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市場對房地產後續調控政策出臺較為擔心,地產股跌幅較大。總的來說,目前的政策短期內在增加存量供給同時對需求進行一定抑制,有利於平抑房價。但在經濟高增長的背景下,在供給有效釋放前,由於利率維持在較低水平,政策不會改變行業向上趨勢。
往後看,我們判斷,調控政策將主要集中在增加供地、打擊囤地,以及差異化的信貸政策上。
我們認為,未來幾年房地產行業的政策重心將從過去抑制需求轉向增加供給上,但由於供給釋放需要時間,短期內政策會加強在信貸收緊、打擊投資/投機等需求方面控制;信貸操作層面,嚴格收緊二套房貸至1.1倍利率的可能性較高,首次置業的利率7折優惠(編注:該政策優惠原定於年底到期)也可能交給銀行自主決定。
從歷史上歷次政策調控密集出臺後房地產板塊的表現來看,在經濟向上趨勢下,板塊一般將經歷兩到三周的調整期,相對跑輸大盤5%-10%,但在政策預期明確、特別是具體政策開始實施、"靴子落地"之後,地產股將重新回到上昇通道,且跑贏指數。
在經歷了2009年一年的市場繁榮後,地產公司的盈利、銷售均超過了2007年,資產負債表狀況也好於2007年,但目前的估值水平大致處於2007年年初水平,並沒有反映出目前地產公司更好的盈利狀況或流動性。
我們認為,良好的基本面支橕,以及2010年業績的高確定性,將為地產股提供較大的安全邊際,預期未來地產股向下調整空間不超過20%。
【投資建議】
政策出臺以後,行業集中度將提高,龍頭公司將依靠其資金實力、品牌優勢在房地產調控中佔優:促供給的政策意味著高周轉、全國布局的龍頭公司有望擴大市場份額,獲得更好的銷售表現;而行業調控政策頻出,將加大中小公司業績波動性及重組類的地產資產注入的不確定性,使其難以有較好表現。
我們建議投資者從三四線地產股中回歸到一二線地產公司,逢低吸納明年銷售資源豐富、布局合理的行業龍頭,並中長期持有。
具體股票可分為兩類:(1)全國龍頭:金地、萬科、保利;(2)區域龍頭:首開股份、棲霞建設、中華企業、華發股份。
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