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"房地產在中國必須唯政策是瞻",國泰君安的一份研報點出了中國房地產市場的命門。
近期密集出臺的房地產調控政策,反映出決策層開始"棒喝"瘋漲了一年的中國房地產。但是,對調控政策遏制高房價是真打還是假打地產業,各方人士依然在霧裡看花,或者自說自話。
地產商:只是敲山震虎!
中國房地產行業的漲落興衰,歷來對於調控政策極其敏感。然而有房地產行業人士並沒有把當前出臺的調控政策當成多大的利空。他們認為,對樓市拉低控高是政策的慣有做法,此番政策調控很可能是假打。
"調控對市場的影響不大。"天津一家大型房地產開發商的營銷總監接受記者采訪時如此表示。他告訴記者,截至目前他們公司的實際銷售是20多億元,全年也不會超過30億元。但是,公司把明年的銷售目標定在了45億元。
並且,上述營銷總監對明年完成這個目標相當樂觀。他說,目前已經出臺的這些調控舉措,可能會對二手房帶來一點影響,但是不會造成整個行業的不景氣。他認為,當前主要是房價漲得太快,政策面象征性地出臺一些調控舉措是正常的,歷來都是房價漲到一定地步,政策就要出來壓一壓。
還有的大型上市房企高層人士在接受記者采訪時,直言"我們沒覺得有什麼可怕的"。國家是有能力調控房價的,但是否要動真格,他認為並不見得。
上述人士認為,在市場火熱的情形下,陸續出臺了一些調控政策,與以往相似。"調控房地產本來就是首鼠兩端,政策也只能是走一步看一步。"
而券商、投行機構的觀點是,目前出臺的調控政策,確實難以對房地產商起到真正的限制作用。廣發證券最近的房地產行業研究報告就認為,"首次繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%"將對開發商的資金實力提出嚴重考驗,能夠抑制開發商的拿地衝動,但不能從根本解決問題。
投行高盛也認為,明確開發商拿地首付比例這類政策舉措,恐難以實現政府抑制房價以及保障居民充足住房供應的既定目標,只會令房地產市場強者更強、弱者更弱,因為政策對規模大、現金充裕的開發商未必能夠形成有效制約。
華遠集團總裁任志強則更加直言不諱,他表示,這看似一個新政策,但北京的開發商對其沒有當回事兒。他稱:"北京開發商從來都是短時間內全額付款的,只有部分城市的救市政策中,給了開發商緩交和少交的優惠。"
調控堅決效果難測
盡管大開發商們不把目前的調控政策"當回事兒",但決策層遏制房價過快上漲的意圖還是十分明顯。國家信息中心經濟預測部主任范劍平在接受《投資者報》記者采訪時表示,從當前調控房地產政策的"組合拳"特點來看,政府希望把房價過快上漲的的勢頭打下來的決心很堅決。
范劍平認為,當前調控政策,在供給上力推保障性住房,在需求上保自住、改善性住房,其根本就是房地產調結構,最後,達成遏制房價上漲過快的意圖。
不過,目前這些調控政策能夠發揮多大效果,連范劍平也未能表示出樂觀,他的說法是"希望政策能見效"。也難怪開發商會把目前的調控政策當成"毛毛雨"。
至少從現在的房地產市場反應來看,政策效果還未能顯現。據高華證券研究部門監測的最近一周房地產銷售數據顯示,12月14日~20日,房產銷量持續震蕩而銷售均價小幅上昇。從周環比角度看,公布數據的6個城市的銷售均價上漲;從同比角度看,所有10個城市的房價均上漲。與2009年11月均價相比,10個城市中有6個城市的房價上漲。
其實調控房地產的政策,早在12月初就已陸續出臺。華創證券指出,整理2003年以來國家出臺的各項調控地產行業的政策,從過去效果看,並沒有實現穩定房價的目標。
管理層連續出臺的遏制房地產市場過熱政策,盡管在房地產市場效果不明顯,但證券市場卻是反應劇烈,在首次繳納比例調高政策出臺的當天,房地產股票全線下挫,最近依然難現反轉跡象。
政策調控首鼠兩端
