,拉開了今年的『地王』大幕。幾天之後的5月21日,富力地產在北京的土地拍賣會上,以10.22億的價格拿下廣渠門外10號地塊,成為北京實施招拍掛制度以來成交單價最貴的土地。
如果說5月的『地王』還是偶露崢嶸沒有引發人們注意,那麼6月的『地王』們則賺足了人們的眼球。
期間,中央的經濟會議表示將繼續落實適度寬松的貨幣政策,而國務院還在5月27日公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果,其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。
當時就有分析人士指出,資本金比例的松動,實際上是對開發商最為『對癥下藥』的『拯救』,自有資金比例降低後,也就意味著開發商的貸款門檻更低,可以用更少的資金貸到更多的貸款,從而增強企業的信心。而從結果來看,這些政策的出臺確實是給各大房企的一針強心劑。
央企瘋搶
『地王』的時代
在兩家不知名的公司拿下北京兩處『地王』後,另一個在後來引發非常大爭議的問題開始出現,即央企爭搶『地王』。其中成都中澤置業、中化方興分別為中國電子信息產業集團與中化集團下屬的子公司。而中化方興拿下廣渠路15號地,也預示著央企積極拿地序幕的開啟。
雖然,國土資源部在8月24日和9月1日一周內連發兩文表示要從重治理開發商囤地。但嚴查囤地的信號並沒有澆滅地產商與央企拿地的熱情。
而進入12月以來,雖然中央經濟會議結束後,針對房地產市場過熱打出的一套組合拳,但地產商拿地的熱情卻並未消退。其中明年土地首付款提高到50%的要求更是刺激開發商在該政策落地前充分利用現在寬裕的資金,土地市場再次掀起搶購高潮。12月3日中建國際聯合保利興分別以17.2億、14.7億、16.1億的價格包攬奧體公園南區3號地、4號地、5號地,遠東新地也以48.3億打敗保利龍湖等近20家房企拿下亦莊新城地塊,溢價率高達467%。
明年央企或
退出『地王』之爭
不過,央企在下半年瘋搶地王的現象在年末貌似出現了一絲松動。11月以來,央企爭當『地王』的現象明顯減少。其中在被譽為『中國第一拍』的廣州亞運城地塊,由保利、萬科、中海組成的國企聯合體與富力、碧桂園、雅居樂組成的民企聯合體不期而遇,結果經過幾番爭奪,在年內市場上幾乎戰無不勝的央企們最終繳械投降,富力、雅居樂、碧桂園組成的民企聯合體則以總價255億元的天價取得中國新『地王』的開發權。
不過,對於這次央企沒有競拍成功,一位信托公司的負責人告訴記者,上級對今年央企瘋搶『地王』的現象已經不甚滿意,這次廣州亞運城地塊競拍前就已經給各大央企打過招呼,要求他們慎重行事,不要再充當『地王』。
而如果此事為真的話,那麼明年的土地市場肯定將不會出現今年這麼瘋狂的局面,土地的價格也將趨於平穩,對於房地產行業的發展無疑不是一件好事。
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