當12月14日的國務院常務會議直接提出"抑制投資投機性購房"之後,管理層要對房地產行業進行"調控"的意圖非常明確。但市場對政策是要真打房地產行業還是假打,到如今都是有如霧裡看花甚至爭論不休。
國金證券首席經濟學家金岩石在接受《投資者報》記者采訪時就表示,政策調控不會真正打壓房地產。他的邏輯是,今年投資拉動的主力是基礎項目的政府投資,到明年肯定不會繼續這個思路,而能夠接棒的只能是房地產投資。
作為中國明確的"支柱產業",房地產行業從2004年"8·31"開始實行土地"招、拍、掛制度",可以看做是完全的市場化。從此,管理層就開始了每年一次、甚至多次的針對房地產行業的政策調控,一直持續到現在,從未中斷。
歷年調控的主旋律始終都是平抑房價,但始終都是"抑揚兩難"。因為中國經濟其實離不開房地產這個"支柱"角色。中投證券發布的研究報告就認為,由於制造業投資保持平穩,政府投資繼續高位增長的可能性不大,因此地產投資仍將是2010年經濟增長的重要引擎。從這個角度看,為確保全年經濟的平穩增長,地產投資受到持續的政策壓制的可能性較小。
其實,別看現在調控房地產的政策"聲聲風雨急",僅在幾周前,中央經濟工作會議給房地產行業定的調子還是"增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求",加之加速城市化的提法,這被市場廣泛解讀為是進一步鼓勵行業發展的"利好"。
業內人士指出,在一個時點上對一個行業的政策同時釋放出兩個截然不同的信號,這種讓人有些疑惑的"矛盾性",實質上反映了現階段管理層對房地產市場的尷尬處境。
即使在政策調控開始後,12月22日廣州再次爆出255億元的新"地王"。有房地產業內人士就對記者表示,這宗新地王的面積其實大大超過了地產新規"300畝"的上限,能夠橫空出世其實折射出了調控政策的某種"謙讓"。
仔細推敲"遏制房價過快增長"的提法,多少算"過快",上述人士稱,"一些城市"是指大部分還是小部分,都含糊其辭,這正是政策希望調控保持某種彈性。
真打假打須看政策後手
目前政策之於房地產確實撲朔迷離。真打還是假打的關鍵,其實在於調控的政策後手,即今後對於房地產市場還會出臺什麼政策?明年的調控方向究竟如何?
長城證券認為,如果明年一季度政策沒有起到抑制房價快速上漲的目的,或許將有更嚴厲的政策出臺。
如果說目前出臺的一系列調控舉措,還沒有被房地產界視為實質性利空的話,那地產商最怕出臺什麼樣的調控政策?換言之,政策"真打"會出哪些牌?
物業稅無疑是最狠的"殺手"。范劍平對記者表示,調控房地產,政策選擇還是很多的,威力最大的當屬開征物業稅。
物業稅又稱財產稅或地產稅,主要是針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的昇高而提高。早在今年5月25日,國務院正式公布的《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》中,已經提到"深化房地產稅制改革,研究開征物業稅"。
不過,在上述接受采訪的上市房企天津公司高層看來,開征物業稅目前時機並不成熟。"土地出讓年限的問題,法理的問題沒厘清之前,物業稅難以成行。"
他認為,減少流動性、增加土地供應對整個房地產行業的影響是最為直接的。"如果下一步政策對房地產信貸做出限制的明示或暗示、政府切實增加有效的土地供應,那就是調控真正在下狠手了。"他說。
國務院常務會議明確表態"遏制房價過快上漲",要綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產市場的調控。這意味著,調控下一步要真在土地供應、房地產信貸政策及利率上有所調整,那可能就是房地產市場的拐點到來了。
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